相較資產(chǎn)及存貨的暴增，泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金流與其嚴(yán)重背離。2011年至2017年，公司連續(xù)7年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為凈流出，合計(jì)凈流出554.84億元。這意味著，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅沒(méi)有回血，反而持續(xù)流血。去年略有改善，前三季度，凈流入1.62億元。
同期，公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流也是連續(xù)7年凈流出，合計(jì)凈流出453.70億元。只有籌資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流入，7年合計(jì)凈流入1134.21億元，其中，2017年凈流入484.66億元。
由此可見(jiàn)，7年間，泰禾集團(tuán)依靠舉債1134.21億元來(lái)維持其高速擴(kuò)張，其自身造血能力極其孱弱。事實(shí)上，去年前三季度，其現(xiàn)金回款率為38.94%，遠(yuǎn)低于70%—80%行業(yè)平均水平。
造血能力太弱、完全靠輸血運(yùn)營(yíng)，這種高杠桿模式在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控壓力下財(cái)務(wù)壓力不期而至。
截至去年三季度末，泰禾集團(tuán)短期借款188.80億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債457.93億元、長(zhǎng)期借款538.01億元、應(yīng)付債券250.35億元，合計(jì)高達(dá)1435.09億元，其中短期債務(wù)646.73億元。同期，貨幣資金僅有174.41億元，短期債務(wù)是貨幣資金的3.71倍。如此巨大的償債缺口，其財(cái)務(wù)壓力可見(jiàn)一斑。
不僅如此，占泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)約七成的存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于同業(yè)。2017年，其存貨周轉(zhuǎn)率為0.15次，位居A股上市房企92位。
一名上市房企人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，泰禾集團(tuán)開(kāi)發(fā)的多是豪宅，相較普通住宅，轉(zhuǎn)化為收入要慢一些。
兩年要還千億債務(wù)或要靠金主
頻頻出售資產(chǎn)回流資金或只是杯水車薪，泰禾集團(tuán)要徹底化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或要靠金主。
2018年之前，黃其森用“高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)保”撬動(dòng)的資金頻繁并購(gòu)進(jìn)而開(kāi)發(fā)豪宅的模式行不通了。2018年的冬天，對(duì)黃其森而言，感覺(jué)特別冷。泰禾集團(tuán)完成銷售額遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，2000億元目標(biāo)遙不可及。更為嚴(yán)重的是，此前借新還舊模式不行了，申請(qǐng)貸款審批不再順暢了。
這讓黃其森意識(shí)到危機(jī)來(lái)臨，他決定迅速行動(dòng)挽救。去年春節(jié)，黃其森在北京市場(chǎng)發(fā)起了“壹號(hào)搶收計(jì)劃”，相傳定價(jià)高端的西府大院項(xiàng)目降價(jià)出售，創(chuàng)造了單周認(rèn)購(gòu)15億的紀(jì)錄。
除了促銷推行高周轉(zhuǎn)外，黃其森還大舉推進(jìn)出售資產(chǎn)、爭(zhēng)取銀行授信�，F(xiàn)在看來(lái)，這些危難之際下人為刀俎交易的搶救行動(dòng)雖然有一些成效，但仍然不足以償還上千億債務(wù)，況且，部分項(xiàng)目毛病不少，江蘇38億元并購(gòu)案糾紛就是例證。
根據(jù)東方金誠(chéng)出具的《泰禾集團(tuán)：主體及相關(guān)債項(xiàng)2018年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，2018年4月—12月、2019年及2020年到期需償還的債務(wù)分別為384.02億元、473.59億元、477.99億元。
目前尚不知泰禾集團(tuán)去年是否如期償還了債務(wù)，但今明兩年需償還的債務(wù)合計(jì)高達(dá)951.58億元，而這還只是報(bào)表上公開(kāi)的債務(wù)，是否存在隱形債務(wù)不得而知。
除上述籌資措施外，黃其森的融資渠道并不寬。遭遇信用評(píng)級(jí)降級(jí)后，泰禾集團(tuán)發(fā)債、銀行貸款將受到一定限制，而其股權(quán)質(zhì)押融資已被鎖死。
截至目前，泰禾集團(tuán)控股股東泰禾投資股權(quán)質(zhì)押比高達(dá)99.9969%，其一致行動(dòng)人黃敏、葉荔股權(quán)質(zhì)押比為95.15%、100%。整體上，泰禾投資及其一致行動(dòng)人股權(quán)質(zhì)押比為99.65%。這意味著，一旦市場(chǎng)大幅波動(dòng)，黃其森面臨平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。
備受質(zhì)疑的是，4月1日，泰禾集團(tuán)提前發(fā)布創(chuàng)歷史的“10轉(zhuǎn)增10派2.2元”高送轉(zhuǎn)預(yù)案刺激股價(jià)大幅上漲，此舉被解讀為應(yīng)對(duì)大股東平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。
“華夏幸福的危機(jī)靠金主中國(guó)平安化解。”一投行人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，雖然泰禾集團(tuán)出售資產(chǎn)一定程度上能緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，但徹底解決還是要靠股權(quán)融資，引入金主成為戰(zhàn)略投資者或是良策。
（來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào) 記者 沈右榮）
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