再來看東莞。今年三月份之前，東莞住宅用地一度斷供，但厚街仍出讓了 3 宗商業(yè)用地。隨后，東莞市自然資源局公布本年度推地預(yù)告，共有 9 宗土地入市，其中 5 宗都與商業(yè)有所關(guān)聯(lián)，占比超過一半。
宅地條件限制使得門檻提高
今年4月嘉興科技城掛牌一塊宅地，名為 2019 南- 09 號地塊，土地面積 78571.94 ㎡ ，容積率 1.3 - 1.8 ，掛牌起始價為 14125 元/ ㎡ 。其中，需重點指出該地塊有一附加條件，即需配建一所達到省一級標準的 15 班幼兒園，最后折合起始樓面價約為 8268 元/ ㎡ 。
2017 年 8 月青島李滄區(qū)首次提出競買保證金要以美元繳納，金額達到 4 億，約合 27 億元人民幣，且保證金不用來沖抵出讓金，競得人全額付清土地出讓價款后，將 4 億美元保證金返還至競得人在李滄區(qū)注冊的新公司。此外，1、2、3 號三宗地塊搭配供應(yīng)，一并出讓；需配建幼兒園、小學(xué)、人才公寓等……
這些并不是個案，各地限房價、限地價、限自持、競配建、限資金等條件頻繁出現(xiàn)在土拍條款中，這就意味著并不是所有開發(fā)商都有條件能繼續(xù)參與。房企另尋出路成為必然。
商業(yè)地產(chǎn)有助資產(chǎn)增值并提升企業(yè)價值
房企布局商業(yè)地產(chǎn)，一方面可以帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面物業(yè)的升值將推動資產(chǎn)升值。
一般來說，只要企業(yè)沒有退出，商業(yè)物業(yè)都可以帶來現(xiàn)金回報，連綿不絕。而且，隨著租金增加，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流也逐年增加。以商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達為例，其租金平均每年增加 2% - 5% ，且為環(huán)比遞增。比如，第一年租金是 100 元，第二年漲 3% 達到 103 元，第三年則在 103 元的基礎(chǔ)上再漲 3% ，基數(shù)會越滾越大，所帶來的增長很是可觀。
商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是租金收入+資產(chǎn)增值，在取得租金收益的同時， 對物業(yè)進行改造，可大幅提升資產(chǎn)價值。
隨著市場發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)不再限于以上兩種優(yōu)勢。諸如空間創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新及當下火熱的新零售等豐富的創(chuàng)新場景在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用得到了資本市場的認可，對于提升企業(yè)估值也有非常重要的作用。商業(yè)有如此多的好處，成為房企的「香餑餑」也就見怪不怪了。
發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，人才是關(guān)鍵
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼，但要想做好，并非易事。
第一，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和回款周期與住宅完全不同。房企習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)，要做好商業(yè)，必須克服最為重要的資金周轉(zhuǎn)問題，一旦項目資金難以為繼，可能為企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。
第二，商業(yè)地產(chǎn)對設(shè)計、開發(fā)、運營、招商等能力要求較高。原先一頭扎進住宅開發(fā)的房企，上述能力可能較為欠缺，然而短時間內(nèi)掌握并非易事。
第三，消費者對商業(yè)品牌的粘性較高。打造一個消費者認可的商業(yè)品牌并非一日之功，維持其長久性更是難上加難，這需要多方力量聯(lián)動，共同努力。
第四，商業(yè)領(lǐng)域已有先入局的玩家。頭部房企、互聯(lián)網(wǎng)巨頭等企業(yè)早已布局商業(yè)領(lǐng)域，形成了穩(wěn)固的先發(fā)優(yōu)勢，若想從他們口中搶食，并不簡單。
正因為做商業(yè)地產(chǎn)并不容易，高級別商業(yè)人才必然炙手可熱。新進入的房企可借助頂級商業(yè)人才的資源、經(jīng)驗與能力，快速在商業(yè)領(lǐng)域占得一席之地。
我們來看看那些在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)突出的房企的商業(yè)掌舵人：
旭輝也表示，其商業(yè)管理人才隊伍已具雛形，未來將采用外部聘用和內(nèi)部培養(yǎng)并舉的方式，依靠高效的人才供應(yīng)鏈體系，支撐旭輝商業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。此前，曾傳出旭輝以千萬年薪求商業(yè)總，想來也并非空穴來風(fēng)。
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