值得注意的是，在這場人事大震蕩中，高管人員調(diào)整最多的華南大區(qū)，也是華潤置地的重陣之地。據(jù)其2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在全國六大區(qū)域布局中，華潤置地總部所在的華南大區(qū)，2018年銷售金額貢獻(xiàn)中排名第二，占比23.2%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)
進(jìn)入2019年一季度，華潤置地華南大區(qū)的銷售占比逐月有所提高，但從區(qū)域排名來看，華南大區(qū)在集團(tuán)的占比滑落至第四位，占比在15%以下。由此來看，很難說這場人事變化沒有對企業(yè)產(chǎn)生影響。
商業(yè)版圖租金收入同比下降，競爭加劇下如何突圍？
此外，在華潤置地2018年提出的“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型策略中，由吳向東一手建立的商業(yè)版圖，如今或也將成為企業(yè)的一大挑戰(zhàn)。
2017年，華潤置地正式提出將商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部列為與開發(fā)事業(yè)部平級的一級組織機(jī)構(gòu);2018年華潤置地又提出要正式轉(zhuǎn)向“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營商”，謀求轉(zhuǎn)型，自此，商業(yè)版圖在集團(tuán)中的地位也在逐年提高。財(cái)報(bào)顯示，2018年，華潤置地投資物業(yè)租金收入達(dá)人民幣95.2億元，同比增長24.5%，成為繼巔峰時(shí)期的萬達(dá)廣場之后，第二家依靠物業(yè)租金達(dá)到近百億規(guī)模的房企。
而在華潤置地商業(yè)版圖中，“萬象城”無疑是其最為看重的模式。2004年，華潤置地推出了第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目深圳羅湖萬象城。彼時(shí)，該項(xiàng)目一經(jīng)推出，便成為當(dāng)時(shí)中國商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，開業(yè)一年，出租率已達(dá)到97%。時(shí)至今日，羅湖萬象城依然是深圳有史以來規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群。據(jù)華潤置地2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在95.2億元的租金收入中，有10.2億元來自深圳萬象城。
不過，值得注意的是，華潤置地雖扶持商業(yè)地產(chǎn)多年，但其商業(yè)地產(chǎn)的收入占全年總營收比例始終不達(dá)10%。同時(shí)，藍(lán)鯨房產(chǎn)據(jù)其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，除深圳萬象城外，華潤置地的“萬象城”商業(yè)品牌在一線城市的數(shù)據(jù)并不理想。
據(jù)其2018年財(cái)報(bào)顯示，在華潤置地包括萬象城、五彩城、華潤大廈等在內(nèi)的共計(jì)46個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除10條數(shù)據(jù)缺失項(xiàng)外，有14項(xiàng)投資物業(yè)的出租率出現(xiàn)下降，而2017年該數(shù)值為9項(xiàng)。曾輝煌一時(shí)的深圳華潤大廈、北京清河華潤五彩城和北京華潤置地廣場購物中心的租金收入，分別較2017年下降了2%、8%及0.6%。
對于“北上廣不識萬象城”的現(xiàn)象，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，由于近年來市場中有太多新的商業(yè)物業(yè)，導(dǎo)致一二線商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供求失衡的現(xiàn)象，“紅海”成為所有布局商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所必須直面的問題。并且，商業(yè)地產(chǎn)更多的是體驗(yàn)式的銷售業(yè)態(tài)，這決定了大多商戶難以支付高額租金。此外，電商平臺(tái)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊也比較大，這也會(huì)影響企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
58安居客首席分析師張波則向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道，從北京、上海“萬象城”的發(fā)展情況來看，租金下降或與項(xiàng)目地理位置有一定關(guān)系。例如上海萬象城所處古北吳中路商圈有著更多的國際化標(biāo)簽，入駐品牌大都選擇輕奢，坪效(每平米產(chǎn)生的營業(yè)額)的提升空間相對有限。而北京華潤置地廣場地處三元橋，周邊的辦公樓居多，同時(shí)還有凱德mall等為競品，因此租金提升的壓力較大。
從華潤置地在土地市場的動(dòng)作來看，其還在大力加碼商業(yè)地產(chǎn)比重。藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理其年報(bào)發(fā)現(xiàn)，華潤置地2018年以總價(jià)1513.5億元獲取了103個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容面積2213萬平方米，其中，持有物業(yè)面積為275萬平方米。截止到2018年期末，華潤置地投資物業(yè)的土地總土儲(chǔ)面積為943萬平方米。
在華潤置地2018年業(yè)績會(huì)上，其也明確表示，華潤置地計(jì)劃在2019年至2021年三年中分別開業(yè)9間、8間和13間購物中心，包括公司持有及輕資產(chǎn)管理的項(xiàng)目。至2021年底，華潤置地在營購物中心數(shù)量將達(dá)到81間，2021年后，還有22間購物中心將會(huì)陸續(xù)開業(yè)。
然而，伴隨著華潤置地商業(yè)板塊負(fù)責(zé)人趙煒的離開，其在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展也出現(xiàn)了一些變數(shù)。并且，如何突破現(xiàn)有業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)持續(xù)增值的能力，也是當(dāng)下華潤置地不得不思考的問題。
對于2018年剛剛邁入2000億元大關(guān)的華潤置地而言，外要開疆拓土，實(shí)現(xiàn)新突破;內(nèi)要穩(wěn)定軍心，建立更加堅(jiān)實(shí)的團(tuán)隊(duì)，并非易事。
（來源：藍(lán)鯨房產(chǎn) 霍溫潔）
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