曾有報(bào)道指出，萬達(dá)集團(tuán)在和接觸的買家談判中曾提到，物業(yè)項(xiàng)目可以出售給對方，但要求自己有回購權(quán)力，有買家直接選擇拒絕這一條款。
對于中聯(lián)基金而言，或許正是其未來所需。
于萬達(dá)而言，出售可以換取流動(dòng)資金，解當(dāng)下燃眉之急，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，加快完成由重向輕的轉(zhuǎn)變。
老玩家
中聯(lián)基金合伙人、投資部負(fù)責(zé)人印晨光曾表示，REITs是不動(dòng)產(chǎn)金融發(fā)展的重要基石，可從“投-融-建-管-退”實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈完整的閉環(huán)。以中國的GDP和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模，REITs市場將會(huì)達(dá)到百萬億級，其中私募市場容量將數(shù)倍于公募市場。
在他看來，2023年2月中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》恰逢其時(shí)，也為行業(yè)發(fā)展引入新的活水。試點(diǎn)中股債比提升、杠桿優(yōu)化、取消擴(kuò)募限制、鼓勵(lì)外資等支持性政策，將不動(dòng)產(chǎn)私募基金發(fā)展推上了快車道。
結(jié)合過往案例，中聯(lián)基金在資產(chǎn)證券化方面早已多有嘗試。
僅在商業(yè)地產(chǎn)方面，2017年8月，由中聯(lián)基金作為總協(xié)調(diào)人、基金管理人的中聯(lián)前海開源-勒泰一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深圳證券交易所正式掛牌流通。
該項(xiàng)目為境內(nèi)首單不依賴主體評級的河北首單REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模35億元，認(rèn)購倍數(shù)超過1.3倍。
基礎(chǔ)資產(chǎn)為石家莊勒泰中心，入池的裙樓購物中心建筑面積38萬平米，于2012年開業(yè)，長年保持95%以上出租率。
2018年2月，國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REITs“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行。
該項(xiàng)目由蘇州新建元控股集團(tuán)限公司作為原始權(quán)益人，中聯(lián)基金作為總協(xié)調(diào)人和財(cái)務(wù)顧問，東吳證券作為計(jì)劃管理人和推廣機(jī)構(gòu)。發(fā)行規(guī)模為20.5億元，其中優(yōu)先級規(guī)模14.5億元，產(chǎn)品期限5年，發(fā)行利率5.8%。
底層物業(yè)資產(chǎn)為若干分布在居民住宅區(qū)中央地帶的“鄰里中心”項(xiàng)目，均為運(yùn)營成熟的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
同年12月，“中聯(lián)前海開源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目成功發(fā)行，中聯(lián)基金為總協(xié)調(diào)人、財(cái)務(wù)顧問及基金管理人。產(chǎn)品總規(guī)模32.03億，期限不超過5年，優(yōu)先級分為A1、A2兩檔，A1檔票面成本5.5%/年、A2檔票面成本6.0%/年。
此外，中聯(lián)基金也參與了國內(nèi)首單以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品。
信息顯示，首創(chuàng)鉅大在2017年就啟動(dòng)了類REITs產(chǎn)品發(fā)行前期研究準(zhǔn)備工作。2018年底，“中聯(lián)一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功獲批，規(guī)模為100億元，成為國內(nèi)首單以奧特萊斯為底層資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。
而直到2019年12月，該項(xiàng)目正式發(fā)行，基礎(chǔ)資產(chǎn)為北京房山及江蘇昆山的2個(gè)奧萊項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模35.79億元，債券期限5年，將于2024年12月9日到期。
除此之外，中聯(lián)基金在租賃住房領(lǐng)域也有覆蓋，主導(dǎo)發(fā)行了保利地產(chǎn)租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs、越秀租賃住房REITs等產(chǎn)品。
伴隨消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的開閘，商業(yè)資產(chǎn)將會(huì)受到更多關(guān)注，頭部運(yùn)營商的價(jià)值能夠進(jìn)一步得到凸顯，具備專業(yè)能力的資管機(jī)構(gòu)也將脫穎而出。
基于上述“中聯(lián)前海開源-勒泰一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等類REITs產(chǎn)品管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在日益增長的存量資產(chǎn)盤活需求下，中聯(lián)基金有機(jī)會(huì)通過不動(dòng)產(chǎn)私募基金的培育及資產(chǎn)運(yùn)營增值，優(yōu)先通過發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，形成完整的投資閉環(huán)。
2023年7月，印晨光在活動(dòng)中談到，對于中聯(lián)基金來講，在做Pre-REITs投資或者是不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，基于自身特點(diǎn)整理了三個(gè)思路。
第一跟傳統(tǒng)的做法一樣，市場化的大宗交易；第二是深耕一些優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)投資本身是一個(gè)區(qū)域化的投資行為，真正要深入到地方，要跟一些地方政府做比較深入的合作；第三，與一些看好但并不像直接售賣的資產(chǎn)，通過合作的方式，進(jìn)行商業(yè)模式的運(yùn)作。
印晨光表示，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈，是在前端的基礎(chǔ)上，通過不同階段私募基金的配合，實(shí)現(xiàn)“投-融-建-管-退”的完整通路。Pre-REITs基金可以按照公募REITs標(biāo)準(zhǔn)篩選資產(chǎn)，以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為根本，以優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)秀伙伴為依托，優(yōu)先通過公募REITs實(shí)現(xiàn)退出。
雖然不動(dòng)產(chǎn)投資或者說Pre-REITs投資目前還是非常難的事情，但一定是正確的事情。隨著市場的變化發(fā)展，一定能通過Pre-REITs實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈的全面發(fā)展。
當(dāng)流程打通，投資風(fēng)險(xiǎn)則更大取決于底層資產(chǎn)的收益情況及風(fēng)險(xiǎn)狀況。而眼下，正逢萬達(dá)意欲轉(zhuǎn)手旗下項(xiàng)目，不失為一次互利的合作機(jī)會(huì)。
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 潘玲宣
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