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3Q模式待解與上海“退出”路徑
值得關(guān)注的是，本次收購似乎意味著SOHO中國的自持轉(zhuǎn)型仍待時間檢驗(yàn)。
2012年8月，潘石屹于年中業(yè)績會中宣布，告別以往的散售模式、從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”。雖然彼時轉(zhuǎn)型消息公布后，SOHO中國的股價應(yīng)聲向下，連續(xù)三日大幅下跌。但是，潘石屹似乎對此次的戰(zhàn)略選擇志在必得。于2015年2月，SOHO中國為旗下商辦物業(yè)注入全新的自持運(yùn)營思維，即“3Q”模式。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，SOHO 3Q項(xiàng)目被潘石屹定義為“移動互聯(lián)網(wǎng)時代的共享辦公空間”，從選房、訂房到付款交易每個環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上進(jìn)行，為流動人群提供O2O模式的辦公場所。
不過憧憬之外，財務(wù)報表獨(dú)缺3Q的收入詳情也透露出新模式的盈利尷尬。在今年3月23日的2016年業(yè)績發(fā)布會上，SOHO中國亦未正面回答3Q業(yè)務(wù)收入的提問。從公開資料唯一可以獲悉的是，目前SOHO 3Q已在北京和上海陸續(xù)開設(shè)了17個SOHO 3Q中心，2個正在建設(shè)中，共提供超過1.6萬個工位。截至2016年底，SOHO 3Q的平均出租率達(dá)到了85%。
另外，同樣值得關(guān)注的是，此前在2016年年中業(yè)績會上，潘石屹曾經(jīng)表示，要將3Q模式進(jìn)行輕資產(chǎn)對外輸出，并復(fù)制到除北京、上海之外的其他城市。不過到2016年全年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹又變卦了。
潘石屹表示，當(dāng)前3Q業(yè)務(wù)主要是在SOHO自有物業(yè)中開展，仍然處于不斷適應(yīng)市場的階段，未來幾個月還將繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，等到真正成熟之后才會進(jìn)行擴(kuò)張。按照潘石屹2016年的計劃，3Q業(yè)務(wù)在北京市場達(dá)到成熟狀態(tài)之后要到一些互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟(jì)活躍集中的城市進(jìn)行輸出，包括西安、成都、深圳等一二線城市。
從反復(fù)調(diào)整3Q業(yè)務(wù)來看，似乎也意味著SOHO中國對自持模式的持續(xù)試驗(yàn)，同時也SOHO中國在以售轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)型上還有很長的路要走。
另外，本次虹口SOHO出售也讓其上海退出路徑逐漸顯現(xiàn)。從2014年至今，SOHO中國保持著幾乎一年賣掉一個上海項(xiàng)目的節(jié)奏。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，目前SOHO中國擁有23個辦公樓項(xiàng)目，其中16個位于北京，7個位于上海。剔除潘石屹之前提到即將出售的凌空SOHO和SOHO天山廣場，未來SOHO中國在上海擁有的辦公樓項(xiàng)目僅剩5個。
而這個數(shù)字在2013年截然相反。2013年SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%，項(xiàng)目多達(dá)11個。業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國在上海的投資大于北京，恰恰與商辦市場行情背道而馳。
管理層也許也看到了這一點(diǎn)，于2013年潘石屹公開回應(yīng)稱，考慮優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，增大在北京的投資，達(dá)到兩地平衡。不過從上述觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)顯示，彼時潘石屹提到的“兩地平衡”似乎發(fā)生了偏移，正在向北京逐漸傾斜。
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