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再造一支民生H-REIT
目前，華潤(rùn)已在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市，如若成功推動(dòng)香港平臺(tái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)REIT上市，其資管能力和影響力將進(jìn)一步提升。
而相比內(nèi)地商業(yè)REITs，香港REITs在政策上及發(fā)展地域上有不少優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮空間也更大。一方面，在投資、持有、分紅三階段，香港 REITs的稅收制度享有不少優(yōu)惠；另一方面香港市場(chǎng)允許上市REITs在不同地區(qū)布局不同類型資產(chǎn)，底層資產(chǎn)更加多元化，投資風(fēng)險(xiǎn)也更為分散化。
目前香港REITs市場(chǎng)上，領(lǐng)展的發(fā)展路徑值得華潤(rùn)隆地借鑒。2005年，領(lǐng)展成功于港交所發(fā)行REIT，成為香港首個(gè)發(fā)行公募REIT的企業(yè)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模為 338 億港元。
而到今年9月，領(lǐng)展資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2340億港元，資產(chǎn)增長(zhǎng)接近7倍，成為亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金，更是商業(yè)REITs類中的佼佼者。
早期的領(lǐng)展，主要服務(wù)于香港商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的改造與運(yùn)營(yíng)，這也奠定了其在香港街市和民生社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)。
目前，領(lǐng)展持有運(yùn)營(yíng)香港的零售商業(yè)物業(yè)，以經(jīng)營(yíng)市民必需品零售的社區(qū)商場(chǎng)及其鄰近的停車(chē)場(chǎng)為主，主要包括都會(huì)、匯坊及鄰里中心。
租金組合上，領(lǐng)展近六成的租金收入來(lái)自于菜市場(chǎng)、超市及食肆，這種與香港市民生活息息相關(guān)的物業(yè)組合，為領(lǐng)展提供了穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益。
對(duì)于商業(yè)REITs而言，能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的增長(zhǎng)是評(píng)價(jià)其表現(xiàn)的關(guān)鍵所在。這方面華潤(rùn)可參考領(lǐng)展的經(jīng)驗(yàn)，即通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部管理提升利潤(rùn)率水平，通過(guò)現(xiàn)有物業(yè)的升級(jí)改造來(lái)創(chuàng)造增值收益。
華潤(rùn)今年收購(gòu)的物業(yè)，升級(jí)改造后用自有商業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)這點(diǎn)與領(lǐng)展選擇一致。
據(jù)了解，華潤(rùn)隆地旗下Brim小區(qū)商業(yè)品牌面向小區(qū)商業(yè)民生地產(chǎn)，旗下新開(kāi)設(shè)Brim28“匯”系列與Brim Box“薈”系列，分別針對(duì)不同的產(chǎn)品形態(tài)、客群定位和產(chǎn)品定位，旨在打造區(qū)域標(biāo)桿性小區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。
Brim28“匯”產(chǎn)品形態(tài)更開(kāi)闊，可實(shí)現(xiàn)空間場(chǎng)景營(yíng)造，發(fā)揮主題社區(qū)特色輻射多元高品質(zhì)客群；Brim Box“薈”產(chǎn)品形態(tài)偏緊湊，聚焦鋪位打磨，強(qiáng)本地化，滿足地緣客群日常所需為主，目前兩條產(chǎn)品線均有在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
值得注意的是，即使華潤(rùn)后續(xù)成功通過(guò)REIT上市，在運(yùn)營(yíng)香港商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，也會(huì)面臨不少挑戰(zhàn)。
當(dāng)前，香港消費(fèi)模式的結(jié)構(gòu)性變化，加之大灣區(qū)一體化進(jìn)程的加快，港人北上趨勢(shì)強(qiáng)烈，并或?qū)㈤L(zhǎng)期持續(xù)。市場(chǎng)表現(xiàn)方面，香港統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，香港整體零售額已連續(xù)多月下跌，市況較差。
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