編者按
“開(kāi)發(fā)商唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是買地買貴了。”孫宏斌曾經(jīng)如是笑談。但這一問(wèn)題到了2019年已經(jīng)成為許多地王買家們無(wú)法回避的尷尬現(xiàn)實(shí)。在被稱“地王年”的2016年，全年誕生了超過(guò)350宗單價(jià)和總價(jià)地王，其中深圳、廣州的土地尤其受到各路房企追捧，單價(jià)地王、總價(jià)地王、區(qū)域地王層出不窮。經(jīng)過(guò)2017年、2018年的市場(chǎng)沉底，地王們也來(lái)到了艱難入市的時(shí)間窗口。
6月11日，剛剛下過(guò)一場(chǎng)雨的深圳透露了一絲涼意，對(duì)于購(gòu)房者徐莉（化名）來(lái)說(shuō)也心里一涼。一年時(shí)間不到，在地王項(xiàng)目即將入市的加持下，她意向購(gòu)買的樓盤價(jià)格每平方米已經(jīng)上漲了7000元。
徐莉提到的地王項(xiàng)目現(xiàn)案名龍華金茂府，是2016年6月2日，吸引了18家房企參與公開(kāi)招標(biāo)的一宗現(xiàn)售地塊——最終由電建集團(tuán)和中國(guó)金茂聯(lián)合體以82.9億元的高價(jià)拿下，樓面地價(jià)高達(dá)56781元/平方米，成為單價(jià)地王。而當(dāng)時(shí)周邊在售新房均價(jià)在5.5萬(wàn)元至6萬(wàn)元/平方米，可以說(shuō)是真正的“面粉貴過(guò)面包”。
在這之前，抑制樓市熱度的“深六條”出臺(tái)，為了壓制地王頻出，土地市場(chǎng)也開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)（不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售）。然而深圳土地資源稀缺，即便是現(xiàn)售地塊需要持有地塊時(shí)間長(zhǎng)達(dá)2至3年，對(duì)房企來(lái)說(shuō)會(huì)有資金重壓，也依然引發(fā)外來(lái)房企積極拿地。
這宗地王地塊從誕生到入市一直吸引著市場(chǎng)關(guān)注，但項(xiàng)目入市時(shí)間已經(jīng)一再延后。去年10月該項(xiàng)目在進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱時(shí)，號(hào)稱今年上半年入市，而進(jìn)入2019年6月， 入市時(shí)間又繼續(xù)延后。另外一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)是，受到限價(jià)政策影響，深圳新房?jī)r(jià)格上漲不多，而地王項(xiàng)目注定要高價(jià)入市才能回本，去化也成為難題。
高售價(jià)帶來(lái)去化難題
龍華金茂府地理位置十分優(yōu)越，與地鐵4號(hào)線和6號(hào)線上蓋項(xiàng)目相鄰。附近新樓盤在近三年時(shí)間里，紛紛以該項(xiàng)目售價(jià)會(huì)每平方米售價(jià)會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元來(lái)標(biāo)榜自家樓盤的“高性價(jià)比”，并以此為賣點(diǎn)吸引客戶買單。
“去年9月底我看了這一帶的新房項(xiàng)目鴻榮源尚峻，當(dāng)時(shí)均價(jià)在6.4萬(wàn)元每平方米，銷售說(shuō)金茂府售價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元每平方米，到時(shí)候會(huì)帶動(dòng)片區(qū)上漲到8萬(wàn)元每平方米。我沒(méi)相信，不曾想隔著一個(gè)地鐵站的新盤現(xiàn)在毛坯房還賣到7.1萬(wàn)元每平方米。”徐莉表示。
對(duì)于定價(jià)問(wèn)題，中國(guó)金茂方面并沒(méi)有回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。不過(guò)項(xiàng)目周邊的知情人士對(duì)記者透露，“金茂府價(jià)格已經(jīng)出來(lái)了，在12萬(wàn)至15萬(wàn)元每平方米，精裝修，最小戶型在155平方米，最便宜的一套也要1800萬(wàn)元。”
上述知情人士還表示，因?yàn)槭乾F(xiàn)房銷售，不受拿預(yù)售證的限價(jià)影響，所以龍華金茂府的定價(jià)可以定的高，這也將繼續(xù)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)進(jìn)行補(bǔ)漲。
