4月20日，有媒體報(bào)道稱，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）與華僑城關(guān)于廣州院子項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜的談判宣告失敗。
知情人士接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，當(dāng)前泰禾集團(tuán)和不止一家公司接洽，均在接觸過(guò)程中，該交易還談不上失敗。
雖然廣州院子項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜還在進(jìn)行中，但其背后折射的泰禾集團(tuán)債務(wù)問(wèn)題，早已引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
債務(wù)問(wèn)題在泰禾集團(tuán)4月12日發(fā)布的年報(bào)中更為清晰。2018年年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)2018年總負(fù)債達(dá)2112.47億元，較2017年的1813.02億元，增長(zhǎng)了近300億元。2019年一季度，其凈負(fù)債率達(dá)279.19%。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，“過(guò)多依賴融資和進(jìn)行質(zhì)押，自然會(huì)面臨很多外部的批評(píng)。當(dāng)然，近期全國(guó)房企資金面有所好轉(zhuǎn)，類似企業(yè)還是值得關(guān)注和肯定的。”
融資成本高：泰禾去年超六成融資為非銀行貸款
與2017年一樣，泰禾集團(tuán)并未公布其銷售額。但據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，泰禾合約銷售額從2017年的1007億元，增至2018年的1303億元，同比增長(zhǎng)30%。在2018年房地產(chǎn)大調(diào)控的背景下，30%的增長(zhǎng)率可謂亮眼，但與泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森定下的2018年2000億元的目標(biāo)，還是差了不少。
泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，其2018年?duì)I業(yè)收入309.85億元，同比增長(zhǎng)27.35%，較上一年度17.38%的增速大幅提高。
不過(guò)，其歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)（下稱“凈利潤(rùn)”）為25.55億元，同比增長(zhǎng)20.25%，比上一年度24.43%的同比增長(zhǎng)下降了4.18個(gè)百分點(diǎn)。
為何在合約銷售額、營(yíng)業(yè)收入均大幅上漲的情況下，泰禾集團(tuán)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率反而下降了？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與泰禾集團(tuán)負(fù)債率較高、2018年為降低負(fù)債率而加大回款力度，甚至不惜對(duì)部分樓盤(pán)大幅降價(jià)并虧本轉(zhuǎn)讓部分公司股權(quán)有關(guān)。
有一組數(shù)據(jù)可為佐證：截至2018年12月31日，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率為384.88%，較2017年的475.03%下降了90.15個(gè)百分點(diǎn)。泰禾集團(tuán)2019年一季報(bào)顯示，截至今年3月底，其凈負(fù)債率再次大幅下降，較去年底下降了105.7個(gè)百分點(diǎn)，至279.19%。
而在其2018年出售重大股權(quán)項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目為上市公司共享的凈利潤(rùn)分別為-200.13萬(wàn)元，-251.2萬(wàn)元、550.08萬(wàn)元、963.84萬(wàn)元、-2065.64萬(wàn)元。
值得關(guān)注的是，經(jīng)過(guò)一系列回款操作，2018年泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，已從2017年的-125.53億元，增長(zhǎng)到了2018年的139.31億元，增加了264.84億元。
現(xiàn)金流回正、負(fù)債改善、盈利能力得到提升，似乎一切都有所好轉(zhuǎn)。
知情人士透露，雖然泰禾集團(tuán)并沒(méi)有定下降低多少負(fù)債率的具體目標(biāo)，但從2018年到現(xiàn)在，其財(cái)務(wù)指標(biāo)在持續(xù)好轉(zhuǎn)，估計(jì)也會(huì)是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。
不過(guò)，負(fù)債總額依舊是壓在泰禾集團(tuán)身上的一座大山。2018年年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)總負(fù)債高達(dá)2112.47億元，較2017年的1813.02億元，增長(zhǎng)了近300億元。同期，該公司應(yīng)付利息為14.86億元，較2017年的11.23億元增長(zhǎng)了32.32%。
在泰禾集團(tuán)2018年1375.07億元的融資中，銀行貸款金額僅為247.49億元，占比18%；公司債（3~5年）為285.09億元，占比20.73%；而非銀行貸款占據(jù)了大頭，達(dá)842.49億元，占比達(dá)61.27%。值得注意的是，在泰禾集團(tuán)的融資中，非銀行貸款的融資成本最高，年利率為9.17%，高于銀行貸款（7.64%）、公司債（7.36%）。
泰禾集團(tuán)也意識(shí)到了這一問(wèn)題，并開(kāi)始著手處理。據(jù)知情人士透露，2019年一季度，泰禾集團(tuán)有息負(fù)債環(huán)比減少100億元，凈資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，顯示其公司財(cái)務(wù)安全性在提升。
嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，對(duì)于泰禾來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)說(shuō)明其規(guī)模在擴(kuò)大，但是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和同類企業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)也面臨著很大問(wèn)題。“從當(dāng)前企業(yè)的負(fù)債數(shù)據(jù)看，目前總體上在下調(diào)，說(shuō)明企業(yè)在積極把控風(fēng)險(xiǎn)，即不斷降低企業(yè)負(fù)債。但是負(fù)債相關(guān)數(shù)據(jù)還是偏大，后續(xù)依然是有壓力的。”
增收壓力大：“壹號(hào)搶收計(jì)劃”以價(jià)換量？
從2011年借殼上市時(shí)的82.28億元，到2018年的2431.36億元，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)總額7年間增長(zhǎng)了28倍多。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大舉借貸曾是泰禾集團(tuán)快速增長(zhǎng)的“法寶”，但這一“法寶”，近年來(lái)已成為泰禾集團(tuán)沉重的包袱，并拖累了其擴(kuò)張的步伐。
2018年泰禾總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)17.8%，這一數(shù)據(jù)在2017年達(dá)到了67.33%。2011—2017年，其總資產(chǎn)年度增長(zhǎng)率一直在30%以上，即便是在房地產(chǎn)行業(yè)低谷的2015年，增長(zhǎng)率也達(dá)到了35.85%，在2013年增長(zhǎng)率甚至還達(dá)到了161.53%。
泰禾集團(tuán)的腳步正在放緩。
克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，其合同銷售額雖然2018年增長(zhǎng)了30%，但與其2017年151.7%的增長(zhǎng)率，有較大幅度的下滑。
“企業(yè)經(jīng)營(yíng)是階段性的，若一個(gè)階段就是需要拿地?cái)U(kuò)張，錯(cuò)過(guò)這村很可能就沒(méi)這店了。但也不能總是一直激進(jìn)擴(kuò)張，規(guī)模到了一定階段，會(huì)從外擴(kuò)轉(zhuǎn)向做內(nèi)功。”上述知情人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
開(kāi)源節(jié)流成了泰禾集團(tuán)2018年的工作重心。2018年年報(bào)顯示，其投資活動(dòng)現(xiàn)金流出較上年數(shù)減少47.09% ，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入減少25.92%。
不過(guò)，高周轉(zhuǎn)和回款，才是泰禾集團(tuán)近期的重中之重。
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