題圖：陽光控股有限公司兼陽光城集團(tuán)董事局主席林騰蛟
總裁更迭背后，是陽光城的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，以及公司老板的焦慮與野心。陽光城希望用五年時(shí)間把自己從行業(yè)第26變成行業(yè)前五，重現(xiàn)碧桂園的躍進(jìn)之路
11月16日，陽光城（000671.SZ）總裁張海民離職。
張海民第一次意識(shí)到老板對(duì)自己不滿意是2016年底，他讓林騰蛟定年度銷售目標(biāo)的時(shí)候。
每到年底，從董事長(zhǎng)林騰蛟那里得到次年的銷售目標(biāo)是陽光城最重要的議程之一。此前兩年，張海民得到的都是一個(gè)相對(duì)模糊的答案。這讓他有充分的空間和主動(dòng)權(quán)，讓他感到安心。
但是去年底，情形變了。張海民發(fā)覺，林騰蛟變得“有點(diǎn)兒膨脹”，他開始對(duì)陽光城的銷售規(guī)模獅子大開口——要求總裁張海民盡快把這家企業(yè)帶進(jìn)行業(yè)前十名。
林騰蛟今年49歲，福建省福州市閩侯縣人，是陽光控股有限公司兼陽光城集團(tuán)董事局主席。作為陽光城的母公司，陽光控股在2017年《財(cái)富》500強(qiáng)中排名第459位。
“這是不可能完成的任務(wù)。”張海民對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。2016年，陽光城完成銷售額487.2億元，位列全行業(yè)第26位，離第10名有逾600億元的差距。
五年內(nèi)躍居行業(yè)前五？
林騰蛟的要求并非沒有底氣。銷售額與貨值相關(guān)，年報(bào)顯示，截止2016年底，陽光城總土儲(chǔ)規(guī)模達(dá)1700萬平方米，儲(chǔ)備貨值超3000億元。
不過，行業(yè)十強(qiáng)的門檻也在水漲船高。2016年，房企銷售額TOP10的基準(zhǔn)線是1100億元，今年只會(huì)更多，預(yù)計(jì)在1500億元左右。而2017年前十月，陽光城的銷售成績(jī)單只有669.1億元。
差距明顯。老板急了，但總裁以為還可以循序漸進(jìn)。張海民估計(jì)，在近兩年大手筆并購動(dòng)作下，2018年陽光城銷售額過千億元，懸念不大。
但他低估了林騰蛟的焦慮。2017年中，林騰蛟請(qǐng)來朱榮斌、吳建斌，朱榮斌任執(zhí)行董事長(zhǎng)，統(tǒng)籌所有業(yè)務(wù)，吳建斌任執(zhí)行副總裁，分管財(cái)務(wù)。
兩位都是碧桂園（02007.HK）前高管，他們的到來，不僅加速了陽光城的內(nèi)部戰(zhàn)略路線沖突，也讓陽光城將變成“小碧桂園”的說法開始在內(nèi)部流傳。
對(duì)標(biāo)碧桂園的理由很簡(jiǎn)單。碧桂園的銷售規(guī)模已是行業(yè)第一，更重要的是，它曾在自己476億元銷售額的當(dāng)口，一年內(nèi)躍升到了千億元以上。
這讓林騰蛟很有代入感。同樣的是400多億元體量，同樣的“雙斌”高管組合，陽光城希望像碧桂園一樣，快速逆襲。
在地產(chǎn)界，企業(yè)規(guī)模意味著市場(chǎng)話語權(quán)，更重要的是資本市場(chǎng)話語權(quán)。對(duì)于更多依賴民間融資的閩商來說，規(guī)模越大，融資條件越好，才可能形成良性循環(huán)，這是從中型做大的根本。
“雙斌”到來以后，張海民發(fā)現(xiàn)自己被架空了。他停下了持續(xù)兩年的并購動(dòng)作，并于11月離職，朱榮斌兼任總裁。自此，陽光城正式進(jìn)入碧桂園模仿期。
“雙斌”提出的口號(hào)是，未來三年，陽光城全口徑統(tǒng)計(jì)下的保底銷售安排是1500億元、2500億元與3500億元。到2022年，公司銷售規(guī)模、利潤(rùn)率進(jìn)入行業(yè)前五強(qiáng)。這將是一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，同時(shí)也蘊(yùn)含著極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)。
并購的代價(jià)
對(duì)張海民來說，這一切來得有點(diǎn)兒猝不及防。
