在去年，靜安大悅城全年共引入150余家品牌，其中包含全國首店20家，華東區(qū)域首店13家，上海首店23家，全年總調(diào)整面積超1.3萬平方米。營銷活動方面，全年落地56場國際頂流IP快閃活動，其中，全國/大陸首站45家，儼然成為超極IP首發(fā)地。
而除了手法上的靈活性，大悅城在建筑形態(tài)方面亦不設(shè)限。
例如，重慶大悅城順應(yīng)自然地貌，依托山坡地形的高差錯落，打造出十層退臺，充分展現(xiàn)在地特色，營造出別樣購物體驗；三亞大悅城則在場內(nèi)布局了水系垂掛，打造立體式雨林瀑布社交花園及近2000平方米的下沉式雨林廣場；廈門大悅城充分利用其面向九天湖的優(yōu)勢條件，打造了音樂洋流劇場、天臺廊橋等體驗區(qū)域，標(biāo)志性的500平方米無邊際水面搭配400平方米開放式展演空間，大大增強了項目的游逛性……
立身不斷變化的商業(yè)市場環(huán)境中，面對具有無限可能的年輕世代，大悅城正是以“不設(shè)限”為破局之道，回應(yīng)消費者的需求。
以下為觀點新媒體對大悅城控股黨委委員、副總經(jīng)理兼商管中心總經(jīng)理魏學(xué)問先生的采訪實錄（節(jié)選）：
觀點新媒體：大悅城最近對將商業(yè)管理中心變?yōu)樯虡I(yè)事業(yè)部，可否介紹一下具體情況？
魏學(xué)問：大悅城在發(fā)展之初，商業(yè)就是單獨發(fā)展的。
最早是在2006年，當(dāng)時中糧集團成立了物業(yè)投資部，以持有型購物中心為主要戰(zhàn)略和產(chǎn)品在發(fā)展，后來更名成為中糧置業(yè)。
2011年，中糧旗下四個板塊業(yè)務(wù)進行整合，整合之后就叫中糧置地。2014年，中糧置地又把大悅城地產(chǎn)分拆出來單獨上市。
雖然是單獨上市，但還是以總部職能的方式管理，為了更貼近一線。這個階段的營業(yè)額、持有項目都有大規(guī)模的發(fā)展。
現(xiàn)階段整個市場發(fā)生了比較大的變化，供應(yīng)相對飽和。不管哪個業(yè)務(wù)，大家都在不斷做精產(chǎn)品，加強專業(yè)性管理。
這個變化，正是“專業(yè)的人管專業(yè)的事”邏輯。通過對業(yè)務(wù)條線更強的管理，把產(chǎn)品的打磨、效率的提升、人員的流動、資源的共享等做到更極致。
觀點新媒體：后續(xù)會有作為一個單獨的公司，甚至分拆上市的打算嗎？
魏學(xué)問：有這個可能性，但現(xiàn)在首先是把業(yè)務(wù)做好。
觀點新媒體：現(xiàn)在一二線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是否還有更多潛力？怎樣看待收并購機會？
魏學(xué)問：現(xiàn)在并不是以規(guī)模擴張為優(yōu)先，業(yè)態(tài)之間的橫向聯(lián)動也比原來機會少一些。持有型發(fā)展機會其實越來越少，反而大家都在看幾大新城的機會，但地域上的選擇可遇不可求。下一步，應(yīng)該會是一個比較大的并購機會。
實際上，大悅城的收并購基因還是很強的。我們前三個項目都是收購的。
第一個收的是朝陽大悅城，第二個是天津大悅城，第三個是西單大悅城，但西單項目是第一個開出來的。
所以大悅城的邏輯一直是形散而神不散，就是在硬件形態(tài)上差異比較大。我們有3個11層的商業(yè)，同樣也會做4-5層的商業(yè)。
觀點新媒體：大悅城的商業(yè)模式是怎樣的？
魏學(xué)問：我們的商業(yè)模式比較適應(yīng)多種形態(tài)，我們稱為時尚的“三位一體”。
首先，我們的消費者是時尚的，目標(biāo)客群是18到35歲的年輕人；第二，我們的商戶是時尚的；第三，操盤手法是時尚的。沒有哪個商業(yè)開業(yè)的時候就說自己是落伍的，但時尚一定是動態(tài)的。
