這一三方公認(rèn)的“三贏”交易其實(shí)無(wú)法完全用商業(yè)邏輯來(lái)解釋。一位萬(wàn)達(dá)高管如此向《財(cái)經(jīng)》記者描述：“就像毛主席當(dāng)年連延安都放棄了，萬(wàn)達(dá)這點(diǎn)（犧牲）算什么！”
7月19日，王健林（左）、孫宏斌（中）、李思廉（右）在新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。圖/視覺(jué)中國(guó)
萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的驚世大交易又生新變化。
7月10日，融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）宣布以631.7億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)13個(gè)文化旅游城項(xiàng)目91%股權(quán)及76個(gè)酒店。但九天之后，富力地產(chǎn)（2777.HK）加入交易。
7月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)在北京召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布此次交易范圍和結(jié)構(gòu)調(diào)整如下：萬(wàn)達(dá)商業(yè)將旗下77個(gè)酒店出售給富力，總價(jià)199.06億元，由融創(chuàng)承擔(dān)原酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分，此前融創(chuàng)擬收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店價(jià)格為335.95億元。差價(jià)由文旅項(xiàng)目支付——融創(chuàng)仍收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，但價(jià)格從295.75億元上浮至438.44億元。
“現(xiàn)在的交易安排三方都滿(mǎn)意。對(duì)于合作的文旅資產(chǎn)包，這是融創(chuàng)可以接受的溢價(jià)。這能讓融創(chuàng)比原來(lái)有更好流動(dòng)性，降低負(fù)債率。”融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在發(fā)布會(huì)上說(shuō)。
新交易方案中，融創(chuàng)收購(gòu)13個(gè)文旅城股權(quán)的價(jià)格從295.75億元變成了438.44億元，九天上漲142.69億元。融創(chuàng)貌似代價(jià)沉重，對(duì)此萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林特意指出：此次融創(chuàng)不收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店物業(yè)并增加文旅城的收購(gòu)金額，整體交易對(duì)融創(chuàng)還是劃算。通過(guò)此次轉(zhuǎn)讓?zhuān)趧?chuàng)得到13個(gè)萬(wàn)達(dá)城，分布在一二線城市的4973萬(wàn)平方米低成本銷(xiāo)售物業(yè)，可使融創(chuàng)收入和利潤(rùn)大漲。兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。并且融創(chuàng)無(wú)需通過(guò)萬(wàn)達(dá)借款就可完成交易，使交易過(guò)程簡(jiǎn)化。王健林透露，融創(chuàng)已將首筆150億元支付款交給萬(wàn)達(dá)商業(yè)。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林想要售賣(mài)旗下酒店的想法由來(lái)已久，一直在為脫手這一重資產(chǎn)尋找接盤(pán)方。而融創(chuàng)早先接盤(pán)，僅是對(duì)資產(chǎn)包中13個(gè)文旅城更感興趣，酒店類(lèi)似搭售業(yè)務(wù)。“我們不想要酒店這樣的純自持型物業(yè)。”一位融創(chuàng)中層人士說(shuō)，如今，只收購(gòu)文旅項(xiàng)目，資產(chǎn)優(yōu)良，價(jià)格上浮也在接受范圍內(nèi)。
富力介入交易，拿下酒店資產(chǎn)，堪稱(chēng)為萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)解憂(yōu)。富力的加入同樣是一個(gè)快速?zèng)Q策的結(jié)果。實(shí)際上，富力并不是第一次出現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的合作清單上。去年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)曾與富力合作，未來(lái)五年擬共同開(kāi)發(fā)25個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
