邁上千億規(guī)模的旭輝控股集團(tuán)自身并非真正達(dá)到了千億元，而少數(shù)股東權(quán)益和損益占比的不匹配表明公司可能存在明股實(shí)債的情況。
在這個拼規(guī)模的時代，任何一家房企都不希望掉隊，銷售達(dá)千億元似乎已經(jīng)成為規(guī)模房企入局的標(biāo)準(zhǔn)線。旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）已經(jīng)拿到了千億元的入門資格，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，當(dāng)旭輝控股集團(tuán)列入監(jiān)管名單傳出的時候，公司也許著實(shí)出了一身冷汗。
從2016年開始，旭輝控股集團(tuán)開始了規(guī)模上的狂飆之旅。簽約規(guī)模從500億元左右一路激增并突破1500億元。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！公司實(shí)控人不止一次曾說過2021年要銷售3000億元，進(jìn)入行業(yè)前8。
眾所周知，旭輝控股集團(tuán)的規(guī)模有很大的“水分”，這是因為公司簽約銷售中公司所占權(quán)益不高，旭輝控股集團(tuán)更多的是通過合作的方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。體現(xiàn)在報表上，就是公司的少數(shù)股東權(quán)益呈顯著激增之勢。
與合作方的合作使得旭輝控股集團(tuán)的簽約實(shí)現(xiàn)了千億元規(guī)模，但少數(shù)股東權(quán)益與其對應(yīng)的少數(shù)股東損益不一致，合作方的回報難及旭輝控股集團(tuán)。在旭輝控股集團(tuán)奔向3000億元的征途中，還需要這些合作方奉獻(xiàn)多少呢？
拼規(guī)模
日前，一則房地產(chǎn)限貸的傳聞讓市場驚出一身冷汗。報道稱，多家開發(fā)商被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)的名單，收緊渠道包括債券及ABS融資渠道，其中旭輝、中鐵建等5家地產(chǎn)商將被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)的名單。
旭輝控股集團(tuán)隨后否認(rèn)了公司收到類似的警告，但公司已明確將放緩拿地，改變過去數(shù)月拿地的積極性。
離公司定下的躋身行業(yè)前8已經(jīng)僅剩下兩年多的時間，公司排名遠(yuǎn)在10名開外。如果沒有豐厚的土地儲備，旭輝控股集團(tuán)拿什么將自己的排名前移呢？
2018年，旭輝控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售1520億元，同比增長了46.2%，銷售面積956.94萬平方米，同比增長52.1%。最近3年，旭輝控股集團(tuán)在規(guī)模上下足了功夫。
旭輝控股集團(tuán)是在2012年年底登陸港交所的。2012-2015年，公司全年合同銷售分別為95.44億元、153.19億元、212.06億元、302.09億元，銷售基本上是穩(wěn)定增長，從2016年開始，公司一年一個跨越，規(guī)模急劇膨脹。
2016-2018年，旭輝控股集團(tuán)的合同銷售分別為530.02億元、1040億元和1520億元，年化復(fù)合增長率超過70%，這在千億元級別的規(guī)模房企中并不多見。
2012-2015年，旭輝控股集團(tuán)的銷售面積分別為102.62萬平米、142.83萬平米、173.32萬平米和205.62萬平米，而2016-2018年分別達(dá)到了291.63萬平米、629.17萬平米和956.94萬平米。
公司的業(yè)績也在最近這3年開始爆發(fā)。上市后的前4年即2012-2015年，旭輝控股集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營收81.45億元、119.19億元、161.85億元和183.03億元，同期凈利潤分別為19.37億元、18.94億元、18.61億元和20.95億元。
到了2016-2018年，公司的營業(yè)收入分別為222.62億元、318.71億元和424.3億元，凈利潤分別為28.08億元、48.28億元和54.09億元。公司的業(yè)績尤其是凈利潤有了大幅增長。
土地儲備是銷售的基礎(chǔ)。2012-2015年的各期期末，旭輝控股集團(tuán)的土地儲備分別為623萬平米、920萬平米、960萬平米和1250萬平米，2016-2018年年末分別為1750萬平米、3100萬平米和4120萬平米。
