根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開(kāi)工面積同比增加外，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少；截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量消化階段。睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心于2014年發(fā)布的中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，至今已沿用5年，該指數(shù)系統(tǒng)綜合了宏觀經(jīng)濟(jì)、商用土地、物業(yè)開(kāi)發(fā)及零售商等多維度指標(biāo)情況，是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要參考指標(biāo)。本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)，分別從宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)用地、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)和零售商態(tài)度等四個(gè)維度階段2019年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。
2019年Q1中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供需均減少，待售面積減少26萬(wàn)平方米
就房地場(chǎng)供給角度出發(fā)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，2019年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23803億元，同比增長(zhǎng)11.8%，其中辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額合計(jì)3634億元，占比15.27%；從施工面積來(lái)看，第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積699444萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，其中，商業(yè)地產(chǎn)施工面積占比16.62%；從新開(kāi)工面積來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積38728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.9%，其中，商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積占比12.04%。從竣工面積來(lái)看，房屋竣工面積18474萬(wàn)平方米，下降10.8%，其中，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積占比15.82%。綜上，除辦公樓施工面積和新開(kāi)工面積同比增加外，其余均同比減少，供給趨緊。
就房地場(chǎng)需求角度出發(fā)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)銷售面積來(lái)看，2019年第一季度，中國(guó)商品房銷售面積29829萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積合計(jì)2552萬(wàn)平方米，占比8.56%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降6.9%。從房地產(chǎn)銷售金額來(lái)看，商品房銷售額27039億元，增長(zhǎng)5.6%，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積合計(jì)3111億元，占比11.51%，辦公樓銷售額下降13.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降2.6%。綜上，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少。
從房地產(chǎn)待售存量來(lái)看，截止2019年3月末，中國(guó)商品房待售面積51646萬(wàn)平方米，比2月末減少605萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少531萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少47萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加21萬(wàn)平方米。綜上，截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬(wàn)平方米；換句話來(lái)說(shuō)，從2019年第一季度數(shù)據(jù)看，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量消化階段。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)構(gòu)成詳解
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)領(lǐng)域、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心于2014年發(fā)布的中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，至今已沿用5年，該指數(shù)系統(tǒng)綜合了宏觀經(jīng)濟(jì)、商用土地、物業(yè)開(kāi)發(fā)及零售商等多維度指標(biāo)情況，是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要參考指標(biāo)。、
具體來(lái)看這四個(gè)維度：
第一，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與中國(guó)宏觀發(fā)展息息相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算所得，涵蓋與商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關(guān)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)等指標(biāo)，綜合反映經(jīng)濟(jì)走勢(shì)；中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)上漲說(shuō)明整體宏觀環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加有利。
第二，沒(méi)有土地，談地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就沒(méi)有意義，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離商用土地市場(chǎng)，中國(guó)商用土地指數(shù)涵蓋商用土地市場(chǎng)的多項(xiàng)交易指標(biāo)，包括商用土地各項(xiàng)成交指標(biāo)及溢價(jià)等情況，綜合反映開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資積極性；中國(guó)商用土地指數(shù)上漲說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)商用土地市場(chǎng)的投資熱情上升。
第三，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從購(gòu)置土地、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的周期較長(zhǎng)，部分地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到一半無(wú)疾而終，衡量商業(yè)地產(chǎn)活力情況的可以通過(guò)監(jiān)測(cè)其物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)活力情況；中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)主要關(guān)注商用物業(yè)的增量市場(chǎng)，包括新增商用物業(yè)的數(shù)量和面積等，通過(guò)對(duì)新增供應(yīng)的持續(xù)監(jiān)測(cè)，分析各線級(jí)城市商業(yè)格局的變化和我國(guó)增量市場(chǎng)的發(fā)展情況；中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)上漲說(shuō)明商用物業(yè)增量市場(chǎng)活躍。
第四，除寫字樓外，商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分還包括各項(xiàng)商業(yè)配套，商業(yè)配套最終還是落實(shí)到消費(fèi)者需求上，需求越大，零售商投資的積極性越大，即中國(guó)零售商信心指數(shù)反映零售商在中國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)店拓展的投資積極性及消費(fèi)者的購(gòu)物積極性，中國(guó)零售商信心指數(shù)上漲說(shuō)明居民消費(fèi)意愿上升背景下，零售商信心增加、拓展意愿上升。
接下來(lái)從分別這四個(gè)維度出發(fā)，分析我國(guó)2019年第一季度商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)指數(shù)變化情況
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)呈周期性下降
從2016-2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)及其各項(xiàng)指數(shù)構(gòu)成的變化情況看，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)、商用土地指數(shù)、商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)、零售商信心指數(shù)的變化趨勢(shì)基本趨同。此外，除商業(yè)土地指數(shù)外，其他各項(xiàng)指數(shù)均呈現(xiàn)出前三季度增減平穩(wěn)、第四季度指數(shù)激增的特點(diǎn)。
2019年Q1，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)124.5，同比下降2.4%，環(huán)比下降6.6%。從2019年第一季度各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比變化情況來(lái)看，各項(xiàng)指數(shù)均較2018年第四季度有所下降；從2019年第一季度各項(xiàng)指標(biāo)的同比變化情況來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)和零售商信心指數(shù)保持同比上升態(tài)勢(shì)，其余指數(shù)均同比下降，表明國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)局平穩(wěn)，零售商保持拓展節(jié)奏；商用土地指數(shù)同比出現(xiàn)較大幅度地下跌，土地供應(yīng)緊縮趨勢(shì)明顯；商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)同環(huán)比均出現(xiàn)下降，受到存量市場(chǎng)及周期性因素的共同影響。
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