近日，頭部房企之一的旭輝成立了商業(yè)地產(chǎn)管理總部，引起行業(yè)內(nèi)的關(guān)注。媒體在就此問題采訪我的過程中，引發(fā)了我對當(dāng)前市場環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展之道的思考。
先來看看為什么旭輝此時(shí)成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部這個(gè)問題。
我認(rèn)為旭輝此時(shí)成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，一方面應(yīng)該是和旭輝持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)總量越來越大，需要成立專門的機(jī)構(gòu)去關(guān)注和聚焦商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理有關(guān)，也就是說和旭輝旗下商業(yè)地產(chǎn)總量的不斷積累有關(guān)。
另一方面也和當(dāng)下拿地難度和競爭越發(fā)激烈、潛在地塊中配套商用物業(yè)配比的經(jīng)營管理難度的提高有關(guān)。在當(dāng)前融資收緊、拿地放緩的情況下，再要維持之前的高周轉(zhuǎn)模式和業(yè)績增長速度的難度加大，如果能夠強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，以精細(xì)化管理來提升存量商業(yè)地產(chǎn)的收益與價(jià)值，就能夠在開發(fā)性業(yè)務(wù)趨緩之下對維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展乃至維護(hù)公司市值有所幫助。
旭輝這樣體量的頭部房企至今才成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，這一行為本身在體現(xiàn)企業(yè)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)管理的同時(shí)，也表明房企對于商業(yè)地產(chǎn)還是不太待見。事實(shí)上，從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)階段TOP50的房企中82%已經(jīng)布局商業(yè)地產(chǎn)，但真正做到成熟階段的只有2%。
也就是說，大多數(shù)房企的業(yè)務(wù)版圖中商業(yè)地產(chǎn)并未獲得與住宅開發(fā)相提并論的地位。那么，為什么我國的房企不大喜歡作商業(yè)地產(chǎn)呢?或者說，對于房企而言，投資與經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)存在什么樣的困難與障礙呢?我想如果理解了這一點(diǎn)，也就對如何才能作好商業(yè)地產(chǎn)有了基本的理解和認(rèn)知。
我國的房企為什么不喜歡作商業(yè)地產(chǎn)？這要從兩個(gè)方面來看。
第一、從房企的發(fā)展路徑來看，商業(yè)地產(chǎn)一般只是房企開發(fā)業(yè)務(wù)的附帶部分，而不是主業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)是國內(nèi)市場化程度最高和民營資本進(jìn)入程度最高的行業(yè)之一，而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的民營資本在創(chuàng)業(yè)之初核心資本一般都極為薄弱， 導(dǎo)致大多數(shù)資金都來自外部的市場化融資，進(jìn)而推高了房企的資金成本。
因此房企只能選擇快速開發(fā)、快速銷售和快速去化的開發(fā)模式和高周轉(zhuǎn)之路，也就自然而然導(dǎo)致了以住宅業(yè)務(wù)為核心的發(fā)展模式。
這一情形之下，對于城市建設(shè)規(guī)劃強(qiáng)制性要求的商業(yè)配比內(nèi)容， 開發(fā)商一般也會盡量將其設(shè)計(jì)成便于銷售的物業(yè)形態(tài)來力求快速回籠投資。當(dāng)配套商業(yè)面積過大而不得不以集中商業(yè)的形式建設(shè)時(shí)，開發(fā)商首先考慮的也是如何建設(shè)成更適合散賣的物業(yè)形態(tài)。
即使在不能散賣的情況下，開發(fā)商也不愿意持有和經(jīng)營， 而更愿意采取售后回租等形式換取快速的現(xiàn)金回籠，給未來的招商和運(yùn)營留下較大的隱患。也只有在既不能散賣、 也不能售后回租的情況下，自持和運(yùn)營才是開發(fā)商不得已之下的被迫選擇。
第二、從商業(yè)地產(chǎn)自身的特點(diǎn)來看，也不適合依賴高周轉(zhuǎn)模式的開發(fā)商持有和運(yùn)營。
商業(yè)地產(chǎn)作為投資品，投資回報(bào)主要是租金及其衍生收入，而租售比自然就成為投資者最為關(guān)注的核心指標(biāo)。在政府控制一級土地開發(fā)權(quán)的情況下，過高的物業(yè)估值推高了租售比，讓持有和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)金流方面往往入不敷出。
行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，一般情況下的租金收入水平連同期銀行貸款利息的一半都不到，此外還要承擔(dān)運(yùn)營的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，由此給物業(yè)持有人帶來的現(xiàn)金流壓力是不言而喻的。
另外， 金融牌照的管制也拉低了無風(fēng)險(xiǎn)利率，反過來讓商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值更是大打折扣。因此從企業(yè)經(jīng)營角度，尤其是從現(xiàn)金流方面來考量，商業(yè)地產(chǎn)都是一個(gè)挑戰(zhàn)。對于崇尚高周轉(zhuǎn)的房企而言， 商業(yè)地產(chǎn)成為揮之不去的累贅，除非情不得已，則不會主動(dòng)介入。
就現(xiàn)實(shí)情況來看，除了少數(shù)具備各種資源優(yōu)勢且在商業(yè)模式上能夠?qū)崿F(xiàn)建設(shè)階段的現(xiàn)金流平衡、能夠在運(yùn)營階段實(shí)現(xiàn)以售養(yǎng)租的企業(yè)外，一般的房企很少主動(dòng)涉足商業(yè)地產(chǎn)，因此房企所持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)一般都是被動(dòng)形成的資產(chǎn)留存。
一般房企的主要關(guān)注點(diǎn)都不在商業(yè)地產(chǎn)，在其經(jīng)營定位中商業(yè)地產(chǎn)都只是開發(fā)性業(yè)務(wù)的配套和配角，起著配合提升開發(fā)性物業(yè)去化速度和價(jià)格的“跑龍?zhí)?rdquo;的作用。
至于少數(shù)企業(yè)喊出的“住宅與商業(yè)地產(chǎn)并重”、“銷售與持有雙輪驅(qū)動(dòng)”的口號，要么只是一種企業(yè)愿望的表達(dá)，要么就是初生牛犢不畏虎的無知者無畏。
除了普遍性的運(yùn)行期經(jīng)營性現(xiàn)金流難以覆蓋各項(xiàng)成本這個(gè)問題之外，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性也遠(yuǎn)遜于住宅物業(yè)，交易的活躍度較差，導(dǎo)致在融資方面也無法與住宅物業(yè)相比。
無論是抵押融資，經(jīng)營性物業(yè)貸款還是資產(chǎn)證券化融資，商業(yè)地產(chǎn)能夠獲取的資金規(guī)模在邏輯上都無法達(dá)到該項(xiàng)資產(chǎn)的當(dāng)期市值。相對而言，住宅物業(yè)不但在尚未建成時(shí)就可以預(yù)售回款，還可以按照市值來進(jìn)行交易。
即使用于抵押融資，因?yàn)榱鲃?dòng)性好過商業(yè)地產(chǎn)，住宅物業(yè)也能夠獲取更高的貸款成數(shù)。
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