舊改發(fā)家史
富力一度是華南五虎之首，恒大、碧桂園都曾是它的“小弟”。
時移世易，許家印、楊國強坐上中國房企銷售額前三寶座，富力的光輝歲月卻停留在當年的舊改史。
有光的地方，必有陰影。
1994年，富力拿下廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目。
張力回憶說，“那塊地靠著煤廠，又挨著鐵路，沒人敢買，就我們敢買。拿到那塊地時，地上煤灰有一寸多厚，我們把煤鏟起來，再用水沖干凈，蓋上房子，每平方米3000多元，很快賣完。當時很少人搞普通住宅，市場上幾乎沒貨，大家都去搞甲級寫字樓、高檔豪宅了。”
富力在舊廠改造路上高歌猛進，原廣州銅材廠、同濟化工廠、老殯儀館等等，都變成一個個富力樓盤。
業(yè)界流傳著這樣一句話：“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”。到2001年末，富力完成廣州舊廠改造總面積超過250萬平方米。
2003年，廣州新一輪三舊改造正式啟動，富力聯(lián)合合景泰富拿下首個城中村改造項目——獵德村舊村改造。
富力選擇的合作伙伴合景泰富，深度牽涉到廣州巨貪——曹鑒燎案件之中。
曹鑒燎歷任廣州市天河區(qū)沙河鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記、天河區(qū)區(qū)長、區(qū)委書記、增城市委書記、廣州市副市長等職。
珠江新城屬于沙河鎮(zhèn)管轄范圍，此前皆為城中村，包括獵德、冼村、楊箕等。曹鑒燎在沙河鎮(zhèn)盤踞多年，即使離開沙河鎮(zhèn)后一路升遷，依然通過下屬掌控著珠江新城土地交易。
2013年曹鑒燎因貪腐被抓，爆出多次將沙河鎮(zhèn)農(nóng)村集體自留土地賤價賣給開發(fā)商，從中收取好處。
司法文書顯示，2003年底曹鑒燎通過其原下屬譚麗群將珠江新城G1-2低價轉讓給合景泰富，曹鑒燎和其他經(jīng)手的官員從中得到2200萬元的好處。
這筆交易是合景泰富在珠江新城拿地的縮影。根據(jù)合景泰富公布的數(shù)據(jù)，2006年，該公司在珠江新城的土地面積已達60萬平方米。
曹鑒燎以及獵德村舊改項目并未牽扯富力，但不可否認，富力在廣州的政商關系同樣深厚。
張力下海之前，長期擔任廣州市下轄區(qū)公職，富力在舊改和城中村改造中，很多是通過非公開方式低價拿地。
例如楊箕村2007年啟動舊改方案，富力馬上接洽，2010年與村里簽舊改協(xié)議。村里先期3億元的拆遷費用由富力墊付，后來村民擔心協(xié)議出讓會讓楊箕村土地“賤賣”，要求公開拍賣并獲批準。
富力作為唯一競拍者，以4.73億元底價拍得楊箕村27.38萬平方米的土地，加上18.8億元的改造成本，折合地價8529元/平方米。
富力在廣州搞舊改順風順水，賺得盆滿缽滿，但到外地水土不服。
在武漢的舊改項目爭奪中，富力輸給上海復地，此后該公司內(nèi)部總結出一條經(jīng)驗——不碰外地的舊改項目，原因是他們在外地的政府關系“沒有那么好”。
完美錯過一線紅利
珠江新城是富力崛起的關鍵。
2003年，廣州市發(fā)布《珠江新城規(guī)劃檢討》，珠江新城開發(fā)由此啟動，富力重倉押注。
2003年9月30日，富力以7.7億元獨攬4幅地塊，樓面地價僅2380元／平方米。之后一年內(nèi)，富力又拿到3塊地，總建筑面積達到52萬平方米。
富力放言，珠江新城的地“出一塊拿一塊”。此時富力全年銷售額僅約60億元。
由此，富力成為珠江新城最大的地主和業(yè)主，珠江新城成了富力新城。
2007年，富力地產(chǎn)以161億元銷售額排名第四位，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。
此時的富力，已經(jīng)走出廣東，急劇向全國擴張，在北京、天津、成都、重慶等地拿下大量商業(yè)地塊。
富力試圖效仿新鴻基和萬達，通過商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風險。
然而，其商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力沒能打響，也缺少像萬達那樣，通過售賣商業(yè)物業(yè)周邊的住宅物業(yè)來補充營運資金的成熟操盤經(jīng)驗，現(xiàn)金流問題出現(xiàn)。
2008年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達1∶1，資金鏈幾乎繃斷，一度陷入破產(chǎn)危機。
當時李思廉跟員工講，“（我們）要撐過明年”。
所幸，在全球金融危機之下，中國政府推出四萬億刺激政策，房地產(chǎn)市場快速回暖，富力渡過難關。
2014年前后，又一輪新調(diào)控來臨，富力一朝被蛇咬，十年怕井繩，拿地策略保守。李思廉說，一線城市大家都想去，但是地太貴，富力的拿地策略是布局省會城市，而且不拿高價地，不拿地王，拿地的平均溢價率不超過30%。
這使得富力除了在上海有三個商業(yè)地塊之外，基本沒在一線城市拿地。2015年政府調(diào)控放松，一線城市房價飆漲，富力完美錯過這波行情。
而今，富力又重新押寶老本營廣州市舊改項目，2019年3月14日，中標廣州白云區(qū)陳田村城中村改造項目。
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