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重倉(cāng)三四線
除了押注海南失算外，雅居樂(lè)還有三四線土儲(chǔ)的“雷”。年報(bào)顯示，截至2018年底的總土地儲(chǔ)備中，一線城市占比僅有3.5%，二線城市占比約24%。這意味著，雅居樂(lè)七成土地儲(chǔ)備位于三四線城市。
從年報(bào)顯示的土地收購(gòu)情況看，2018年公司加大了在三四線城市拿地的力度。2018年，雅居樂(lè)權(quán)益土地購(gòu)置金額下滑15%至294億元，權(quán)益購(gòu)置面積上升至909萬(wàn)平方米，平均地價(jià)下行30%至3234元/平方米。18年新增土地中，位于一二線城市的土地儲(chǔ)備按權(quán)益建筑面積計(jì)占比僅有16.13%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，雅居樂(lè)加重三四線城市的土地儲(chǔ)備，說(shuō)明企業(yè)對(duì)很多高價(jià)土地不敢獲取，這是土地成本控制的導(dǎo)向，要防范后續(xù)三四線城市降溫所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)還表示，雅居樂(lè)或許也在學(xué)習(xí)類似碧桂園等模式，但碧桂園在2014年以后就不斷深耕三四線城市，當(dāng)時(shí)正是市場(chǎng)成長(zhǎng)最快之時(shí)，而雅居樂(lè)目前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)投資，是否妥當(dāng)值得商榷。
和仍然堅(jiān)持深耕三四線的碧桂園不同的是，此前雅居樂(lè)的項(xiàng)目一直以利潤(rùn)為主，公司高層多次公開(kāi)表示，堅(jiān)持“毛利率30%，凈利率18%”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)則。對(duì)此，明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，在三四線實(shí)現(xiàn)凈利率18%有挑戰(zhàn)，除非雅居樂(lè)可以拿到便宜的地。
財(cái)務(wù)費(fèi)用暴增205%
2018年底，雅居樂(lè)剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率升至73%，短期有息負(fù)債占比微降至15%。值得關(guān)注的是，雅居樂(lè)于2018年發(fā)行5億美元6.875%優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及1億美元8.55%優(yōu)先永續(xù)資本證券。
據(jù)申宏萬(wàn)源統(tǒng)計(jì)，雅居樂(lè)及其子公司目前存續(xù)債券15只，共計(jì)83.34億元（2017年為55億元），占總資本的12%。其中存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模22億美元，平均發(fā)行期限3.60年，平均票面7.77%，平均剩余期限2.23年。
永續(xù)債對(duì)于企業(yè)發(fā)展是雙刃劍。某top20房地產(chǎn)公司高管對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)永續(xù)債，證明其資信好，評(píng)級(jí)高。對(duì)于企業(yè)而言，能獲得資金又不計(jì)入負(fù)債，是好事。如恒大等企業(yè)通過(guò)永續(xù)債大規(guī)模融資，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的跨越式增長(zhǎng)。
長(zhǎng)江證券則在一篇研報(bào)中表示，通常而言，永續(xù)債等金融工具的股息或利息支付是在利潤(rùn)繳稅之后，容易導(dǎo)致投資者對(duì)公司盈利能力產(chǎn)生誤判。
就短期負(fù)債而言，雅居樂(lè)現(xiàn)金充足。公司一年內(nèi)到期需償還的借貸約353.33億元，而2018年末的現(xiàn)金和銀行存款達(dá)450.62億元，支付短期債務(wù)綽綽有余。
但是細(xì)分來(lái)看，雅居樂(lè)2018年來(lái)自投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-177.08億元，同比減少154.43%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額僅約26.28億元，同比減少約11%。這已經(jīng)是雅居樂(lè)連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少。
值得注意的是，雅居樂(lè)財(cái)務(wù)費(fèi)用激增。2018年12月31日，雅居樂(lè)實(shí)際借貸利率6.49%，對(duì)比2017年12月31日上升29個(gè)基點(diǎn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額為人民幣27.44億元，較2017年8.99億元增加205.4%。其中年內(nèi)利息開(kāi)支大幅增長(zhǎng)52.6%至50.56億元，資本化和對(duì)沖后的外匯損失達(dá)到13.5億元。
來(lái)源：北京時(shí)間財(cái)經(jīng) 陳世愛(ài) 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 雅居樂(lè) |
