雖然項目所有權(quán)被華潤置地出售，但運營管理仍由華潤萬象生活長期保留。如此一來，既不增加自身財務(wù)壓力，還能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)項目的拓展，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
然而，這也是伴隨近年相關(guān)制度、政策的開閘，以及市場趨勢變化，華潤在此方面的動作才多了起來。
以臨近北京市，華潤置地華北大區(qū)的太原萬象城項目為例，華潤置地于2023年3月向深圳證券交易所申請發(fā)行太原萬象城項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并于2023年4月在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行披露。
該項目在2018年9月開業(yè)，“掛牌”時已接近開業(yè)運營五年。彼時消息稱，太原萬象城項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行后相關(guān)資產(chǎn)將保持穩(wěn)定運營，由華潤置地及華潤萬象生活對太原萬象城進(jìn)行商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約亦將持續(xù)履行。
延續(xù)的競爭
回到北京，對于即將到來的首座萬象城項目，市場充滿期待。
一直以來，萬象城產(chǎn)品線以高端形象深入人心。但在華潤內(nèi)部，對項目亦有著更為嚴(yán)格的分級制度。即將在2027年入市的北京萬象城，將以怎樣的面貌切入市場？以及，其面臨怎樣的市場挑戰(zhàn)？
一種聲音認(rèn)為，北京萬象城將以華潤萬象系商業(yè)項目中的M1級亮相，將發(fā)揮華潤重奢資源優(yōu)勢，打造為重奢項目。這或許基于“萬象城即為重奢”的刻板印象，實際上，萬象城≠M1≠重奢。
來自官方披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，華潤萬象生活旗下在營購物中心101座，進(jìn)入“百MALL里程碑”，實現(xiàn)零售額1812億元，同比增長43.3%，其中重奢購物中心13座，位列行業(yè)第一，萬象城項目則多達(dá)三十余個。
截至2024年底，華潤萬象生活管理在營購物中心122座，其中重奢購物中心14座。增加的一處重奢項目雖未直接點明，但業(yè)內(nèi)外對此心照不宣，即為“西安萬象城”。
該項目在去年12月9日開業(yè)，開業(yè)首日創(chuàng)下40萬人次的客流表現(xiàn)。憑借“生命之樹”成為新的城市地標(biāo)，即便在全國的“萬象城”項目中，其設(shè)計建造規(guī)格都可排在頭號。
毫無疑問，華潤在該項目上做出巨大投入。從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來看，甚至有業(yè)內(nèi)人士將其調(diào)侃為M0.5級項目。不過目前場內(nèi)的品牌組合并不強勢，重奢品牌的招商情況有“拖后腿”情況，長短相抵，倒也能夠被接受，穩(wěn)坐M1級別。
另一方面，不得不承認(rèn)的是，國際頭部奢侈品牌在門店落地上的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。西安目前已開業(yè)SKP，西安太古里也在建設(shè)中。對于西安能否撐起三個重奢項目，市場始終抱有疑問。而品牌方或許也需要時間觀測評估項目客流、營收表現(xiàn)等綜合因素再考慮是否落位。當(dāng)然，這也意味著，西安萬象城仍有提升空間。
這一情況同樣存在于北京萬象城身上。
計劃于2027年開業(yè)的北京萬象城位處朝青商圈，與三里屯商圈、國貿(mào)CBD商圈形成“鐵三角”布局，距離全球“店王”SKP不足6公里。可以說，在北京萬象城到來之前，三里屯太古里、國貿(mào)商城、SKP已經(jīng)分庭抗禮。
國貿(mào)商城、SKP內(nèi)的重奢品牌自不必多說，三里屯太古里北區(qū)也正進(jìn)一步向重奢靠攏。LV路易威登、Tiffany蒂芙尼、和DIOR迪奧的獨棟圍擋已豎起多時。
此外，該項目又遙望有著王府中環(huán)的王府井商圈，可以說，留給北京萬象城的重奢機會并不多。
而類似情況還曾在杭州出現(xiàn)。按照計劃，本將在2025年開業(yè)的杭州綠汀路萬象城項目已改期至2027年，原因之一為當(dāng)?shù)匾延泻贾荽髲B、杭州萬象城、湖濱銀泰in 77三座零售額超百億的重奢項目。2023年11月開業(yè)的杭州第二座萬象城——城北萬象城，也未以重奢業(yè)態(tài)為主，招商方面向次一級靠攏，同時加強了餐飲業(yè)態(tài)。
重奢購物中心能輻射全城甚至異地客群，華創(chuàng)證券在研報中指出，尤其前期建設(shè)成本高，回收周期長，在建筑形態(tài)、建筑材料以及燈光設(shè)計等方面都需要保持奢華經(jīng)典大氣的風(fēng)格和高品質(zhì)，保障購物中心至少20年不過時。
今年4月1日，北京市發(fā)展和改革委員會發(fā)布關(guān)于朝陽站交通樞紐南側(cè)建設(shè)用地一體化項目0313-5597、5598、5599地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地項目核準(zhǔn)的批復(fù)，其中顯示，項目總投資估算為1104578.5萬元，所需資金全部由北京順進(jìn)商務(wù)咨詢有限公司籌措解決。
這一投資預(yù)算甚至超過西安萬象城的90億元。即便招商面臨挑戰(zhàn)，北京萬象城在建造設(shè)計上或許會帶來不小的驚喜。
不過這也意味著，項目未來更為直接的競爭來自于距離3公里的朝陽大悅城，以及2公里左右的姚家園萬象匯，甚至可能包括4-5公里的頤堤港、藍(lán)色港灣等。
而北京萬象城最根本的優(yōu)勢或許是在于其TOD屬性。
位于項目北側(cè)的北京朝陽站（原星火站）是《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》確定的北京市鐵路對外客運樞紐之一。
根據(jù)規(guī)劃，北京朝陽站西側(cè)將建設(shè)城市綜合交通樞紐，即北京朝陽站交通樞紐，建成后將承擔(dān)京沈客專、市郊鐵路東北環(huán)線客流集散及軌道交通3號線、R4線運營任務(wù)，并同時滿足與地面公交、出租車等多種城市交通方式換乘要求，實現(xiàn)高效便捷的客流集散，填補北京市東部地區(qū)大型城市綜合交通樞紐空白。
來源：觀點網(wǎng) 潘玲宣
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