2015年1月，張海民當(dāng)上陽光城總裁。從那時(shí)開始，陽光城逐漸被貼上并購標(biāo)簽。
這家公司花重金在土地拓展上。今年前十月已耗費(fèi)616.1億元拿地，拿地金額占當(dāng)期銷售額比例高達(dá)92%。在拿地方式上，它是將并購路線走得最徹底的一家，尺度遠(yuǎn)超“并購?fù)?rdquo;融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）。
融創(chuàng)是一家從2014年以來在并購市場(chǎng)上越挫越勇的龍頭企業(yè)，掌舵者孫宏斌親自商談并購大案，并購方遍及綠城中國(guó)（03900.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、雨潤(rùn)、樂視網(wǎng)（300104.SZ）等。
年報(bào)顯示，2016年，陽光城新增計(jì)容建面977.8萬平方米，其中85.5%來自并購。這一比例超過了融創(chuàng)去年并購項(xiàng)目在總拓展項(xiàng)目中的比例68%。
2017年之前，放眼望去，活躍在整個(gè)房地產(chǎn)并購市場(chǎng)的房企幾乎只有六家：融創(chuàng)中國(guó)、陽光城、萬科A（000002.SZ）、碧桂園、中國(guó)恒大（03333.HK）、旭輝集團(tuán)（00884.HK）。其中，除了碧桂園與恒大執(zhí)著于進(jìn)攻三四線城市，其他企業(yè)都希望在一二線城市分一杯羹。
并購的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響，今年開始，越來越多的企業(yè)加入到隊(duì)列中來�！敦�(cái)經(jīng)》記者從多位地產(chǎn)獵頭處了解到，開發(fā)商們專注于尋找有項(xiàng)目并購經(jīng)驗(yàn)的投資拓展型人才。今年以來，這一類型的人才比其他所有業(yè)務(wù)部門人員都要更吃香，他們的薪酬也在成倍增長(zhǎng)。
“要問今年地產(chǎn)界什么人才最貴？毫無疑問是投資拓展部，玩得了并購，拿得了項(xiàng)目才是王道。”一位中型房企投資部人士說。
張海民剛當(dāng)上總裁時(shí)，董事會(huì)下達(dá)的企業(yè)規(guī)模訴求還沒有今天這么高，他被要求在2020年把銷售額做到1000億元。在那之后，他從投資入手，在一二線城市展開并購。去年，陽光城靠并購新進(jìn)入了8個(gè)城市。
在一段時(shí)間里，并購被認(rèn)為是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的利器。對(duì)開發(fā)商來說，并購地產(chǎn)項(xiàng)目往往比去公開土地市場(chǎng)拿地更節(jié)省成本。張海民告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他算過一筆賬，如果陽光城要在一年里迅猛增加1000億元土地儲(chǔ)備，用招拍掛的方式拿地，至少要投入500億元土地金，但如果是并購，花三分之一的錢就可以了。
“我為什么做并購，不是因?yàn)闆]有錢，是因?yàn)殛柟獬菦]有那么多的錢。”張海民說，為了支撐并購，陽光城曾經(jīng)收購過兩個(gè)資金管理平臺(tái)。過去兩年里，張海民左手拿錢，右手并購，這讓陽光城一直處于“人找錢，錢找地，地找人”的拓展節(jié)奏里。
到2017年中，林騰蛟漸漸發(fā)覺，這種模式出了問題�；蛘哒f，它還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠好。
計(jì)劃沒有變化快。陽光城的千億元銷售目標(biāo)早已提前，而當(dāng)同行大多在今年才開始熱衷并購，提前行動(dòng)了兩年的陽光城，卻不得不開始面對(duì)并購的代價(jià)。
這是林騰蛟最大的不滿所在，它直接導(dǎo)致了陽光城的高層替換與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，盡管這是林騰蛟自己應(yīng)允了陽光城的大舉并購。
并購的代價(jià)主要體現(xiàn)在兩個(gè)領(lǐng)域，一是公司規(guī)模增速受限，二是利潤(rùn)兌現(xiàn)不足。
