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投資者可以更多關(guān)注這些城市以及新城控股在一二線、三四線城市的布局、銷售比重。
大量的拿地，也令新城控股囤積了大量的庫存。從2017年存貨來看，新城控股763億元，同比增長93%，而同期萬科、招商蛇口存貨增長分別為：27%、43%。
而且，這也令新城控股的負(fù)債攀升。2017年其資產(chǎn)負(fù)債率為85%，萬科為83%、招商蛇口為72%。且新城控股總負(fù)債同比增長率高達(dá)81%，萬科、招商蛇口分別為：46%、38%。對此，公司稱：“2017年公司負(fù)債上升主要由于公司處于規(guī)模擴(kuò)張階段，土地儲備增長較快，對于融資的需求也較高。其中有息負(fù)債為395億元，整體平均融資成本5.32%。”
經(jīng)營現(xiàn)金流緊張
就一家房地產(chǎn)公司來說，賺錢的模式主要有兩種：高周轉(zhuǎn)低毛利率模式和低周轉(zhuǎn)高毛利率模式。其中，高周轉(zhuǎn)低毛利率模式就是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，比如萬科提出的5986高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅。
而新城控股也屬于高周轉(zhuǎn)模式，公司回復(fù)記者稱：“公司操盤的住宅項(xiàng)目從拿地到開盤平均周期為6個(gè)月，一年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，特別是一些三四線城市的項(xiàng)目，開發(fā)速度更快。根據(jù)年報(bào)，2017年，公司操盤項(xiàng)目資金回籠率達(dá)85%，回款速度也比較快。而商業(yè)項(xiàng)目，從拿地到開發(fā)建設(shè)，再到招商運(yùn)營，由一個(gè)團(tuán)隊(duì)、一體化管理的優(yōu)勢，從拿地到開業(yè)平均不超過24個(gè)月。”不過高周轉(zhuǎn)的模式下毛利率會比同行業(yè)的毛利率略微低一些，新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口為37%。高周轉(zhuǎn)的前提是有很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此高周轉(zhuǎn)模式要求房地產(chǎn)公司必須具有一個(gè)陣容強(qiáng)大的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，能應(yīng)付多地開花、不斷建設(shè)的局面。
不過，新城控股2017年雖然勢頭迅猛，但從經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額來說，并不理想。其2017年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-104億元，同比減少229%。與此同時(shí)，萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流量823億元。經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)意味著企業(yè)的銷售收入并未都回收為現(xiàn)金。新城控股在2017年應(yīng)付款項(xiàng)和預(yù)收款項(xiàng)都有較大增長的情況下，還出現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)的情況，與其存貨的大量增長有很大關(guān)系。這也意味著，新城控股此前猛增的存貨所在的城市、樓盤是否“押寶”精準(zhǔn)，將對其后續(xù)經(jīng)營起非常關(guān)鍵的作用。
截至2018年4月3日，新城控股的股價(jià)為34.9元，市盈率13倍，年報(bào)發(fā)布以來小幅上漲后又回落。
《投資者報(bào)》記者 周月明 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 新城控股 |
