昔日“華南地產(chǎn)五虎”之一的雅居樂(lè)，2018年的銷售額同比增長(zhǎng)率從2017年的52.36%跌至14.38%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，更比不上碧桂園、融創(chuàng)等第一軍團(tuán)的房企。
截至2018年底，雅居樂(lè)在海南的可售建筑面積近1000萬(wàn)平方米，占其全國(guó)土儲(chǔ)的近三分之一。雅居樂(lè)方面回應(yīng)稱，海南限購(gòu)后，雅居樂(lè)加大了云南項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和推介力度，18年，雅居樂(lè)云南區(qū)域預(yù)售金額超過(guò)50億元，同比增長(zhǎng)一倍多。
雅居樂(lè)正在積極開(kāi)展物業(yè)、環(huán)保等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2018年報(bào)顯示，雅居樂(lè)的管理層預(yù)期，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2019/20/21年，對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)將分別達(dá)20%/30%/40%。野村證券卻對(duì)雅居樂(lè)這一目標(biāo)感到懷疑，認(rèn)為其非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前景充滿不確定性。
地產(chǎn)大佬都是文藝青年。
王石愛(ài)跟女記者聊《新教倫理與資本主義精神》，上來(lái)就是人生理想不買房。王健林喜歡搖滾民樂(lè)，萬(wàn)達(dá)年會(huì)上一曲《一無(wú)所有》，風(fēng)靡大江南北。
雅居樂(lè)（03383.HK）董事會(huì)主席陳卓林同是資深文藝愛(ài)好者。
為了自己的粵劇專輯，他籌備了十多年。在錄制過(guò)程中，他對(duì)自己要求極嚴(yán)，無(wú)論吐字還是音準(zhǔn)，都力求完美，不厭其煩地修改，有時(shí)站著錄上一天，從上午10點(diǎn)一直錄到凌晨，直到滿意為止。
他那張叫《心曲雅韻》的粵劇專輯，已能在各大音樂(lè)平臺(tái)上聽(tīng)到，其中的粵劇名段《狄青闖三關(guān)》，陳卓林愣是錄了兩個(gè)版本，一個(gè)是和粵劇名家陳韻紅合唱，一個(gè)是和他妻子陸倩芳合唱。
陳卓林跟北宋名將狄青一樣，出生草莽，本是廣東中山農(nóng)家子弟。
高考落榜后，陳卓林先賣家具，后入地產(chǎn)行業(yè)，獨(dú)霸中山樓市，再馳騁廣州市場(chǎng)，登陸港交所，近年來(lái)躍進(jìn)大海南，打造超級(jí)神盤清水灣。
如同狄青，陳卓林的人生路上也遭遇三關(guān)。
2011年，陳卓林在香港舉行豪門夜宴，酒后對(duì)女下屬上下其手，被香港警方逮捕，此為第一關(guān)。
2014年，陳卓林因事涉云南某案被監(jiān)視居住，此為第二關(guān)。
2018年，海南省宣布樓市限購(gòu)，陳卓林在海南重倉(cāng)的土地和項(xiàng)目，遭遇限購(gòu)封鎖，此為第三關(guān)。
曾經(jīng)雅居樂(lè)闖進(jìn)過(guò)全國(guó)地產(chǎn)銷售排行榜前10，與富力、碧桂園等并稱“華南五虎”，然而非禮門之后，雅居樂(lè)排名一下從前10跌到第17。
2019年5月6日，雅居樂(lè)公布4月份營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)：1-4月份累積預(yù)售金額合計(jì)人民幣343.1 億元。如按此節(jié)奏，雅居樂(lè)當(dāng)能勉強(qiáng)完成2019年的銷售目標(biāo)1130億元，這一銷售目標(biāo)僅較2018年增長(zhǎng)10%左右。
雅居樂(lè)2018年的銷售額同比增長(zhǎng)率從2017年的52.36%跌至14.38%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，更比不上碧桂園、融創(chuàng)等第一軍團(tuán)的房企。
