這個稿子半個月前就想發(fā)的，一直拖著沒寫完。
很多人不敢相信，連排名中國房地產(chǎn)第五名的綠地，也發(fā)生債務(wù)違約了。
哪怕是實力超群的大房企，一旦市場下行，銷售艱難，一切意外都有可能發(fā)生，項目會停工，購房者也可能無法按期拿到房子，投向房地產(chǎn)項目的一些基金、信托的投資者也會遭遇損失。
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根據(jù)綠地集團(tuán)公告，截至今年6月底，綠地遼寧子公司下屬企業(yè)已發(fā)生逾期短期債務(wù)達(dá)2.475億元，逾期時間為78-370天不等，逾期長期債務(wù)為2.1億元，預(yù)期時間為192天和703天。總共加起來，是4.575億元。
綠地遼寧欠的一部分是小銀行的錢，比如本溪禾豐村鎮(zhèn)銀行、錦州銀行、本溪市市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社等當(dāng)?shù)匦°y行。還有中信信托2個億預(yù)期未還。
此外，還有一些私募基金的錢也違約了，比如利得資本—綠地山水城1號資產(chǎn)管理計劃，規(guī)模1.3億元，這個今年8月1日到期也沒有還完。投資者遲遲無法拿回本息。
這些欠款，都是源于一個項目，即遼寧本溪山水城項目。
綠地這么大一個上市企業(yè)，今年前8個月的銷售額就達(dá)到了1700億元，而且還是國資持股超過30%的國企，除非金融危機，否則以現(xiàn)階段的調(diào)控，也不應(yīng)該出現(xiàn)債務(wù)違約的問題啊。
因此，帶著疑惑，櫻桃小房子咨詢了綠地集團(tuán)證券部人士得知，對于這個違約的項目，目前正在協(xié)商解決方案，年底之前會處理好。具體的違約原因是因為這個項目是合資公司，綠地占股不到70%，另外還有國資的和自然人股東，占30%多。
“打個比方，我們成立的一個合資公司，你國資因為一些原因還不了款，不可能讓我綠地來幫你還吧，這不是綠地有沒有還款能力的問題，那就需要各個股東方一起協(xié)商解決，雖然相應(yīng)的股權(quán)對應(yīng)的債權(quán)，但是還款的時候，不是這樣還的，不是說我先還了70%，而是以項目公司作為主體，一起還款，然后他還不起，所以才導(dǎo)致違約。”綠地集團(tuán)證券部人士對櫻桃小房子說。
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為什么其它股東會還不了款呢？按道理，一個項目公司的融資還款來源，還是靠項目的回款，會出現(xiàn)還不了款的問題，歸根結(jié)底還是項目本身的銷售出了問題。
這個遼寧本溪市綠地山水城，由本溪綠地實業(yè)集團(tuán)股份有限公司開發(fā)建設(shè)，這個項目公司是由上海綠地集團(tuán)控股組建，通過收購本溪華夏房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司及其四家公司共同組建而成。綠地占股最多，接近70%，其它三家公司占股30%多點。
該項目比較大，宣傳稱總共有150萬平米，9000戶，綠地自稱需投資一百億。而機構(gòu)的數(shù)據(jù)是，規(guī)劃見面是99萬平米，反正就是一個超大盤。
項目2010年就開工了，2012年賣第一期，當(dāng)時的價格是4400元/平米，去年的售價均價是4300。
剛好是上一輪調(diào)控期，項目賣的非常艱難，去化很慢，回款肯定也相當(dāng)慢。2014年政府幫忙去庫存，回購了336套作為棚改安置房。
項目2015年9月曾因資金問題被媒體爆出停工。且曾爆出大量已經(jīng)交付購房款的業(yè)主，遲遲無法拿到新房而走上上訪道路的新聞。
中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊給這個項目測算過，2016年，可供出售面積12.87萬平方米，已經(jīng)預(yù)售面積11.6萬平方米，當(dāng)年去化率達(dá)90.13%，2016年項目銷售情況較為理想，參考銷售均價4，300元/平方米，首付比例30%，回款率假定100%，本溪項目2016年可取得銷售回款1.50億元，仍難以覆蓋資產(chǎn)管理計劃本息支出。
今年輪到四線城市漲了，隨著房價的上漲，明年應(yīng)該可以解救這個項目，只是欠的舊賬太多了，估計需要時間還。
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