不難發(fā)現(xiàn)，2016-2018年是旭輝控股集團(tuán)急劇擴(kuò)張的時期，目前公司的土地儲備已經(jīng)超過了4000萬平米。雖然如此，與行業(yè)前10的開發(fā)商相比，旭輝的土地儲備難以說得上有多豐厚，土地儲備面積是否足以支撐未來3-5年的發(fā)展便是一個硬指標(biāo)。
以2018年年末為例，且不說行業(yè)前5的房企動輒過億平米的土地儲備，在旭輝控股集團(tuán)期望躋身的行業(yè)前8附近，目前排名第8的新城控股（601155.SH）土地儲備過億平米，中國海外發(fā)展（0688.HK）即中海地產(chǎn)土地儲備為9144萬平米，龍湖集團(tuán)（0690.HK）的土地儲備合計為6636萬平米，即使較少的華潤置地（1109.HK）也有5957萬平米。
目前銷售規(guī)模略大于旭輝控股集團(tuán)的世茂房地產(chǎn)（0813.HK）在2018年年末的土地儲備達(dá)到了5538萬平米，而且在2019年世茂房地產(chǎn)收購了泰禾集團(tuán)（000732.SZ）等房企的諸多項目，土地儲備進(jìn)一步大幅增加，世茂房地產(chǎn)的目標(biāo)也已經(jīng)瞄準(zhǔn)了行業(yè)前10。
在多個公開場合，旭輝控股集團(tuán)的林氏兄弟曾表態(tài)，寄望公司2021年銷售規(guī)模達(dá)到3000億元，規(guī)模躋身行業(yè)前8。而在2018年，簽約規(guī)模過3000億元的房企已經(jīng)超過6家，中海地產(chǎn)距離3000億元也是近在咫尺。
土儲破億平米的新城控股同樣在規(guī)模上信心十足，其2019年的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到2700億元，規(guī)模本就在旭輝控股集團(tuán)之前的世茂房地產(chǎn)同樣在急速擴(kuò)張，留給旭輝控股集團(tuán)的位置恐怕已經(jīng)不多了，兩年半以后靠3000億元的規(guī)模能否實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期呢？
根據(jù)旭輝控股集團(tuán)公告，2019年1-5月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售661億元，較上一年同期的508.3億元增長了30.04%。與最近幾年相比，旭輝控股集團(tuán)的銷售增速明顯放緩了。
旭輝控股集團(tuán)的年報顯示，2019年公司可售資源供應(yīng)估計超過3500億元，公司的合同銷售目標(biāo)是1900億元，較2018年增長約25%，公司亦表示，這一目標(biāo)較為“保守”。
這意味著公司的去化率為54.29%，與房企一般60%左右的去化率指標(biāo)相比略低。
在多家第三方的排名中，2019年1-5月，旭輝控股集團(tuán)依舊排在第14-15位，并沒有拉近與前10的距離。
雖然最近幾年旭輝控股集團(tuán)在規(guī)模上躋身千億元房產(chǎn)俱樂部，但真正屬于自己的權(quán)益又有多少呢？眾所周知，旭輝控股集團(tuán)是合作開發(fā)的典型代表，在公司過千億元的銷售中，甚至半數(shù)以上的銷售金額并不屬于公司所有。
合作拿地?fù)我?guī)模
在2018年1520億元的合同銷售中，有多少屬于旭輝控股集團(tuán)呢？公司沒有透露�？硕鸬臄�(shù)據(jù)顯示，在合同銷售過1500億元的房企中，有兩家開發(fā)商的權(quán)益金額不足千億元，即綠城中國（3900.HK）和旭輝控股集團(tuán)。
對此，旭輝方面沒有透露公司2018年的合同銷售權(quán)益占比，但表示，2019年1-5月公司新增土地權(quán)益占比已經(jīng)達(dá)到83%，未來銷售權(quán)益占比也有望進(jìn)一步提升。
旭輝控股集團(tuán)權(quán)益金額占比較低的原因在于公司合作拿地占比較高。2012年，旭輝控股集團(tuán)拿地的總規(guī)劃建筑面積約為150萬平米，年末公司的土地儲備為623萬平米。在這一年的年報里，旭輝控股集團(tuán)沒有披露新增拿地面積中公司占的份額。不出意外的話，公司占有絕大多數(shù)。
從2013年開始，旭輝控股集團(tuán)開始披露拿地面積和應(yīng)占份額。2013年和2014年，公司新增總規(guī)劃建筑面積約為380萬平米和130萬平米，其中旭輝控股集團(tuán)應(yīng)占面積約為270萬平米和100萬平米，即約71.05%和76.92%的新增面積都屬于旭輝控股集團(tuán)。
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