我們的購物中心基本上是沒有大型主力店，除了超市影院稍微大一點。所以這些店鋪排布的時候，對購物中心建筑條件的適應(yīng)性就比較強，不會因為一個大型主力店導(dǎo)致你的形態(tài)必須跟人家配合。
此外，店鋪小的時候，更新就更快。因為店鋪更新是根據(jù)品牌投入的，如果租了上萬平米，投入勢必非常大，回收周期非常長，一般來說這種鎖定的年限也比較長。比較小的店鋪合約會比較短，一般是一年到三年。
其實在我們一些優(yōu)質(zhì)項目，大部分是以一年為周期的，這樣能保證時尚度。不同新項目在開業(yè)時候時尚度基本是拉齊的，但在調(diào)整和運行過程中，逐漸就拉開差距了。
經(jīng)營手法上涉及到會員、營銷活動，從項目開業(yè)時候起，就一直在做各種IP類、泛二次元營銷活動展。上海靜安大悅城已經(jīng)是IP領(lǐng)域的頭部商業(yè)，一些大的IP擁有者，基本上需要提前一年對接次年重要節(jié)點的IP展活動。
觀點新媒體：人流量決定了客流量？
魏學(xué)問：是的，靜安大悅城不只是客流增長好，銷售和收入表現(xiàn)基本上也跟隨得比較緊，同比例往上走，但如果沒有產(chǎn)生消費就比較麻煩。
大悅城的時尚不是某一個時點的時尚，是長期的動作，通過不斷調(diào)整、不斷換展，做首發(fā)、首展、首秀，以首發(fā)經(jīng)濟來保持項目的時尚度。
實際上調(diào)成事業(yè)部的結(jié)構(gòu)，在資源互通、人員調(diào)用等方面會比原來方便，更有利于保持差異化的競爭性。
其實企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向就只有兩類，一類是低成本，一類是差異化。大悅城一直是走的差異化路線。
觀點新媒體：關(guān)于消費者到店并轉(zhuǎn)化為購買力，大悅城是怎樣做的？
魏學(xué)問：比如上海靜安大悅城定位城市愛情地標(biāo)，當(dāng)時給摩天輪起名字時有過一些爭議。一開始猶豫要不要跟隨倫敦眼的名字，稱作Shanghai Eye，后來內(nèi)部征集確定下來叫Sky Ring，天空指環(huán)。
作為Shanghai Eye來說，大家可能會覺得就是一個城市地標(biāo)，跟商業(yè)的鏈接在哪？Sky Ring就和魔都愛情地標(biāo)結(jié)合了，可以衍生出談戀愛的場景，可能需要買一個戒指，有一個確認(rèn)關(guān)系的場景、求婚的場景等等，能夠連接起來。
同樣一個摩天輪，有沒有后續(xù)的商業(yè)故事？或者大家談到的時候有沒有投射一些情感或者其他方面？鏈接商業(yè)的底層邏輯后，最后會更容易轉(zhuǎn)化為消費。
當(dāng)然，這種結(jié)合確實不是特別容易，但還是要盡量往這個方向努力。就是一定要“演繹”，把一個內(nèi)容引進來之后，要想到如何通過全程的營銷和演繹與消費者連接起來。
觀點新媒體：有觀點認(rèn)為未來國內(nèi)的商業(yè)會向頭部集中，您覺得會是這種趨勢嗎？
魏學(xué)問：市場肯定會分化，未來可能主要有兩類商業(yè)：一類是卡位好，占著好位置的項目，長期用心經(jīng)營，還是能一直存續(xù)；另一種是連鎖型。
現(xiàn)在不像之前，只要懂商業(yè)、把好的品牌組合放在那里，就能有生意�，F(xiàn)在因為供應(yīng)量大，所以商家在選開發(fā)商、運營方的時候，不僅是選品牌組合、左鄰右舍，更會考慮后續(xù)的經(jīng)營、推廣，包括信息化水平等多方面的能力，以及是否有既往的成熟項目。
雙方往往建立起一種戰(zhàn)略合作關(guān)系，這樣可以減少彼此的溝通成本，建立起更強的信任。在協(xié)調(diào)IP資源、媒體資源方面，有集采優(yōu)勢。
來源：觀點網(wǎng) 潘玲宣
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