一位富力高層告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)時(shí)合作富力初衷在于，借萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一項(xiàng)目配套，繼續(xù)在二三四線拿地拓展。
但此番收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店與以往不同。富力在酒店領(lǐng)域拓展已久，目前已在全國(guó)25個(gè)城市擁有眾多高端酒店。其酒店管理多由專(zhuān)業(yè)酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，富力僅對(duì)其進(jìn)行投資建設(shè)與分享收益。“富力在酒店領(lǐng)域發(fā)展一直不激進(jìn)，像這樣大手筆的收購(gòu)之前從沒(méi)有發(fā)生過(guò)。”上述富力高層說(shuō)。交易后，富力將擁有超過(guò)100家高端酒店。
637.5億元的地產(chǎn)大交易，短短兩周便宣告達(dá)成，并且交易主體由二變?nèi)窡o(wú)前例，謎團(tuán)叢生。
預(yù)兆
融創(chuàng)相關(guān)部門(mén)最早得到資產(chǎn)收購(gòu)的消息是在7月7日，在此之前，孫宏斌已與王健林基本達(dá)成收購(gòu)共識(shí)，7月10日這天只是一個(gè)形式上的最終簽約確認(rèn)。融創(chuàng)公告從準(zhǔn)備到發(fā)出也僅兩天時(shí)間。
同為地產(chǎn)公司，交易談判的速度之快，源自融創(chuàng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的了解之快。“像萬(wàn)達(dá)這樣的大公司，相對(duì)干凈，背后沒(méi)有什么關(guān)聯(lián)交易，很容易看清楚。”上述接近股權(quán)交易的人士說(shuō)。
目前，被出售的各項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始成本清算、財(cái)務(wù)交接。由于認(rèn)為萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目與融創(chuàng)各區(qū)域布局高度吻合，現(xiàn)在融創(chuàng)已開(kāi)始將文旅項(xiàng)目按地域拆分，各自歸為融創(chuàng)各區(qū)域管轄。
在萬(wàn)達(dá)，這一交易消息最初也只在小范圍內(nèi)流傳�！敦�(cái)經(jīng)》記者了解到，即使是萬(wàn)達(dá)CFO等副總裁級(jí)別以上高管，都是在7月10日一早才得知。被收購(gòu)的各萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，此前也毫不知情。
交易并非毫無(wú)預(yù)兆。一位萬(wàn)達(dá)高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，通過(guò)集團(tuán)的指令，他們之前預(yù)感最近會(huì)有大動(dòng)作。但當(dāng)時(shí)以為萬(wàn)達(dá)又要買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，沒(méi)想到是賣(mài)賣(mài)賣(mài)。
交易之前半年，有萬(wàn)達(dá)城開(kāi)啟了加速銷(xiāo)售與回款的節(jié)奏。《財(cái)經(jīng)》獨(dú)家獲悉，2017年上半年，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額及回款額內(nèi)部排名中，萬(wàn)達(dá)文旅城都占據(jù)了前五名，超額完成任務(wù)，且它們大多都在這次出售名單內(nèi)。
項(xiàng)目合同指標(biāo)完成排名前五名分別是，西雙版納、無(wú)錫、青島維多利亞灣、桂林與哈爾濱項(xiàng)目，合同指標(biāo)都是超額完成，其中，西雙版納項(xiàng)目合同指標(biāo)完成比例高達(dá)232.8%�！敦�(cái)經(jīng)》獨(dú)家獲悉，萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目回款額內(nèi)部排名中，前五名分別是，西雙版納、桂林萬(wàn)達(dá)城、青島維多利亞灣、青島東方影都、重慶萬(wàn)達(dá)城。其中，回款額分別為221.9%、178.3%、157.8%、154.5%、145.8%。
