來源：觀點(diǎn)指數(shù) 馮彩云
5月24日晚間，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，為釋放成熟物業(yè)的投資價(jià)值，公司擬以控股子公司卓遠(yuǎn)地產(chǎn)（成都）有限公司為原始權(quán)益人，以其全資子公司成都博悅商業(yè)管理有限公司持有的“成都大悅城”項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。
這代表著大悅城也正式加入了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs賽道。值得注意的是，在成都大悅城REIT申報(bào)的同日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT順利獲批，即將進(jìn)入募資階段。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，在此之前，我國已有四單消費(fèi)REITs完成發(fā)行，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT。
如推進(jìn)順利，成都大悅城REIT將有望成為我國又一單成功上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。
底層資產(chǎn)選擇
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截止2023年末，大悅城在營的商業(yè)項(xiàng)目共有34個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積374萬平方米；其中包括21個(gè)大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積約308萬平方米。
而在成都，大悅城目前共有3個(gè)項(xiàng)目，分別為成都大悅城、成都天府大悅城、金牛大悅城（未開業(yè)），此次計(jì)劃發(fā)行REIT的成都大悅城正是其中運(yùn)營最成熟的大悅城項(xiàng)目。
公告資料顯示，該項(xiàng)目位于成都市武侯區(qū)大悅路518號(hào)，2015年開業(yè)，至今已開業(yè)運(yùn)營8年時(shí)間。
該項(xiàng)目宗地面積68747.98平方米，建筑面積172540.69平方米，樓層為B1-5層，定位為“國內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購物公園”，2017年被評(píng)為AAA級(jí)國家旅游景區(qū)。
從地圖上看，成都大悅城位于成都市五大核心城區(qū)之一的武侯區(qū)，處于西三環(huán)以內(nèi)，周邊有武侯萬達(dá)廣場、武侯吾悅廣場、龍湖成都武侯星悅薈等商業(yè)項(xiàng)目。
圖片來源：百度地圖
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在大悅城眾多項(xiàng)目之中，成都大悅城脫穎而出成為首支消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)的原因主要有兩方面，一是項(xiàng)目近年來的業(yè)績表現(xiàn)較為突出，二是項(xiàng)目所在地成都作為頭部商業(yè)城市，未來的發(fā)展?jié)摿^大。
收入來源上，該項(xiàng)目以自持購物中心資產(chǎn)，向符合要求的承租商戶提供租賃及購物中心整體運(yùn)營服務(wù)，并收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)等收入。市場數(shù)據(jù)顯示，2023年成都大悅城銷售額達(dá)到37億元，客流量約2300萬人次，會(huì)員累計(jì)數(shù)量達(dá)100萬，會(huì)員消費(fèi)占比達(dá)45%。
今年兩大節(jié)假日的表現(xiàn)亦不錯(cuò)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)檔期間，成都大悅城銷售額達(dá)8000萬元、客流量達(dá)58萬人次；五一銷售近7000萬元，客流超50萬人次。
與其他同在運(yùn)營的項(xiàng)目對(duì)比，成都大悅城同樣是大悅城旗下項(xiàng)目中表現(xiàn)較優(yōu)的存在，其營業(yè)收入、出租率等指標(biāo)在一眾項(xiàng)目中表現(xiàn)較為突出。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，近年來大悅城旗下項(xiàng)目營收受疫情影響較大，經(jīng)營表現(xiàn)不如意，但成都大悅城的表現(xiàn)仍可圈可點(diǎn)。
最新的2023年，成都大悅城錄得租金收入3.23億元，相較2022年增長42%，相比疫情前的2019年更是增長63%，而租金增長潛力正是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs較為看重的一點(diǎn)。
出租率方面，該項(xiàng)目近三年出租率保持在96%以上，最新的2023年末出租率達(dá)98%，在已開業(yè)大悅城項(xiàng)目中也處于第一梯隊(duì)，其他3個(gè)出租率同樣達(dá)到98%的項(xiàng)目分別為北京西單大悅城、沈陽大悅城及蘇州大悅城。
與此同時(shí)，項(xiàng)目所在地成都同樣展現(xiàn)出較高的消費(fèi)增長潛力，在此運(yùn)營的購物中心未來升值潛力也相對(duì)較大。
2023年，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)10001.6億元，同比增長10.0%，正式邁入“消費(fèi)萬億俱樂部”。按消費(fèi)類型分，成都2023年商品零售8180.0億元，增長6.9%；餐飲收入1821.6億元，增長26.1%，均錄得不錯(cuò)的增長。
購物中心層面，據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，納入統(tǒng)計(jì)口徑的86家商業(yè)綜合體及購物中心實(shí)現(xiàn)營業(yè)額1163億元，平均增長10%。
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