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美的置業(yè)沖刺IPO 超高凈負(fù)債率難題待解

  福布斯2018全球富豪榜顯示,何享健目前財(cái)富值已達(dá)到201億美元,位列中國富豪榜第六位。美的置業(yè)如果成功上市,何享健家族的財(cái)富將會進(jìn)一步增加。

  背靠美的集團(tuán)這棵大樹,美的置業(yè)比其他房企擁有更多的優(yōu)勢。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,美的集團(tuán)有很多個(gè)產(chǎn)業(yè),其他產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)之間可以有很多的聯(lián)動和配合,比如在房屋的精裝修方面,可以聯(lián)動美的電器的智能家居家電,從而節(jié)省成本。

  美的置業(yè)凈負(fù)債率高企

  在高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè),資金鏈無疑是企業(yè)的生命線。在美的置業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),資金的需求也逐年走高。美的置業(yè)招股書提到,“我們目前維持且將繼續(xù)需要相當(dāng)高的債務(wù)水平”。

  2015年至2017年,美的置業(yè)的借款總額分別為114.54億元、243.59億元、382.55億元,截至2018年3月31日,美的置業(yè)借款總額為435.79億元。

  與此同時(shí),美的置業(yè)凈負(fù)債率也保持高位,高出行業(yè)平均水平近一倍。2015年凈負(fù)債率為622.1%、2016年凈負(fù)債率為624.7%、2017年凈負(fù)債率為118.9%。截至2018年3月31日,美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%。

  另外,由于物業(yè)發(fā)展的長期及資金密集性質(zhì),美的置業(yè)期間一直在收購?fù)恋丶皵U(kuò)充業(yè)務(wù),從2016年到今年3月31日,美的置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù),2016年和2017年,經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-55.54億元、-73.57億元。其招股書還提到:負(fù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額會削弱其資本開支能力,并對其經(jīng)營活動造成不利的影響。

  在負(fù)債中,截至今年3月31日,美的置業(yè)持有的信托融資及其他融資安排,占到了借款總額的34.5%。招股書中也寫明,信托融資存在不確定因素,政府部門可能加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)信托貸款的監(jiān)管,會影響其取得信托貸款的能力。

  對于其過高的凈負(fù)債率,張宏偉表示,目前中小房企普遍面臨著融資和償債壓力,美的置業(yè)凈負(fù)債率算是比較高的,其近期處于戰(zhàn)略擴(kuò)張階段,資金大量投入的拿地,必然會導(dǎo)致凈負(fù)債率升高,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大。后期需要通過房屋銷售,增加回款,來降低其凈負(fù)債率。

  某上市公司財(cái)務(wù)高管向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,在市場環(huán)境好的時(shí)候,高負(fù)債擴(kuò)張可能會有高倍增長,但市場環(huán)境轉(zhuǎn)向可能就意味著高風(fēng)險(xiǎn);這時(shí)更考驗(yàn)開發(fā)商現(xiàn)金流承壓能力,然而連續(xù)多年現(xiàn)金流凈流出,更需要加大銷售回款和提升多渠道融資能力。

  嚴(yán)躍進(jìn)也提到,美的置業(yè)需要加強(qiáng)防范資金風(fēng)險(xiǎn),不僅要加大既有項(xiàng)目的去化,加快資金回籠,還要開拓新融資渠道。

  關(guān)于美的置業(yè)的一系列股權(quán)變更、融資、負(fù)債率等問題,《華夏時(shí)報(bào)》記者已經(jīng)向美的置業(yè)方面發(fā)出了采訪函,但截至發(fā)稿,未收到對方回復(fù)。

  《華夏時(shí)報(bào)》記者 陸肖肖 北京報(bào)道

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