富力地產(chǎn)（2777.HK）總部大樓掛著一幅字：富而思進(jìn)，力拔山河。
這幅字不僅嵌入公司名，還把公司兩位創(chuàng)始人的名字嵌了進(jìn)去：李思廉和張力。
在地產(chǎn)圈，王健林、孫宏斌都是單打獨(dú)斗，吳亞軍夫妻店最后散伙，李思廉和張力則是合伙創(chuàng)業(yè)，這種合作關(guān)系從1994年富力成立，一直延續(xù)至今。
李思廉畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，此前在香港做證券交易。
跟恒大許家印喜歡被稱許教授一樣，他現(xiàn)在最中意的頭銜是李博士——2018年獲得澳洲麥格理大學(xué)商學(xué)榮譽(yù)博士學(xué)位。
作為董事長(zhǎng)，李思廉主要負(fù)責(zé)富力的銷售和財(cái)務(wù)。
張力的學(xué)歷要低得多，大學(xué)沒讀過，20歲開始當(dāng)紡織工人，后來(lái)?yè)?dān)任廣州市二輕局團(tuán)委書記、花園村酒店經(jīng)理等職。
1988年他下海當(dāng)包工頭，掙夠幾百萬(wàn)元，跟李思廉合伙成立富力地產(chǎn)。
作為聯(lián)席董事長(zhǎng)和總裁，張力負(fù)責(zé)富力的土地購(gòu)置、工程開發(fā)和成本控制。
張力和李思廉的地產(chǎn)生意一度做到行業(yè)第四。二人當(dāng)年都有執(zhí)念，想做行業(yè)老大，頗有“力拔山兮氣蓋世”的霸氣。
然而，繼2008年商業(yè)地產(chǎn)過度擴(kuò)張和2014年錯(cuò)失一線城市紅利之后，富力2017年又以199億元吞下萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)，“病變”拐點(diǎn)終于出現(xiàn)。那場(chǎng)看似占到便宜的6折交易，現(xiàn)在成了一顆難以消化的胃結(jié)石。
房地產(chǎn)華南五虎，“小弟”碧桂園、恒大后來(lái)居上，曾經(jīng)的“大哥”富力只能艱難求生——2018年銷售金額排名跌出行業(yè)前20，凈資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)居行業(yè)前四，2018年報(bào)顯示未來(lái)一年償債資金缺口超過300億元。
時(shí)不利兮騅不逝。2019年，李思廉和張力能否從“垓下”突圍？
債務(wù)“送命題”
借多少錢，才能填上債務(wù)窟窿？
對(duì)于李思廉和張力來(lái)說，這道題答不好的話，可能“送命”。
2019年一季度末，富力地產(chǎn)借款余額1875.82億元，相比2018年底新增243.43億元，而其凈資產(chǎn)僅698.30億元。這些債務(wù)當(dāng)中，一年后必須償還的多達(dá)523億。
富力地產(chǎn)截止2018年底的現(xiàn)金余額只有347億元，其中149億元還是受限資金，真正能用來(lái)還債的只有198億元，風(fēng)險(xiǎn)敞口325億元。
李思亮還是嘴硬，2019年3月20日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，他說，“我們應(yīng)該沒什么可難受的。”
2004年的時(shí)候，他也說過這句話，當(dāng)年博鰲房地產(chǎn)論壇上，首創(chuàng)老總劉曉光問道，“宏觀調(diào)控最讓你難受的是什么？”
李思廉說：“我們沒什么難受的。”他又認(rèn)真地想了下，“真沒什么難受的。”
而今李思廉還說不難受，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此調(diào)侃，“底氣源于他已經(jīng)靠上一門硬親家。”
2018年12月，李思廉女兒KarenLi的婚禮在廣州舉行，雖然不像楊國(guó)強(qiáng)嫁二女兒那般奢華，但也賺足眼球。
李思廉的姑爺是香江集團(tuán)董事長(zhǎng)劉志強(qiáng)的公子——劉根森。
劉志強(qiáng)是地產(chǎn)界老前輩，許家印也要稱他一聲“強(qiáng)哥”。劉根森現(xiàn)在則掌管著香江集團(tuán)金融板塊——香江控股，手里可運(yùn)作的資金據(jù)稱高達(dá)200億元。
2018年年初，劉家父子在香港半山耗資11.48億港幣，買下一套別墅當(dāng)做婚房。
姑爺是否靠得住，暫未可知。李思廉首先還得自救，自救之道，不外乎借新還舊。
2018年富力瘋狂發(fā)債，共向上交所提交8次發(fā)債申請(qǐng)，其中3次獲批，1次被終止，其余4次尚處在“已反饋”或者“已回復(fù)交易所意見”階段。
此外，當(dāng)年2月9日，富力地產(chǎn)取消發(fā)行10億元中期票據(jù)，5月23日再次取消10億元超短期融資。
最后，富力2018全年依靠公司債、短融券和ABS，總共融資238億元，而公司債和超短融券的贖回和再融資則是282億元。簡(jiǎn)言之，富力借了238億元新錢，還了282億元舊債，依舊入不敷出。
發(fā)債不夠解渴，富力轉(zhuǎn)而求助股權(quán)融資。
2018年11月5日，富力拋出增發(fā)新股方案：發(fā)行8億多新股，數(shù)目為發(fā)行前原有港股股本的79.35%，發(fā)行價(jià)為前5交易日平均發(fā)行價(jià)的80%。
