“惡魔藏匿人間”，誰(shuí)也不曾想到，一個(gè)身家數(shù)百億的房企老板，竟會(huì)干出如此齷齪事來(lái)。而其背后的“新城系”，無(wú)疑也遭遇了一場(chǎng)風(fēng)暴，生死懸于一線。
因董事長(zhǎng)王振華身涉極其惡劣的案件，中國(guó)排名第八的開(kāi)發(fā)商——新城控股被迅速拖進(jìn)了風(fēng)暴中心。新城系三家上市公司遭到“股債雙殺”，包括A股上市的新城控股（601155.SH）、H股上市的新城發(fā)展（1030.HK）、新城悅（01755.HK）。短短三個(gè)交易日，三家上市公司合計(jì)蒸發(fā)市值逾400億元。其中，新城控股縮水幅度最大，數(shù)額接近180億元。
盡管新城控股極力強(qiáng)調(diào)王振華涉案是“個(gè)人原因”，但畢竟是老板攤上大事，對(duì)上市公司的影響在所難免。當(dāng)然，如果是一家質(zhì)地良好的公司，就算一時(shí)遇到什么突發(fā)事件，股價(jià)遲早也會(huì)漲回來(lái)。但如果是一家外表光鮮，實(shí)則不堪一擊的公司，細(xì)微小事或許就能點(diǎn)燃導(dǎo)火索導(dǎo)致全盤(pán)崩塌。
那么，新城控股底色到底如何？長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理其財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，這家外表光鮮，內(nèi)在卻危機(jī)重重的房企，即便沒(méi)有此次黑天鵝，或許最終結(jié)局也好不到哪里去。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在利潤(rùn)方面，新城控股運(yùn)用了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益、利息資本支出以及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響等手段對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，注水約34億。這些手段，引發(fā)了監(jiān)管層的注意。2019年4月初，上交所連發(fā)長(zhǎng)達(dá)7頁(yè)的事后審核問(wèn)詢函，質(zhì)疑其利潤(rùn)虛增、關(guān)聯(lián)交易涉嫌利益輸送等。隨后，新城控股公告回應(yīng)監(jiān)管層問(wèn)詢。這份43頁(yè)的回函內(nèi)容，在監(jiān)管規(guī)則允許之內(nèi)，展現(xiàn)出超高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)技巧，但也暴露出新城控股百億利潤(rùn)下的水分。
今年一季度，新城控股已顯露疲態(tài)，營(yíng)業(yè)收入43.30億元，同比下降16.39%，凈利潤(rùn)207億元，較上年同期下降42.63%，扣非凈利潤(rùn)1.66億元，同比下降52.15%。
更令人擔(dān)憂的是，如果新城控股今年盈利能力大幅下降，在王振華事件沖擊下，臨危受命接班人、王振華之子王曉松，要想順利度過(guò)百億債務(wù)危機(jī)實(shí)屬不易。
改用公允價(jià)值計(jì)量，利潤(rùn)調(diào)節(jié)跡象明顯
這似乎看上去是一家很美的公司。
作為發(fā)家于常州的房企，新城控股趕超同行的速度超乎異常——銷(xiāo)售額連年翻倍，2018年突破2210億元，一躍進(jìn)入全國(guó)房企十強(qiáng)，排名第八位。
不過(guò)，新城控股在較為穩(wěn)重的投資者眼里，卻不是個(gè)好標(biāo)的。在一些頭部券商研究員看來(lái)，新城控股是激進(jìn)的“騙子”。他們認(rèn)為，新城控股的排名可以從第二十位上躥至第八的背后，是超高的財(cái)務(wù)技巧以及野心。
近年來(lái)，隨著新城控股大舉擴(kuò)張，其賬面上的凈利潤(rùn)也在急劇增長(zhǎng)。2016年至2018年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入279.69億元、405.26億元、541.33億元，同比分別增長(zhǎng)18.67%、44.89%、33.58%，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)（歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)）為30.19億元、60.29億元、104.91億元，同比增幅為64.42%、99.68%、74.02%。同期，扣除非常性損益的凈利潤(rùn)為25.45億元、50.02億元、75.97%，增幅為105.07%、96.51%、51.87%。
利潤(rùn)堪稱(chēng)高速增長(zhǎng)，尤其是去年，凈利潤(rùn)猛增44.62億元。新城控股盈利能力真的如此強(qiáng)嗎？
長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，至少在去年，公司凈利潤(rùn)存在注水跡象，或者一定程度上來(lái)自財(cái)務(wù)運(yùn)作。
從新城控股2018年利潤(rùn)表數(shù)據(jù)看，凈利潤(rùn)122.09億元，同比大增95.02%，其中，公允價(jià)值變動(dòng)收益27.85億元，投資收益22.67億元，兩者金額占凈利潤(rùn)的41.38%。
其中，去年新城控股的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為28.09億元，同比增長(zhǎng)209.02%，占凈利潤(rùn)的26.78%。
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益翻倍增長(zhǎng)令人吃驚，引發(fā)交易所關(guān)注，并發(fā)函問(wèn)詢。公司解釋稱(chēng)，投資性房產(chǎn)主要為綜合性購(gòu)物中心——“吾悅廣場(chǎng)”，是自主投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于重資產(chǎn)投資。去年，新完工的重資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)共18座，公允價(jià)值變動(dòng)損益為14.64億元。
由此可見(jiàn)，并非是新城控股投資的房地產(chǎn)增值了，而是將建成的商業(yè)樓盤(pán)改用公允價(jià)值計(jì)量，以此增加賬面上的利潤(rùn)。
年報(bào)顯示，去年初，新城控股完工投資性房地產(chǎn)151.92億元、期末為318.39億元，當(dāng)期變動(dòng)166.47億元，影響當(dāng)期利潤(rùn)總額21.49億元。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理上市房企發(fā)現(xiàn)，去年，萬(wàn)科、保利、綠地等大型房企對(duì)投資性房地產(chǎn)則采用成本法計(jì)量。
合聯(lián)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)子公司獲6.77億收益
或?yàn)榱嗽黾觾衾麧?rùn)，在對(duì)關(guān)聯(lián)公司并表方面，新城控股也動(dòng)了心思。
在上交所問(wèn)詢函中重點(diǎn)提及，新城控股對(duì)多家持股比例超過(guò)50%的合（聯(lián)）營(yíng)企業(yè)未被納入合并報(bào)表，相反，一些持股比例不到50%的合營(yíng)企業(yè)卻通過(guò)協(xié)議約定方式納入合并報(bào)表，令人不解。
新城控股旗下共有600多家參控股子公司，可謂是兒孫滿堂。2018年，新城控股的投資收益為22.67億元，同比增長(zhǎng)321.02%。其中，合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)子公司帶來(lái)了6.77億元投資收益，占公司2018年歸母凈利潤(rùn)的6.45%。
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