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經(jīng)營現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負
2018年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。
萬科業(yè)績推介會上，高管們并未對業(yè)績增速放緩作出詳細解釋。會后對此，孫嘉對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)是長周期產(chǎn)業(yè)，下半年會有更多項目入市。
即便如此，過去兩年的中期業(yè)績中，即便是在股權(quán)大戰(zhàn)期間，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。
但若把萬科上半年銷售增速放緩歸結(jié)在調(diào)控導致中的行業(yè)周期上，也不夠全面。因三巨頭中，上半年碧桂園的合同銷售金額為4124.9億元，增長42.8%，而恒大合同銷售金額為3041.8億元，增長24.62%。而同期，行業(yè)的銷售金額平均增速是14.8%。
一個與此相關(guān)的重要指標是，今年上半年，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出現(xiàn)近年來頭一次凈流出，為負的42.55億元，同比去年同期的凈流入218.5億元下滑119.47%。萬科向來強調(diào)回款和現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流量凈額轉(zhuǎn)負較為少見。
萬科的合并現(xiàn)金流量表明細顯示，上半年，銷售商品、提供勞務以及收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金合共1976.2億元，但現(xiàn)金流出合共2018.7億元。
孫嘉告訴第一財經(jīng)，現(xiàn)金流量凈額之所以由正轉(zhuǎn)負，“是因為上半年銷售金額只有10個點左右的增長，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會比較多，另外此前收購普洛斯股權(quán)等費用也是在上半年支出。”
中報顯示，萬科上半年銷售滾動回款率保持在93%以上。按照孫嘉說法，六年前萬科這個數(shù)字也只有80%，這些年一直處于改善的狀態(tài)。
不過，滾動回款率是按照過去12個月的實收銷售款和銷售收入來計算；如果采用即時回款率，萬科上半年只有64.8%，跑輸了好幾個TOP10的同行。
收入和利潤方面，上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。
值得注意的是，由于上半年特別是第二季度人民幣兌換美元、港幣大幅貶值所致，萬科中期錄得匯兌虧損8.78億元，但去年同期萬科通過匯兌獲益1.29億元。
匯兌虧損影響公司利潤水平，萬科表示會適時采用套期保值工具覆蓋匯率風險敞口，朱旭稱，風險敞口小于12億美元，對公司造成的償債壓力較小。不過對于套保造成的財務成本，萬科并未明示。
值得肯定的是，憑借良好的資本市場形象，萬科在融資方面仍有較大優(yōu)勢。萬科完成五期超短融發(fā)行利率區(qū)間為3.25%-4.6%；而8月發(fā)行的住房租賃專項公司債票面利率僅為4.05%，創(chuàng)2017年以來房企公司債發(fā)行利率新低。
截至6月底，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債的總和609.8億元。
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