購(gòu)房者在購(gòu)買帶地下室的房子時(shí)首先要看地下室是否有產(chǎn)權(quán)，其次要看地下室的規(guī)劃用途是什么，如果這兩個(gè)問(wèn)題不清楚，就會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)或隱患
近些年，樓市出現(xiàn)了不少別墅類產(chǎn)品，無(wú)論產(chǎn)品形式是獨(dú)棟還是疊拼抑或是聯(lián)排，不少開發(fā)商都會(huì)聲稱購(gòu)房即可贈(zèng)送地下室以增加業(yè)主使用面積；有的開發(fā)商甚至稱“買兩層送三層”，地下室可以設(shè)計(jì)為保姆間、書房等各種功能空間。
然而，房產(chǎn)專業(yè)律師、北京市物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王佳紅告訴法治周末記者，這種看似“占便宜”的事兒，事實(shí)上并不一定有看上去那么美。
“地下室是一個(gè)很特別的存在，很多購(gòu)房者認(rèn)為地下室可以像地上面積一樣規(guī)劃空間用途，而事實(shí)并非如此。根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，達(dá)不到住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的地下空間只能按照規(guī)劃用途用于倉(cāng)儲(chǔ)或庫(kù)房等，且只有地下空間在整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃圖紙上已經(jīng)存在時(shí)，開發(fā)商才有權(quán)合法地贈(zèng)送或銷售地下室，否則開發(fā)商的贈(zèng)送或銷售行為就是違法的。”王佳紅說(shuō)。
有些地下室開發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送
王佳紅梳理過(guò)往處理過(guò)的跟地下室相關(guān)的糾紛后建議，購(gòu)房者在購(gòu)買帶地下室的房子時(shí)首先要看地下室是否有產(chǎn)權(quán)，其次要看地下室的規(guī)劃用途是什么，如果這兩個(gè)問(wèn)題不清楚，就會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)或隱患。
王佳紅說(shuō)，之所以首先提醒購(gòu)房者注意地下空間的產(chǎn)權(quán)，是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商在銷售時(shí)會(huì)告訴購(gòu)房者地下室不體現(xiàn)在房本上，一旦聽到這樣的表述，購(gòu)房者就需要警惕，地下室不體現(xiàn)在房本上，就意味著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。
“沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下室，通常是不在項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)的，不存在于規(guī)劃圖紙上，那么開發(fā)商建造地下室就屬于違規(guī)行為，未來(lái)相關(guān)部門如果認(rèn)真查處起來(lái)，就會(huì)很麻煩。”王佳紅補(bǔ)充。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)開發(fā)商贈(zèng)送沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下室時(shí)，慣常的做法是，為了通過(guò)政府部門的規(guī)劃驗(yàn)收，在驗(yàn)收前通過(guò)技術(shù)處理的方式把地下室做了遮擋，待驗(yàn)收通過(guò)后，再把地下室挖開。
盈科全球合伙人郭韌在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，正因?yàn)橛行┑叵率也辉谝?guī)劃之內(nèi)，開發(fā)商在承諾時(shí)會(huì)承諾得非常好，但交房的實(shí)際情況遠(yuǎn)不如承諾。
郭韌曾處理過(guò)一個(gè)糾紛，開發(fā)商承諾贈(zèng)送層高在5.7米的地下空間，業(yè)主可以將這部分空間隔成兩層，但交房時(shí)贈(zèng)送空間只有三四米，因?yàn)槿绻叵驴臻g做到5.7米就占用了原有規(guī)劃中的車庫(kù)空間，業(yè)主因而認(rèn)為開發(fā)商虛假宣傳進(jìn)而維權(quán)。
如果購(gòu)房者并不清楚開發(fā)商贈(zèng)送的地下室是不在規(guī)劃圖紙上的，且在收房后進(jìn)行了裝修，未來(lái)是否有可能被要求將地下空間拆除？
郭韌告訴記者，雖然目前沒(méi)有這種案例，但的確存在被拆除的隱患。之前很多頂層業(yè)主自行搭建陽(yáng)光房的做法也很普遍，很多人也認(rèn)為不可能被拆除，但這幾年清理違章建筑時(shí)要求拆除陽(yáng)光房的情況越來(lái)越多。違規(guī)建造、使用地下室跟這種情況類似。
“而且這樣的地下空間在使用時(shí)也會(huì)有很大的安全隱患。”郭韌舉例說(shuō)，贈(zèng)送部分的房屋并未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，其質(zhì)量是否過(guò)關(guān)都是未知數(shù)，而且《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求開發(fā)商對(duì)地下室的通風(fēng)、防潮、排水等采取措施，未經(jīng)驗(yàn)收的這部分地下空間在這些維度上是否達(dá)標(biāo)也很難保障。
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