2018年，雅居樂（03383.hk）累計(jì)預(yù)售金額由前一年的897.1億元增長約14.45%至1026.7億元，成功跨入千億規(guī)模房企陣營。在預(yù)售額增長的同時(shí)，雅居樂集團(tuán)的利潤也在不斷增長。2018年，雅居樂集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約71.25億元，同比增長18.3%。
但翻看雅居樂的業(yè)績數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，這家業(yè)績快速增長的房企，同時(shí)面臨著日益增長的財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)。
拿地節(jié)奏加快，現(xiàn)金流入主要依賴融資活動(dòng)
（圖片來自雪球）
2018年，雅居樂集團(tuán)來自投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-177.08億元，同比減少154.43%。據(jù)年報(bào)，雅居樂集團(tuán)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金大量流出主要因?yàn)榧瘓F(tuán)當(dāng)年購買理財(cái)產(chǎn)品、購置物業(yè)廠房及設(shè)備，以及于聯(lián)營公司及合營企業(yè)的投資、支付予關(guān)連方的現(xiàn)金墊款等。
此外，雅居樂集團(tuán)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額自2015年起連續(xù)三年同比減少。2018年，雅居樂經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額僅約為26.28億元，同比減少約11%。
事實(shí)上，在投資活動(dòng)現(xiàn)金大量流出和經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額較少流入的情況下，雅居樂集團(tuán)2018年的現(xiàn)金流入主要依賴于企業(yè)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額。據(jù)年報(bào)，雅居樂2018年融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約317.36億元，同比去年增長194.99%。該金額主要來源于雅居樂集團(tuán)2018年借款所得款項(xiàng)凈額及發(fā)行永久資本證券所得款項(xiàng)等。
一般而言，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額往往應(yīng)該與企業(yè)賺取的凈利潤相匹配，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，購買土地是其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出中的重要一環(huán)，這也是很多企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額較少的原因。
雅居樂集團(tuán)為配合企業(yè)未來“3年規(guī)劃”，應(yīng)各區(qū)域的市場(chǎng)狀況擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。于2018年12月31日，雅居樂集團(tuán)擁有預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)3623萬平方米的土地儲(chǔ)備。而僅2018一年內(nèi)，雅居樂集團(tuán)就透過各種方式新增土地的預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)1111萬平方米，其中雅居樂集團(tuán)應(yīng)占預(yù)計(jì)總建筑面積為909萬平方米，應(yīng)付土地金額為人民幣294億元。
成本增長，財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額激增205.4%
（圖片來自房企年報(bào)）
2018年，隨著銷售金額的增長，雅居樂集團(tuán)的成本費(fèi)用有所增加，其中銷售成本同比增長了1.78%；銷售及營銷成本增長2.62%、行政開支同比增長了42.24%。
值得關(guān)注的是，2018年，雅居樂的財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額為人民幣27.44億元，較2017年人民幣8.99億元增加205.4%。該增幅主要由于年內(nèi)利息開支大幅增長52.6%至50.56億元，以及外幣借款匯兌損益及衍生金融工具公允值變動(dòng)。其中，利息開支中銀行借款、銀團(tuán)貸款及其他借款同比增加約85.3%至35.7億元；境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持證券同比增加約40.6%至5.79億元。
（圖片來自房企業(yè)績報(bào)告）
而伴隨著集團(tuán)2018年融資的增加，雅居樂于未來需要支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用或?qū)⒏呔硬幌隆?/p>
凈負(fù)債率上升，權(quán)益結(jié)構(gòu)有待改善
（圖片來自房企業(yè)績報(bào)告）
年報(bào)顯示，雅居樂集團(tuán)2018年資產(chǎn)總額為2304.46億元，較去年增長41.1%；公司的負(fù)債總額為1754.65億元，較去年增長47.2%。其中，流動(dòng)負(fù)債1203.78億元，較去年增長44.2%；非流動(dòng)負(fù)債為550.87億元，較去年增長54.3%。
截至2018年末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率由2017年的72.96%增長至2018年的76.14%，集團(tuán)凈負(fù)債比率為79.1%，相較于2017末的71.4%增長7.7%。其中，凈負(fù)債比率按照凈借貸（總借貸扣除現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目及有限制現(xiàn)金）除以總權(quán)益計(jì)算。
此外，值得關(guān)注的是，雅居樂于2018年發(fā)行5億美元6.875%優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及1億美元8.55%優(yōu)先永續(xù)資本證券，而該永久資本證券并未計(jì)入負(fù)債中，而是計(jì)入總權(quán)益中。如果加上永續(xù)資本證券，集團(tuán)的凈負(fù)債率實(shí)際達(dá)82.4%。
（圖片來自房企業(yè)績報(bào)告）
現(xiàn)金存量方面，截至2018年12月31日，雅居樂集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行存款總額為450.62億元，較2017年同比增加49.61%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為人民幣 357.76 億元；有限制現(xiàn)金為人民幣 92.86 億元。
另外，雅居樂集團(tuán)總借貸為885.29億元，一年內(nèi)到期需還的短期借貸約353.33億元，公司的賬面現(xiàn)金勉強(qiáng)覆蓋短期債務(wù)。
來源：樂居財(cái)經(jīng) 陳晨 發(fā)自北京
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