一周前剛剛公告擬收購四家公司股權(quán)及債權(quán)的云南城投再次有了新動(dòng)作。
出售資產(chǎn)
12月3日，云南城投置業(yè)股份有限公司（下稱“云南城投”）公告稱，11月30日，公司及下屬全資子公司云南城投龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“龍江公司”）與首創(chuàng)置業(yè)的全資子公司北京眾置鼎福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“眾置鼎福公司”）簽署了在建工程轉(zhuǎn)讓相關(guān)協(xié)議（下稱“《合作協(xié)議》”），龍江公司將其持有的城投湖畔四季城（一期）項(xiàng)目中位于J2012-040-1號(hào)地塊的在建工程轉(zhuǎn)讓給眾置鼎福公司。
公開資料顯示，城投湖畔四季城別名為云南城投正在開發(fā)的融城昆明湖項(xiàng)目，而據(jù)云南城投2017年年報(bào)披露，在公司已開發(fā)投資的項(xiàng)目中，融城昆明湖一期總建筑面積、總投資額單項(xiàng)最大。
上述兩個(gè)項(xiàng)目是否為同一個(gè)？若為同一個(gè)，轉(zhuǎn)讓后是否會(huì)影響后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)？就這些問題，記者與云南城投方面聯(lián)系，截至發(fā)稿前，仍未收到回復(fù)。
從已知信息來看，采用市場法進(jìn)行評(píng)估，該標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)審計(jì)的累計(jì)投入成本賬面價(jià)值11.1億元，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值約為18.04億元，增值額約為6.85億元，增值率為61.22%。本項(xiàng)目最終轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)為基礎(chǔ)對(duì)價(jià)約18.4億元與自《合作協(xié)議》簽署日起新增的在建工程造價(jià)的總和。
從云南城投2018年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.85億元的經(jīng)營困局來看，若此次出讓成功，或?qū)⒆屧颇铣峭顿嵉?ldquo;滿盆缽體”，進(jìn)一步保證利潤的扭虧為盈，但結(jié)合云南城投近期密集的“賣子”動(dòng)作來看，出售資產(chǎn)的目的或不止于業(yè)績的扭轉(zhuǎn)。
釣大魚前的“鋪墊”？
云南城投的另一個(gè)動(dòng)機(jī)或來自于對(duì)成都會(huì)展的“心向往之”。
8月1日，云南城投向董事會(huì)提交上述城投湖畔四季城轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)時(shí)，公司也決議通過了其收購成都會(huì)展的交易報(bào)告書草案。
據(jù)悉，成都會(huì)展作價(jià)235.7億元，是2018年第三季度末云南城投53.85億元?dú)w母凈資產(chǎn)的4倍多。
從支付方式來看，省城投集團(tuán)持有的成都會(huì)展的股權(quán)的現(xiàn)金支付比例為 15%，即18億元左右。雖然云南城投擬通過募集配套資金以支付該次交易標(biāo)的現(xiàn)金交易對(duì)價(jià)，但草案也提到，若發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)實(shí)施但募集配套資金金額不足甚至失敗，將以自有資金或采用銀行貸款等債務(wù)性融資方式籌措資金。
圖片來源：云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案）（修訂稿）
事實(shí)上，云南城投面對(duì)的資金壓力并不小。截至2018年上半年，云南城投持有的貨幣資金為48.4億元，而同期流動(dòng)負(fù)債高達(dá)354.12億元，短期償債壓力較大。另一方面，上半年云南城投扣非后歸母凈利潤虧損2.13億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-13.51億元。
為此，基于云南城投的經(jīng)營情況，外界多將其頻繁的“賣子”舉動(dòng)解讀為公司或出于經(jīng)營調(diào)整、為收購成都會(huì)展打下資金基礎(chǔ)。
2018年下半年云南城投擬掛牌出售的資產(chǎn)包中，僅有西安云城置業(yè)有限公司經(jīng)營情況較好，其余包括大理滿江康旅投資有限公司、云南城投天堂島置業(yè)有限公司、七彩云南城市建設(shè)投資有限公司及西雙版納云城置業(yè)有限公司在內(nèi)的交易標(biāo)的均面臨凈資產(chǎn)或凈利潤為負(fù)等問題。
不過，盡管云南城投對(duì)與成都會(huì)展的“聯(lián)姻”頗為上心，但好事多磨。11月15日，云南城投公告稱，原擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買成都會(huì)展100%股權(quán)并募集配套資金的有關(guān)問題需進(jìn)一步落實(shí)和完善，部分事項(xiàng)尚需與交易對(duì)方進(jìn)一步協(xié)商，云南城投無法如期提交《反饋意見》的書面回復(fù)，并決定向中國證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)中止本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項(xiàng)的審查。
據(jù)此前媒體報(bào)道，云南城投方面稱，其申請(qǐng)中止收購成都會(huì)展的主要原因系當(dāng)初發(fā)行價(jià)格與現(xiàn)在的市場價(jià)倒掛，因此需要與交易對(duì)方繼續(xù)溝通以達(dá)成一致意見。據(jù)查詢，截至2018年12月4日，云南城投收盤價(jià)為3.45元/股，與交易草案中4.3元/股的購買資產(chǎn)發(fā)行價(jià)格差距不小。
收購成都會(huì)展進(jìn)程的擱淺或讓云南城投的戰(zhàn)略運(yùn)營重心稍微偏轉(zhuǎn)了角度。
11月29日，云南城投公告稱，擬收購華商之家投資開發(fā)有限公司、西安海榮青東村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、西安國際港務(wù)區(qū)海榮實(shí)業(yè)有限公司及陜西西咸新區(qū)秦漢新城秦迎實(shí)業(yè)有限公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)。
從收購資產(chǎn)看，項(xiàng)目分布于西安、西咸、昆明，符合公司“以云南為中心向西南和全國擴(kuò)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。此外，云南城投此次布局項(xiàng)目建筑規(guī)劃性質(zhì)以商業(yè)和辦公類為主，折射出其向城市綜合體轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。
事實(shí)上，早在2017年，云南城投就已通過收購銀泰系列項(xiàng)目，新增淄博、哈爾濱、杭州、寧波、臺(tái)州的城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)品線，加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營管理。
相對(duì)于住宅銷售，商業(yè)地產(chǎn)或可為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但云南城投是否能通過上述收購來改善自身經(jīng)營情況還有待觀察。
�。▏H金融報(bào)記者 劉天天）
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