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大悅城受益幾何
公告顯示，此次發(fā)行計(jì)劃中，REIT管理人將設(shè)立作為公開上市的消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，于深圳證券交易所公開發(fā)售。
圖片來源：大悅城公告
根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的初步估值及于本公告日期可獲得的資料，預(yù)期規(guī)模約為人民幣33.48億元。
其中，大悅城將透過項(xiàng)目公司按預(yù)期總價(jià)約13.392億元, 認(rèn)購消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金總份額的40%；外部投資者將按預(yù)期總價(jià)約20.088億元，認(rèn)購消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金總份額的60%。
根據(jù)有關(guān)估計(jì)所得款項(xiàng)總額，扣除大悅城認(rèn)購基金總份額40%的認(rèn)購金額以及相關(guān)成本及稅項(xiàng)，所得款項(xiàng)凈額約為16.7億元。
若從市場(chǎng)估值角度看，在已發(fā)行成功的消費(fèi)REITs中，中金印力消費(fèi)REIT與之相似，其底層資產(chǎn)杭州西溪印象城的估值為39.56億元，且同樣位于二線城市商業(yè)市場(chǎng)。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，目前國內(nèi)企業(yè)發(fā)行REITs，背后除看好消費(fèi)REITs行業(yè)未來，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)外，還有改善現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等現(xiàn)實(shí)需求。而在一眾企業(yè)中，運(yùn)營管理能力更強(qiáng)的頭部企業(yè)更有可能借助REITs實(shí)現(xiàn)經(jīng)營擴(kuò)張，于大悅城而言亦是如此。
相關(guān)公告中，大悅城也明確表明了這一點(diǎn)，其表示本次消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REIT 發(fā)行將使其成熟投資物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得到釋放。
一方面，大悅城的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，資金周轉(zhuǎn)效率及回報(bào)水平將得到提升；另一方面也能利用凈回收資金，把握新的投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展，進(jìn)一步鞏固其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。不可忽視的是，業(yè)績表現(xiàn)不佳、財(cái)務(wù)上面臨一定壓力，也是大悅城尋求新發(fā)展路徑的重要驅(qū)動(dòng)力。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年大悅城實(shí)現(xiàn)營收367.8億元，同比下滑了7.06%；歸母凈利潤方面，盡管虧損同比減少了49.17%，但虧損額仍達(dá)15億元。
此外，2023年大悅城的籌資性現(xiàn)金流凈流出為243.29億元，使得其賬面上的現(xiàn)金減少17.6%至300.8億元。若扣除受限制現(xiàn)金之后，大悅城的非受限現(xiàn)金短債比將從2022年年底的1.85下滑至1.07，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍存。
無論如何，此次若能成功發(fā)行消費(fèi)REITs，大悅城無疑將多一條實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的路徑。
來源：觀點(diǎn)指數(shù) 馮彩云 共2頁 上一頁 [1] [2]
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