《財(cái)經(jīng)》記者從多個(gè)被并購(gòu)項(xiàng)目方了解到，在出售前，部分萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目放大了銷(xiāo)售優(yōu)惠力度，有項(xiàng)目住宅開(kāi)盤(pán)全款優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)。一位萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目人員說(shuō)，此前從未有過(guò)這么大的優(yōu)惠力度，最多優(yōu)惠4個(gè)-5個(gè)點(diǎn)。更有項(xiàng)目拒絕了一些意向較強(qiáng)但需延期數(shù)月付款的客戶(hù)。
這一面源自萬(wàn)達(dá)城一貫銷(xiāo)售力度，以住宅銷(xiāo)售現(xiàn)金流帶動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。另一方面也不排除萬(wàn)達(dá)希望在融創(chuàng)收購(gòu)前，通過(guò)項(xiàng)目回籠更多資金。王健林透露，目前13個(gè)文旅城賬面現(xiàn)金近300億元。
賣(mài)給融創(chuàng)的資產(chǎn)包里并非沒(méi)有棘手項(xiàng)目。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，�？谌f(wàn)達(dá)城項(xiàng)目進(jìn)展不順，由于前期土地等糾紛，項(xiàng)目從今年5月底便逐漸暫停。之前在北京投放近1億元廣告的計(jì)劃已取消，在北京核心地段設(shè)置的展廳也已關(guān)閉。項(xiàng)目已進(jìn)入停滯階段。
但總體來(lái)看，萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)包成色尚可。融創(chuàng)接手，將一舉增加建筑面積5897萬(wàn)平方米。其中，可售面積4973萬(wàn)平方米，79%為住宅，5%為可售商業(yè)。自持面積927萬(wàn)平方米。
在國(guó)內(nèi)與地產(chǎn)同行談交易，由王健林親自主導(dǎo)的并不多。融萬(wàn)之前，同樣的情形是兩年前的“萬(wàn)萬(wàn)合作”。萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科（000002.SZ）共同宣布未來(lái)要開(kāi)啟長(zhǎng)期性合作，聯(lián)合拿地，合作開(kāi)發(fā)。
當(dāng)時(shí)的暢想是，萬(wàn)達(dá)可以甩出項(xiàng)目中的住宅短板，而只專(zhuān)注于商業(yè)。讓人意外的是，“萬(wàn)萬(wàn)合作”最終夭折了。
《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，這項(xiàng)合作在推行中遭遇了各地阻力，萬(wàn)達(dá)將許多三四線項(xiàng)目配建的住宅物業(yè)交予萬(wàn)科，但萬(wàn)科認(rèn)為這與其企業(yè)戰(zhàn)略不符。而萬(wàn)科希望交給萬(wàn)達(dá)的商業(yè)資產(chǎn)也與萬(wàn)達(dá)的商業(yè)邏輯不合拍。
交易雙方的企業(yè)風(fēng)格匹配度尤為重要。“萬(wàn)萬(wàn)合作”，王郁二人都有共識(shí)，但郁亮之下，萬(wàn)科對(duì)此反對(duì)聲一直存在，最終以各地推進(jìn)不利、合作暫停而收?qǐng)�。而萬(wàn)達(dá)是一個(gè)威權(quán)主義較濃的公司，“王健林董事長(zhǎng)是我們心里的神”。上述萬(wàn)達(dá)高層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。萬(wàn)達(dá)強(qiáng)調(diào)“有命必達(dá)”，這一點(diǎn)和萬(wàn)科十分不同，卻與如今的融創(chuàng)有相似之處。
《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，“萬(wàn)萬(wàn)合作”失敗后，王健林大發(fā)了一通火，稱(chēng)以后再也不會(huì)和萬(wàn)科合作了。
孫宏斌曾對(duì)《小盒飯財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，王健林是要找一個(gè)好溝通、不矯情、不扯淡、特別簡(jiǎn)單、特別痛快、能拍板、說(shuō)話(huà)算數(shù)的人，他是要找一個(gè)能把活干好的，不是要找一個(gè)和他純談生意，談起來(lái)沒(méi)完沒(méi)了的人，這是最根本的。
一位萬(wàn)達(dá)城中層人士認(rèn)為，“萬(wàn)萬(wàn)合作”不成功，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)萬(wàn)科的項(xiàng)目溢價(jià)能力和萬(wàn)達(dá)沒(méi)有區(qū)別。“萬(wàn)科是一個(gè)沒(méi)有特色的企業(yè)，沒(méi)有缺點(diǎn)，但也沒(méi)有明顯的優(yōu)點(diǎn)。”但是與融創(chuàng)合作則不同，融創(chuàng)善做豪宅，可以提高項(xiàng)目溢價(jià)。
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