“昔日雄風(fēng)啊，豈可一朝散盡？”
當(dāng)陳卓林唱到《狄青闖三關(guān)》這一句時(shí)，不知作何感想？
凈利潤(rùn)坐過(guò)山車
2018年，雅居樂(lè)并未完成其年度銷售目標(biāo)1100億元，實(shí)際完成1026億元，差額74億元。
雅居樂(lè)一向以超大盤、長(zhǎng)周期、低價(jià)地的開(kāi)發(fā)策略見(jiàn)長(zhǎng)，故其住宅地產(chǎn)的利潤(rùn)率一向很高，2018年雅居樂(lè)凈利潤(rùn)83.58億元，同比增長(zhǎng)率23.3%，這一增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于2017年122%的增長(zhǎng)率。
從歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，雅居樂(lè)的凈利潤(rùn)波動(dòng)急劇，如同過(guò)山車一般：2014-2018年其凈利潤(rùn)為：50.91億元、23.01億元、30.47億元、67.80億元和83.57億元。
在17年升至高點(diǎn)重新超過(guò)14年的數(shù)據(jù)之后，18年其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)開(kāi)始放緩，與此同時(shí)，雅居樂(lè)的債務(wù)雪球越滾越大，2018年短期借債353億元，同比增長(zhǎng)30.2%，長(zhǎng)期借貸532億元，同比增長(zhǎng)54.1%。
由此帶來(lái)的是，其凈借款╱總權(quán)益從2017年的71.4%升至79.1% ，資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的73%增至76%。
過(guò)去一年，由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)融資收緊，雅居樂(lè)只好頻頻在海外發(fā)債，其中不乏利率高達(dá)8.5%和9.5%的美元優(yōu)先票據(jù)，雅居樂(lè)2018年的平均借貸利率從2017年的6.2%漲至6.49%。
在大筆融資之后，雅居樂(lè)2018年末的現(xiàn)金和銀行存款達(dá)450.62億元，支付短期債務(wù)略有盈余，而其在銀行的未動(dòng)用授信額度僅剩27.33億元。
雖是如此，雅居樂(lè)在土地投資方面的力度依然不弱。
2018年雅居樂(lè)新增土地的預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)1111萬(wàn)平方米，歸屬于其權(quán)益名下的預(yù)計(jì)總建筑面積為909萬(wàn)平方米；新地塊的總土地價(jià)款為人民幣426億元，而雅居樂(lè)相關(guān)應(yīng)付土地金額人民幣294億元。
由此計(jì)算，雅居樂(lè)拿地的平均樓面地價(jià)不超過(guò)5000元/平方米，遠(yuǎn)低于一線和強(qiáng)二三線城市的平均地價(jià)，這跟雅居樂(lè)的這兩年的拿地策略和布局有關(guān)：暫別一線和強(qiáng)二線城市，重倉(cāng)三四線城市。
例如，2016年，雅居樂(lè)在廣州、北京、武漢、鄭州和美國(guó)三藩市拿地232萬(wàn)平方米，斥資192億元，平均拿地成本8275元/平方米；2017年，雅居樂(lè)改變策略，下沉三四線，斥資346億元拿地746萬(wàn)平方米，平均拿地成本4638元/平方米，2018年雅居樂(lè)則繼續(xù)重倉(cāng)三四線。
十多年前，雅居樂(lè)近兩年大多通過(guò)公開(kāi)招拍掛拿地的成本，相當(dāng)于其10多年前在海南拿地價(jià)格的數(shù)十倍。而且，跟同樣重倉(cāng)三四線的新城控股、碧桂園等房企相比，雅居樂(lè)的拿地成本最高多出上千元/平方米。
土地成本暴漲，或許可以解釋雅居樂(lè)近年來(lái)凈利潤(rùn)跌宕起伏之原因。但土地成本并不是雅居樂(lè)面臨的最大挑戰(zhàn)。
