新聞背景：
百余車位一人壟斷
近日，湖南省長沙市兩起“個人購買上百個車位”事件引發(fā)熱議。
據(jù)了解，長沙市望城區(qū)龍湖湘風原著小區(qū)一吳姓業(yè)主以5萬元一個的價格，一次性購買了133個車位，隨即在車位上上鎖，然后以每個車位依位置不同加價3萬元左右向業(yè)主出售。
無獨有偶，在長沙市雨花區(qū)藍光幸福滿庭小區(qū)，一伍姓先生花1398萬元一次性買走196個車位，而后每個車位加價1.1萬元不等向業(yè)主轉讓。
開發(fā)商“打包”一次性賣給個人上百個車位，及買家加價轉讓出售的行為，引發(fā)業(yè)主強烈不滿。眾所周知，小區(qū)車位資源是有限的，個人一次性購買上百個車位是否合規(guī)？將帶來哪些影響？是否侵害其他業(yè)主利益？而加價出售又是否合理？
各方觀點：
侵犯公共利益
湖南省消費者委員會秘書長吳衛(wèi)表示，根據(jù)《物權法》有關規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，即本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先權。由于住宅小區(qū)的停車位具有規(guī)劃性和專用性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商無權因小區(qū)業(yè)主暫無購買力或不需購買而擅自將多余車位對外出售。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。開發(fā)商若向非業(yè)主出售車位，須經(jīng)業(yè)主大會作出決定，否則行為違法。
湖南榮湘律師事務所袁亞云律師認為，《物權法》第七十四條規(guī)定了車位、車庫的歸屬和使用，該條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。對此，應當作兩方面的理解，首先，開發(fā)商必須保證有規(guī)定數(shù)量的車位、車庫；其次，車位、車庫應當優(yōu)先提供給小區(qū)業(yè)主使用，只有在保證小區(qū)業(yè)主使用的前提下，方可許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用。該款法條的立法價值取向是充分維護業(yè)主合法權益，而小區(qū)業(yè)主眾多，涉及不特定多數(shù)人，此類權益已屬于公共利益。開發(fā)商將車位大批量銷售給極少數(shù)人的行為，顯然對其他眾多業(yè)主造成不利影響，其行為應認定侵犯公共利益。
杜絕高價炒賣
湖南省社會科學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟所所長、全國消費經(jīng)濟學會副會長兼秘書長尹向東表示，房子是用來住的，不是用來炒的，同樣，作為與住房配套的車位，是給住戶停車的，絕不是用來炒的。
個別人按照開發(fā)商車位購買規(guī)則合法購買上百個車位，沒有違法違規(guī)。但市場經(jīng)濟不僅要按照市場經(jīng)濟規(guī)則進行市場交易，也要按照社會道德準則和社會公共利益要求進行市場交易。顯然，個人購買上百個車位的行為沒有違反法規(guī)，卻違背了社會道德準則和社會公共利益。
社會主義市場經(jīng)濟，也是消費者主權的經(jīng)濟，消費者的權益不容侵犯。個人購買上百個車位的行為嚴重侵害了業(yè)主的權益，這是無可厚非的，需要政府部門與開發(fā)商進行制止。建議有關政府部門，盡快制定有關車位購買與租賃的規(guī)則，堅決防止與打擊開發(fā)商批量出售或出租車位，企業(yè)或個人批量購買或租賃車位，高價炒賣炒租車位的行為，以維護消費者權益，保障車位購買或租賃車的正常公平交易和不違反社會道德準則、社會公共利益。建議房地產(chǎn)開發(fā)商不要見利忘義，要制定切實可行的、能維護業(yè)主利益的交易規(guī)定，防止某些企業(yè)或個人高價炒賣炒租車位。
對此，吳衛(wèi)呼吁立法工作者應當予以關注，盡早制訂相關法律制度，從源頭上杜絕該類損害眾多業(yè)主權益的事件發(fā)生。
增添管理隱患
長沙市政協(xié)委員、長沙市物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉裕純認為，單個主體購買多個停車位再漲價賣出，雖是商業(yè)行為，但對群眾生活、物業(yè)管理、社會問題都會造成影響。因此，在追求經(jīng)濟效益的同時更要把好社會效益關。
劉裕純表示，這種行為將帶來多方面弊端。一是人民群眾的需要受限。新小區(qū)業(yè)主的入住逐步增多，當停車的供求關系嚴重不匹配時，就會出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的車子能進不能停、能停不能久的現(xiàn)象，給業(yè)主日常生活帶來極大不便，若加價去買囤積居奇的車位又會增加生活成本，給人民群眾帶來生活壓力。二是物業(yè)服務的難度加大。小區(qū)的和諧，既需要物業(yè)企業(yè)精細服務，也需要業(yè)主的共同努力，車位用來自己使用的業(yè)主和購買眾多車位轉讓的業(yè)主都是享有合法權益的業(yè)主，但二者出發(fā)點完全不一致，一方的需求是生活配套，另一方的目標是投資回報，當他們在小區(qū)管理上的意見產(chǎn)生分歧時，物業(yè)企業(yè)兩頭為難，無法提供兩者都滿意的服務產(chǎn)品。三是社會管理的矛盾激化。現(xiàn)階段新建物業(yè)小區(qū)的停車配備基本達到1：1，日常需求得以滿足，但集中購買并造成的集中閑置，讓有車不能停放的業(yè)主們?nèi)菀桩a(chǎn)生氣憤感，對相關設施設備的損害、對此類行為的反對也會加大，容易激化社會矛盾。
確認合同無效
袁亞云介紹說，根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，損害社會公共利益的合同屬于無效合同，但是業(yè)主可能很難直接向人民法院提起訴訟確認該合同無效，因為根據(jù)《民事訴訟法》第一百一十九條，原告必須與案件有直接利害關系，而少數(shù)人大批量持有小區(qū)車位的情況因為業(yè)主損害的范圍不易界定，極有可能被法院認為與業(yè)主不具有直接利害關系，進而認為不符合立案條件。此時，有必要發(fā)揮公益訴訟制度的作用。《民事訴訟法》第五十五條規(guī)定，針對損害社會公共利益的行為，法律規(guī)定的機關和有關組織可以向人民法院提起訴訟。針對這一現(xiàn)象，當?shù)叵M者協(xié)會和人民檢察院有權向人民法院提起訴訟以確認其合同無效。
吳衛(wèi)表示，針對此類行為，小區(qū)業(yè)主可以共同向人民法院起訴，維護自身合法權益。
來源：中國消費者報·中國消費網(wǎng) 作者：記者 余知都
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