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3、盈利模式
在盈利模式上，二者也存在本質(zhì)的不同，房地產(chǎn)項目以房產(chǎn)銷售作為首要目標(biāo)，因為所有的盈利都來自于房產(chǎn)銷售，作為資金密集型行業(yè)，追求資金快進(jìn)快出，利潤公式就是房產(chǎn)銷售收入減去拿地成本、建筑成本、人員成本、貸款利息以及稅費(fèi)成本等，資金沉淀周期短，物業(yè)銷售完畢就不再持有，屬于一次性收入。
目前商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利來源還是租金收入，以及日常多種經(jīng)營收入，租金收入水平由商業(yè)租賃情況以及商戶租賃水平?jīng)Q定，歸根結(jié)底還是由項目的客流與銷售等經(jīng)營情況決定，如何做好廣場的精細(xì)化管理，提高商家的承租能力以及租金水平，成為重要的盈利手段。
同時，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，持有物業(yè)增值也是重要的盈利模式，但是由于資金沉淀周期較長，商業(yè)的運(yùn)營狀況也是進(jìn)行資產(chǎn)評估的重要指標(biāo)，資本和金融的運(yùn)作除了項目地段因素以外，還是以商業(yè)項目的表現(xiàn)為依據(jù)，因此無論是租金收益還是金融增值，經(jīng)營狀況是保證商業(yè)項目盈利的最重要因素。
這里有一個很典型的例子，很多人應(yīng)該都聽說過，位于北京工體三里屯附近的世茂工三項目，地理位置絕對優(yōu)越，2016年賈躍亭以29.72億元將其收購，但長期經(jīng)營慘淡，雖然其當(dāng)前評估價為32.89億元，也一直放在阿里上降價拍賣，起拍價為21.87億元，仍然是無人問津，數(shù)次流拍，這也反映了一個事實，商業(yè)的價值不僅僅和地段有關(guān)，和它的經(jīng)營現(xiàn)狀更是密切相關(guān)。
從以上三點(diǎn)，我們看到商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)/房地產(chǎn)還是存在很大差異，在過去商業(yè)和地產(chǎn)剛剛結(jié)合的那些年，我們看到了萬達(dá)通過這種商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，快速復(fù)制擴(kuò)大，使萬達(dá)迅速崛起，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首屈一指的開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。但面對已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)存量時代，這種模式也走到了發(fā)展的十字路口。
說到這里，肯定有很多人對商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、房地產(chǎn)等概念存在混淆，為什么在過去商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)，而未來卻要把它看作商業(yè)，在這里我通過一張圖進(jìn)行說明。
在這張圖里，其實商業(yè)和地產(chǎn)是分屬不同的范疇，只是在社會經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展中，商業(yè)和地產(chǎn)才逐漸形成交集，形成了商業(yè)地產(chǎn)的概念，即圖中交集部分，像購物中心就是這里面比較典型的商業(yè)形式；地產(chǎn)中除了商業(yè)地產(chǎn)還有住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，為圖中綠色部分；而商業(yè)除了商業(yè)地產(chǎn)以外，還有傳統(tǒng)商鋪、傳統(tǒng)零售、電商等這些不存在地產(chǎn)屬性的商業(yè)，為圖中藍(lán)色部分。
在之前的商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張時期，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)項目的附庸或者市場工具，帶有很強(qiáng)的地產(chǎn)屬性，在過去你可以把它看作是地產(chǎn)，但在未來，商業(yè)屬性必須成為它最重要的屬性，以滿足人的需求作為根本出發(fā)點(diǎn)，而不是主觀地靠商業(yè)項目為地產(chǎn)增值。
我們也知道當(dāng)前之所以商業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合，因為商業(yè)項目周期較長，短期的盈利水平較低，需要用地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)的反哺，通過地產(chǎn)的銷售維持商業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營，我們并不反對商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，但商業(yè)地產(chǎn)的下半場，思維模式和認(rèn)知角度需要重新界定，把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作商業(yè)看待，而不是當(dāng)作地產(chǎn)，這是商業(yè)邏輯做出改變的第一步，努力打造精品商業(yè)，而不是用商業(yè)去圈快錢，才能使商業(yè)項目在這個由增量市場向存量市場的環(huán)境下實現(xiàn)突圍。
這些年商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，各種大型商業(yè)項目層出不窮，但很多時候我們發(fā)現(xiàn)離真正的商業(yè)反而越來越遠(yuǎn)，以致于我們逐漸忘了商業(yè)的本質(zhì)是什么，這也是導(dǎo)致很多商業(yè)項目經(jīng)營困難的根本原因。
其實，我們很多時候就是這樣，走得越遠(yuǎn)，就會越容易忘記當(dāng)初為什么出發(fā)，初心不改已變得越來越難，我們在選擇追名逐利的同時，還是需要經(jīng)常回頭審視一下過去的自己，看一看這一路走來，是否和自己的初衷漸行漸遠(yuǎn)。愿我們出走半生，歸來仍是少年，商業(yè)亦然。
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