五兄弟，六董事
盡管2018年銷售額增長(zhǎng)乏力，但在廣東中山，雅居樂(lè)過(guò)去一年賣樓收入100億元。廣東中山是陳卓林的發(fā)跡之地，見(jiàn)證著這個(gè)超級(jí)家族房企的誕生。
2014年3月之前，雅居樂(lè)的董事會(huì)中，六個(gè)執(zhí)行董事全是陳家人：陳卓林和妻子陸倩芳，外加四個(gè)兄弟：陳卓雄、陳卓喜、陳卓南、陳卓賢。
陳卓林是陳氏四兄弟的帶頭人。
1979年，陳卓林跟著中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩百多個(gè)青年一起參加高考，落榜后他去當(dāng)了老師，計(jì)劃著一邊教書一邊復(fù)讀。
盡管他現(xiàn)在的履歷中，有著無(wú)數(shù)頭銜——世界杰出華人獎(jiǎng)獲得者，美國(guó)哈姆斯頓大學(xué)榮譽(yù)商業(yè)管理學(xué)博士等，事實(shí)上，他迫于生計(jì)，并未參加1980年的高考。
陳卓林帶著四個(gè)兄弟做起家具生意。1988年左右，他們創(chuàng)辦兩個(gè)家具廠，一個(gè)是時(shí)代家具城，另一個(gè)是宇宙家具城。
4年之后，他們進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)了中山雅居樂(lè)花園。
中山毗鄰港澳，陳卓林80年代就取得中國(guó)香港身份，近水樓臺(tái)先得月，他的營(yíng)銷思路遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)內(nèi)地大多房企。例如他跑到香港贊助“香港小姐選美大賽”，還聘請(qǐng)香港無(wú)線總監(jiān)陳錫年任職雅居樂(lè)。當(dāng)時(shí)廣東人愛(ài)看香港電視劇，雅居樂(lè)就到香港的電視臺(tái)冠名電視劇、投放廣告。因此雅居樂(lè)中山項(xiàng)目很多賣給了香港澳門居民。沒(méi)過(guò)幾年，雅居樂(lè)就成為中山地產(chǎn)行業(yè)霸主，此后中山常年登頂雅居樂(lè)旗下區(qū)域銷售冠軍。
2000年，雅居樂(lè)出中山，進(jìn)廣州，一舉拿下番禺、花都、白云等地塊。此后，華南板塊房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)崛起，雅居樂(lè)在其中賺得盆滿缽滿。
2005年，雅居樂(lè)在香港上市。然而，彼時(shí)雅居樂(lè)依然只是僻處珠三角的中小型房企，跟同處廣東的合生創(chuàng)展、萬(wàn)科沒(méi)法比，更無(wú)比匹敵招商、中海等央企。
2002年-2004年，雅居樂(lè)銷售收入分別為7.6億元、19億元和25億元，利潤(rùn)分別是-1020萬(wàn)元、7310萬(wàn)元和2.3億元。
若想魚躍龍門，雅居樂(lè)需要新地盤和新模式。
淘金地中陷泥潭
海南曾經(jīng)是中國(guó)開(kāi)發(fā)商的淘金圣地。
上世紀(jì)90年代，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大熱，潘石屹、馮侖等人紛紛進(jìn)入，爆炒之后，留下的是大量閑置土地和爛尾樓，足夠當(dāng)?shù)卣ㄊ畮啄陼r(shí)間去消化。
�？谇逅疄惩瑯訋追喕兀�90年代1.2萬(wàn)畝土地使用權(quán)出讓給數(shù)十家企業(yè)，這些企業(yè)在海南樓市泡沫之后紛紛拍屁股走人，清水灣土地被政府無(wú)償收回。
2000年，清水灣進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)，上述土地由建設(shè)用地改成農(nóng)業(yè)用地，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民紛紛在海邊建塘養(yǎng)蝦。
2005年，清水灣又改為旅游景區(qū)。香港恒基兆業(yè)等開(kāi)發(fā)商都有意開(kāi)發(fā)，但最后還是雅居樂(lè)獨(dú)霸此地。
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