在規(guī)模上，陽光城曾有過快速增長(zhǎng)期。這家公司曾在三年內(nèi)從23億元突破到220億元，那是張海民的前任陳凱的時(shí)代。但當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)平和期，這種翻倍式規(guī)模增長(zhǎng)的故事已經(jīng)難以復(fù)制。
從規(guī)模訴求出發(fā)去并購，最終也可能導(dǎo)致時(shí)間成本更高，增加的土地儲(chǔ)備短時(shí)間內(nèi)無法轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目銷售。畢竟，并購而來的項(xiàng)目常常有歷史遺留問題，并非拿下就可開工。
在利潤(rùn)上，并購也會(huì)帶來殺傷。并購路線的特征之一就是項(xiàng)目良莠不齊，后遺癥也隨之而來。并購項(xiàng)目利潤(rùn)兌現(xiàn)期長(zhǎng)，有更多不確定性。并且往往債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，這容易導(dǎo)致較高的財(cái)務(wù)成本，會(huì)進(jìn)一步傷害項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)。
三季報(bào)顯示，陽光城歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)僅6.19億元，凈利潤(rùn)率4.3%，比同期下降3%。
“因?yàn)橐晃肚蟠�，張海民收購了很多爛攤子。”一位陽光城中層人士說。中報(bào)顯示，2017年上半年，陽光城資產(chǎn)負(fù)債率86.55%。在一個(gè)公開場(chǎng)合，吳建斌將其歸咎于，陽光城買地花去了大量現(xiàn)金，中長(zhǎng)期地塊導(dǎo)致負(fù)債總量增加，卻沒有實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。“往往一個(gè)并購項(xiàng)目投了五六十億元現(xiàn)金進(jìn)去，還不能形成快速銷售的貨值。”
一個(gè)更微妙的問題是，并購的前提是信任，房企中負(fù)責(zé)并購的人往往需要從老板那里得到更多的信用積分。并購是資金密集型的交易，過程中常有模糊地帶，因此執(zhí)行者極易背上道德包袱，甚至需要自證清白。
“畢竟，在這一行，有人做了幾個(gè)項(xiàng)目并購就徹底實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由了。”一位大型房企的中層管理者說。
和許多力圖沖刺的中型開發(fā)商一樣，要規(guī)模還是要利潤(rùn)變成了陽光城的一道單選題。
“林騰蛟是一個(gè)執(zhí)著的人，他執(zhí)著于既要規(guī)模又要利潤(rùn)，但他同時(shí)也是善變的，善變?cè)谧非笠?guī)模和利潤(rùn)的方式上。”一位陽光城前高層人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者評(píng)價(jià)說。
知情者評(píng)價(jià)，林騰蛟做企業(yè)較為沖動(dòng)，目的性強(qiáng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估滯后于對(duì)規(guī)模的追求。這讓陽光城看起來更具賭性，也更機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向。當(dāng)他覺得一件事有利可圖，就會(huì)奮不顧身投進(jìn)去，追求短期內(nèi)出成果。他希望企業(yè)做大，但也要好，在瑕疵面前，他耐心有限。
滿分十分的話，張海民為自己在陽光城的兩年總裁任期打七分。“還有三分丟在財(cái)務(wù)報(bào)表上，利潤(rùn)不夠好看。”張海民告訴《財(cái)經(jīng)》記者，自己是一個(gè)進(jìn)攻型的管理人才，因?yàn)檫^去更看重公司快速增長(zhǎng)，忽略了運(yùn)營(yíng)的能力。
他原想在今年補(bǔ)救，但林騰蛟的耐心有限。“這家公司要變了。” 張海民說。
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