初步估算，如按當(dāng)時(shí)股價(jià)完成，可募資90多億港元。
市場(chǎng)是清醒的，增發(fā)方案甫一發(fā)布，富力地產(chǎn)股價(jià)暴跌。
一個(gè)月之后，富力地產(chǎn)又將新股發(fā)行價(jià)調(diào)整為前5交易日平均發(fā)行價(jià)的90%，貌似理論募資額增加，愿意接盤的投資者卻可能更少。
另一個(gè)壞消息來(lái)自債券市場(chǎng)�？紤]到富力目前的債務(wù)狀況和公司前景，不少投資者選擇用腳投票，提前回售債券走人。富力發(fā)行的大部分公司債都注明了投資者可以在期中回售的條款。
例如，2016年富力發(fā)行了一筆“16富力09”的公司債，發(fā)行額93億元，2020年6 月28 日該債券到期，2018年6月28日投資者可選擇回售。
為留住投資者，富力把債券利率從原來(lái)的5%提到到7.5%，最后大部分該債券投資者還是選擇回售，回售額85億元。
2019年富力同樣面臨著多筆公司債提前回售的情況，如大幅提高債券利率，需要付出的利息將大筆增加；如不大幅增息，投資者還會(huì)大面積實(shí)行回售。
無(wú)論何種情況發(fā)生，都讓富力的財(cái)務(wù)狀況雪上加霜。
“帶血”的銷售額
富力還有一個(gè)自救辦法，即大幅增加銷售回款。
2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉放出豪言，2018年的銷售額要達(dá)到1300億元，同比增長(zhǎng)6成。
2018年1-10月富力銷售額僅956.6億元，離目標(biāo)仍有350億元。
臨近2018年底，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)銷售凜冬蕭索，開發(fā)商紛紛祭出買房送車等降價(jià)促銷招數(shù)，即便碧桂園、恒大這些頭部房企的銷售量也下滑嚴(yán)重。
富力11、12月份銷售額卻逆勢(shì)飆漲，完成354億，不多不少，擦邊完成1300億元目標(biāo)。
這個(gè)數(shù)據(jù)是塊海綿，稍微用力擠一下，水分就出來(lái)了。
其中一個(gè)套路是，富力把跟銷售代理公司簽訂的代銷合同金額，算成銷售額。實(shí)際情況則是，跟代理公司簽合同之后，代理公司真實(shí)賣出的房子，才能納入實(shí)際銷售額。
如果一套沒賣出去，富力一分錢都進(jìn)賬不了。
一名開發(fā)商人士告訴《棱鏡》，富力在開發(fā)當(dāng)?shù)貥潜P時(shí)跟一個(gè)名叫大家顧問的公司簽訂代理銷售合同。此外，富力在南昌等各地均同大大小小的代理公司簽有銷售合同。
緊急趕工中，富力各地樓盤“人命”不斷。
住建部2018年6月的事故快報(bào)顯示，位于廣東梅縣富力城D區(qū)17棟項(xiàng)目發(fā)生物體打擊事故，死亡1人，施工單位是富力旗下子公司。
9月，福建省住建廳通報(bào)14家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，富力地產(chǎn)子公司——莆田富力房地產(chǎn)上榜；
10月，富力地產(chǎn)在江西南昌的首個(gè)項(xiàng)目富力金禧悅城的一名塔吊信號(hào)工作者因過度勞累死亡，該項(xiàng)目的施工單位也是廣州天力建筑工程有限公司。
為沖刺銷售額，一些房企枉顧質(zhì)量，富力亦不例外。
南京富力十號(hào)那起維權(quán)訴訟，最終判決結(jié)果引發(fā)開發(fā)商的集體恐慌。
2014年11月，富力地產(chǎn)在南京開發(fā)的花園洋房項(xiàng)目——富力十號(hào)小區(qū)正式交付。業(yè)主發(fā)現(xiàn)大量質(zhì)量問題，而且實(shí)際裝修費(fèi)用明顯不到合同中約定的4500元/平方米。
業(yè)主將富力告上江寧區(qū)人民法院，法院判決業(yè)主敗訴，業(yè)主再向南京市中院上訴，南京市中院維持原判，業(yè)主要求再審。
再審過程中，南京市中院委托咨詢公司對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，結(jié)果是每平米裝修造價(jià)鑒定金額僅2526元。法院要求富力地產(chǎn)賠付裝修差額金。2019年3月，富力十號(hào)的業(yè)主們終于拿到賠償。
其他開發(fā)商們都坐不住了，中糧地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、新城、雅居樂等9家房企，聯(lián)名向江蘇省高院院長(zhǎng)夏道虎上書一份《關(guān)于依法維護(hù)精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報(bào)告》。
“如果其他業(yè)主紛紛效仿此案例中富力業(yè)主的訴請(qǐng)，拒絕收房，要求進(jìn)行裝修核價(jià)并退還差價(jià)，則會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)秩序，誤導(dǎo)群體事件的頻發(fā)，且有愈演愈烈趨勢(shì)。”報(bào)告如是寫道。
共3頁(yè) [1] [2] [3] 下一頁(yè)
搜索更多: 富力地產(chǎn)
