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自有資金、借貸資金、賒欠資金和預售資金是開發(fā)項目的主要途徑，其中預售資金占比在3成至4成左右。缺了預售資金，即便是央企，壓力依然存在。2017年11月，龍華金茂府的項目公司進行了增資擴股，引入鼎信創(chuàng)然，背后有著銀河證券、華融創(chuàng)新金融機構身影。
上述人士對中國房地產(chǎn)報記者透露：“選擇股權融資是為了降低風險，這樣的操作模式十分常見，不止是深圳項目，上海虹口地王項目也有引入。樓市密集調控下，受到限價影響，地王操作上有著資金壓力。而且金茂本身是央企，需要控制負債率低于60%。”
艱難的不止深圳地王
不過在金茂眼中，拿的并不是地王。中國金茂首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事李從瑞曾在業(yè)績會上稱，“我們會根據(jù)地的實際情況來理性分析土地屬性，獲得它本身具備的價值。金茂堅決反對拿地王，盡量以比較合理的價格獲得土地。”
“金茂提前預判市場走向，拿了一些非常便宜的地”。 李從瑞表示“2016年進的六個新城市里，現(xiàn)在的土地價格與當時拿地價格相比，基本上都有20%以上的加成。”
但是入市難的并不止深圳地王。2016年5月，金茂和電建聯(lián)合體以69.6億元拿下的南京河西地王，項目建設好卻卡在了南京河西板塊3.5萬元/平方米的新房限價上，河西金茂府入市取決于能否突破區(qū)域限價紅線。
與此同時，金茂認為的價格加成卻受限價影響，導致地王項目“虧本入市”。例如2017年9月，金茂首入廈門，以總價20.91億元、樓面地價2.9萬元/平方米拿下的翔安地王，原計劃以超過4萬元/平方米出售，在2018年11月推出的翔安金茂悅，均價在2.8萬元/平方米，低于樓面地價。
一方面積極拿地，不怕地王，促使金茂跨入了千億陣營，另一方面也導致了公司凈負債率從2017年69%上升至2018年71%。
年報顯示，公司2017年、2018年短期借款分別為278.27億元、219.76億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額分別為194.07億元、213.24億元。換而言之，過去2年金茂的現(xiàn)金都是無法覆蓋短期借款。
和前兩年高速擴張相比，今年金茂正在減速，公開市場上拿地數(shù)量有所減少，同時開始進行資產(chǎn)處理。5月27日掛牌北京2宗住宅項目后，6月12日又掛牌兩宗股權轉讓。“金茂主要在城市運營方面去多拿土地，未來在公開市場上不會很活躍。”李從瑞在6月6日周年股東大會上回應稱。
記者觀察
房企版等待戈多
翁曉琳 | 文
在市場分化的大背景下，深圳成為了開發(fā)商趨之若鶩的投資主戰(zhàn)場。2014年至2016年上半年，深圳房價上漲一騎絕塵，吸引著 “過江龍”外地房企來勢洶洶、攻城拔寨。加之土地供應十分稀缺，每年實際僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應，造成了深圳土地拍賣地王頻出的局面。
長江后浪推前浪，新地王的誕生總能掀開一段新的歷史，房企對地王推出飽含熱情，除地塊本身的位置、性質等天然優(yōu)勢外，是相信還沒有解不了套的地王。
然而，拿地狂歡后，卻迎來了艱難入市期。“地王效應”對樓市的影響在政府調控下逐漸減弱， 尤其是限價重壓下，昔日地王榮光不再，高價地賣高價房成為了幻想。
外來房企如泰禾，尖崗山地王樓面地價高達7.9萬元/平方米，變身為深圳院子到2019年依然入市時間待定，泰禾代建和銷售的坪山地王，去除保障房后，價格高達25020元/平方米，泰禾金尊府入市同樣沒有確切時間。
相比之下，本地房企如龍光，在2015年9月至2016年6月，接連拿下5宗用地，其中兩宗為總價地王。其則選擇高周轉模式開發(fā)，龍光玖鉆、龍光玖龍臺在2018年確認收入就高達214.79億元。
是割肉虧本賣，還是咬牙堅持等限價放開，房企也陷入了難題中。等待意味著資金成本不斷提升，回款壓力驟增，可降價賣又無法解決高昂的樓面地價成本。
貝克特的《等待戈多》，希望遲遲不來，苦煞了等待的人。房企又能否等到限價放開的那天？恐怕只有市場才能給出答案。
來源：中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 金茂 |
