2014年事件回顧：
有深圳華僑城天鵝堡業(yè)主反映，深圳華僑城地產(chǎn)所開發(fā)的深圳天鵝堡項目存在“填湖建超高層，違法加大容積率，并偽造環(huán)評”的行為。記者在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上述事情背后尚有更大隱情。
業(yè)主高調(diào)維權(quán)
認(rèn)為深圳一度的豪宅代表——華僑城天鵝堡項目擅自更改四期規(guī)劃，將原定臨湖別墅改為50層以上超高層建筑，勢必影響現(xiàn)有住宅景觀視野，影響房產(chǎn)價值升值。
今年3月底，華僑城波托菲諾天鵝堡項目遭遇業(yè)主維權(quán)。這個曾多次創(chuàng)下深圳市豪宅銷售紀(jì)錄，一直被視為華僑城最成功的高檔房產(chǎn)開發(fā)案例，卻上演了一出業(yè)主維權(quán)的新聞。直到目前，業(yè)主們在天鵝堡小區(qū)高層建筑上懸掛的維權(quán)條幅依然醒目。
3月22日，華僑城在深圳的豪宅項目波托菲諾天鵝堡的業(yè)主們出動近兩百輛豪車在深圳市中心深南大道上游行示威，抗議華僑城地產(chǎn)擅改規(guī)劃破壞社區(qū)景觀。車隊中不乏路虎、保時捷、寶馬等品牌豪車，甚至被網(wǎng)友戲稱為“豪車展”。
據(jù)維權(quán)業(yè)主介紹，他們此前已與華僑城地產(chǎn)相關(guān)部門進行多輪溝通，卻一直未得到任何有效回應(yīng)，不得不采取“游車河”這一極富創(chuàng)意的維權(quán)形式。
而天鵝堡業(yè)主們此次維權(quán)行動也吸引了眾多市民的高度關(guān)注。有網(wǎng)友在微博上描述：“華僑城地產(chǎn)不知道怎么惹了天鵝堡住戶，今天所見抗議車隊從世界之窗一直到了香蜜湖還沒有完，到底有多長？各種奔馳、X6、路虎、porsche、卡宴、蘭博基尼、法拉利[微博]……”
有業(yè)主表示，華僑城違背了當(dāng)年承諾，要把社區(qū)天鵝湖旁的別墅修建成近50層高的高層建筑。早幾個月在項目即將動工時，已有業(yè)主發(fā)現(xiàn)不妥，當(dāng)時質(zhì)問開發(fā)商，對方只是借口推脫。
業(yè)主代表認(rèn)為，當(dāng)初買房子時，銷售人員明確表示，該區(qū)域只會建臨湖別墅群，而且當(dāng)時的沙盤、宣傳資料等都顯示該區(qū)域是別墅群。而華僑城則向業(yè)主強調(diào)，自己并無擅改規(guī)劃，所有開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、報建，均“嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)進行，并已依法取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等手續(xù)。
但在政府相關(guān)部門提供的2011年法定圖則顯示，2011年11月18日，該區(qū)域重新進行了編修審定，并被審議通過，將會在該地修建高層建筑。
據(jù)了解，天鵝堡項目位于深圳南山華僑城，占地總建筑面積為108萬平方米。因為項目當(dāng)年推廣時宣稱：建有8萬平方米的荔枝林、1.5萬平方米的濕地景觀，以及7萬平方米的雁棲湖、4萬平方米的天鵝湖，再加上華僑城特有的旅游文化資源，所以該項目一直不乏追捧者。
據(jù)了解，早在2003年，華僑城僅憑借這一個項目，銷售金額就超過了深圳地產(chǎn)的帶頭大哥——萬科深圳公司，成為深圳地產(chǎn)首屈一指的開發(fā)商，而當(dāng)年華僑城地產(chǎn)以1.99億元的納稅額成為國內(nèi)房地產(chǎn)納稅冠軍。時至今日，項目依然是華僑城最受歡迎的高檔項目。
公開資料顯示：2013年8月，該項目推出了399套房源，單日認(rèn)購就超過300套，均價6.3萬元/平方米，總市值超過56億元，創(chuàng)下全國單項目的銷售紀(jì)錄。該項目的樓王單位曾一度爆出20萬元/平方米的天價。
那么一貫高大上的華僑城為何有了今天的“填湖建超高層，違法加大容積率，并偽造環(huán)評”，這些被業(yè)主指責(zé)與不齒的行為呢？記者在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上述事情背后尚有更大隱情。
另有隱情？
事實上，2014年上半年，為確保資金回流，在北京、杭州、深圳等地，降價促銷已成為樓市主旋律。而在其他地區(qū)，尤其是庫存過高、需求透支的三四線城市，降價開盤時有發(fā)生。甚至一些地方被戲稱為鬼城。更有甚者為緩解現(xiàn)金流危機，有些開發(fā)商擅自更改項目規(guī)劃，增大容積率等事件也時有發(fā)生。
根據(jù)華僑城2013年報數(shù)據(jù)顯示，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售金額為230億元，同比增長15%，綜合去化率為51%，均好于市場預(yù)期。但即便如此，公司2013年凈利潤同比增長只有14.5%，與其他地產(chǎn)龍頭相比不算突出，因此也被中銀國際評價為“業(yè)績平淡”。
雖然華僑城上半年在營業(yè)收入與凈利潤方面實現(xiàn)同比大幅增長，但短期內(nèi)依然面臨一定的財務(wù)壓力。特別是短期借款的激增，以及經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)。
華僑城半年報數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，華僑城的短期借款約為48.54億元，比期初數(shù)增加42.68%。同時，其一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為42.03億元，比期初數(shù)增加117.57%。除短債激增外，華僑城在上半年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-58.9億元，相比去年同期8.68億元大幅下降778.18%。
對于公司經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下滑的局面，華僑城稱，是由于期內(nèi)支付的土地出讓金、土地整理費及合作誠意金等增加所致。
據(jù)了解，上半年華僑城開啟版圖的第三輪擴張期，也已實質(zhì)獲取重慶項目土地，順德、寧波工程也持續(xù)推進。
有證券分析人士認(rèn)為，由于上半年整體房地產(chǎn)市場面臨需求下滑壓力，而華僑城項目多為一二線城市核心區(qū)域中高端住宅，調(diào)整壓力更大。更有知名券商分析報告認(rèn)為，華僑城擴張較為激進，住宅銷售過分喧賓奪主且增長乏力。
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