然而，擺在金茂府面前的銷售去化難題卻并不小。雖然金茂擅長(zhǎng)打造豪宅系列，但是深圳豪宅聚集片區(qū)主要在南山區(qū)后海、蛇口和福田區(qū)香蜜湖，龍華區(qū)因現(xiàn)有項(xiàng)目容積率及剛需戶型“硬傷”，一直稱不上是豪宅區(qū)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也實(shí)地走訪了附近的其他項(xiàng)目，受限價(jià)政策影響，在售新房的價(jià)格在6萬(wàn)元至7.1萬(wàn)元/平方米，二手房?jī)r(jià)格在5.5萬(wàn)元至7.8萬(wàn)元/平方米。雖然和3年前對(duì)比，新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格分別有了15%、20%的增幅，但龍華金茂府每平方米12萬(wàn)至15萬(wàn)元的預(yù)期售價(jià)比周邊房源高出4成。
“在推廣期把目標(biāo)客戶的價(jià)格預(yù)期抬高，可以篩選客戶，面對(duì)這樣的價(jià)格還持續(xù)關(guān)注的客戶成交概率會(huì)高。這個(gè)價(jià)格的確是高于片區(qū)目前水平，在現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下，如果想實(shí)現(xiàn)快速去化的話還是要保守定價(jià)。”戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)記者表示：“開(kāi)盤的時(shí)候是否能真的賣出這個(gè)價(jià)錢，還得看當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，看項(xiàng)目本身是否有足夠吸引客戶的亮點(diǎn)。尤其是在龍華區(qū)賣此高價(jià)位的房屋，客戶是否買賬還是個(gè)問(wèn)題。”
沒(méi)有新地王“解套”
就目前深圳市場(chǎng)環(huán)境而言，龍華金茂府的去化前景不并樂(lè)觀。更為尷尬的情況是，此前龍華2宗地王均靠之后地王來(lái)“解套”，而該項(xiàng)目之后龍華再無(wú)新地王誕生。
2019年6月，深圳要推出5宗住宅地塊，其中龍華地塊最高限價(jià)在4.4萬(wàn)元/平方米，更是杜絕了新地王誕生的可能性。換句話說(shuō)，能拉動(dòng)區(qū)域整體房?jī)r(jià)預(yù)期的“解套”地塊并不會(huì)出現(xiàn)。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者測(cè)算，2013年中海地王樓面價(jià)為1.46萬(wàn)元/平方米，2014年中海錦城開(kāi)盤價(jià)為3.25萬(wàn)元/平方米，價(jià)格增幅122.6%。2014年龍光地王樓面價(jià)為2.51萬(wàn)元/平方米，2015年開(kāi)盤價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格增幅119.1%。金茂電建地王樓面價(jià)為56781元/平方米，若以12萬(wàn)元/平方米來(lái)計(jì)算，增幅114.3%，該幅度尚屬正常水平。
實(shí)際上，現(xiàn)售地塊的資金成本壓力已經(jīng)疊加至房?jī)r(jià)中。有業(yè)內(nèi)人士為中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者計(jì)算：“現(xiàn)售試點(diǎn)意味著開(kāi)發(fā)商要增加2年的資金成本，以每年資金成本8%左右測(cè)算，實(shí)際樓面地價(jià)可能要超過(guò)6萬(wàn)元每平方米。除去配建，銷售成本價(jià)在9.5萬(wàn)元每平方米。
根據(jù)深圳規(guī)劃和自然資源局的要求，現(xiàn)售地塊出讓時(shí)要求建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售。這也影響了龍華金茂府的入市時(shí)間。
據(jù)相關(guān)知情人士透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年8月28日開(kāi)盤。金茂方面并未和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者進(jìn)行確認(rèn)上述開(kāi)盤時(shí)間。不過(guò)，項(xiàng)目工地上的施工人員則對(duì)記者表示：“裝修也沒(méi)那么快，估計(jì)還要再等一段時(shí)間。”
有接近金茂的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“作為金茂在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目一定是要做得有口碑，就是定位高端，在打造上也比較細(xì)致。更別說(shuō)這是現(xiàn)售項(xiàng)目，無(wú)法用高周轉(zhuǎn)來(lái)操作。”
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