2018年已經(jīng)走到了尾聲，在萬科喊出“活下去”口號、地產(chǎn)開發(fā)商減員減配、收縮戰(zhàn)線之際，2018年卻也是外資大舉布局中國商業(yè)地產(chǎn)的一年。外資在中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場變得愈來愈活躍。這已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識。
我們看到外資重返中國商業(yè)房地產(chǎn)并刷新上海大宗物業(yè)交易的新紀(jì)錄。無論是外資私募基金，抑或是外資地產(chǎn)開發(fā)商，甚至是外資零售巨頭，都趕著腳步擴(kuò)大在中國商業(yè)地產(chǎn)的布局。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報的報道，2017年外資在上海大宗交易市場的占比約為30%，而隨著諸多交易接下來陸續(xù)完成，在2018年年底或者到明年一季度，外資占比甚至?xí)@著提升到50%左右。
貫穿2018年，外資參與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的意愿提升，零售物業(yè)大宗交易創(chuàng)下記錄。今年重磅購物中心收購案例中，不乏外資機(jī)構(gòu)的身影，包括新加坡凱德、美國黑石基金、英國太古、加拿大博楓Brookfield，他們分別收購北外灘星港國際中心、閔行怡豐城、前灘太古里、金橋太茂與南翔太茂。其中最值得一提的， 11月13日，新加坡凱德集團(tuán)旗下來福士中國投資伙伴III攜手新加坡政府投資公司（GIC），127.86億元收購上海第一高雙子塔星港國際中心。這將是凱德集團(tuán)在上海打造的第三座來福士。
而規(guī)模略小的項目中，也出現(xiàn)了外資的身影，例如德國安聯(lián)保險集團(tuán)旗下的安聯(lián)不動產(chǎn)聯(lián)合基匯資本收購凌空SOHO的兩座辦公樓；摩根士丹利基金收購了老西門金開利廣場的商業(yè)裙房。
今年的大宗交易市場中，外資明顯比較活躍，我認(rèn)為主要有幾個原因：
一是國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道收緊，那些融資乏力、現(xiàn)金流不濟(jì)的企業(yè)都會選擇出售資產(chǎn)，相對來說外資更有機(jī)會“撿漏”，加上境外投資者有相對低廉的融資成本，用美元購買就會有溢價空間。這一趨勢其實從2017年開始就有所顯現(xiàn)，到2018年下半年尤其進(jìn)入峰值。
二是外資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理的方法是全球配置，背后依托的LP有國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金、機(jī)構(gòu)投資人，追求的長期投資、安全性、抗風(fēng)險能力的成熟物業(yè)，因此我們會發(fā)現(xiàn)選擇的資產(chǎn)標(biāo)的，都是集中在中國的一線城市的核心地段。對比國內(nèi)開發(fā)商喜歡到二三線城市擴(kuò)張，外資對于收益的胃口和風(fēng)險考量更為保守。做個簡單的概括，國內(nèi)是“機(jī)會型”偏好，國外是“投資型”主導(dǎo)。
三是隨著近年來一線城市的更新改造項目的增多和深入，也吸引了不少有過豐富經(jīng)驗的外資投資者的興趣。以北京市場為例，國企、民企，都在改造并且尋求改造項目的機(jī)會，還有將零售物業(yè)、酒店物業(yè)改成寫字樓，都是非常流行的趨勢。有媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京至少有23個已改造或計劃改造為寫字樓的原酒店、商業(yè)項目。
值得注意的是，無論是上百億的大手筆收購，還是十幾億的項目，外資機(jī)構(gòu)均不會吝嗇投入時間和資源，進(jìn)行周密的資產(chǎn)價值和投資收益率的計算。這些計算也包括了對于匯率走勢的考量，2018年美元基金的購買力就很強(qiáng)。
從交易標(biāo)的的類型來看，基本都是大型到超大型的商辦綜合體，其中超過一半包含了可以改造成寫字樓（以及聯(lián)合辦公）的綜合體物業(yè)。這一方面印證了外資對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期形勢的看好，另一方面亦與外資機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)格和喜好匹配。外資機(jī)構(gòu)基于全球配置、長期穩(wěn)定收益的考量，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融 “去杠桿”的環(huán)境下，內(nèi)資企業(yè)融資受限，給予了外資機(jī)構(gòu)出手撿漏的機(jī)會。
如果我們進(jìn)一步分析這些大宗商辦綜合體的投資，可以發(fā)現(xiàn)大致分為兩種資產(chǎn)：
第一種是收益有保證的成熟資產(chǎn)， 外資著眼的是更長的持有期；
第二種是有較大增值潛力的資產(chǎn)，尋求的是以低于重置成本的價格來收購資產(chǎn)。
沉著型投資者如黑石基金。美國黑石基金是全球最大的房地產(chǎn)私募基金，黑石基金旗下管理的資產(chǎn)總額達(dá)到1200億美元，在全球各地投資房地產(chǎn)資產(chǎn)。
在中國市場，黑石基金繼續(xù)沿襲了其在歐美市場的投資策略——買入、修復(fù)、賣出。如何尋準(zhǔn)買賣時機(jī)，又如何提升手中資產(chǎn)的價值，是黑石基金的強(qiáng)項。2013年，黑石曾以4億美元收購了當(dāng)時經(jīng)營不善的印力集團(tuán)，而到了2016年，萬科以128.7億元收購印力96.55%股權(quán)，這一進(jìn)一出讓黑石賺得了可觀的收益。2008年金融危機(jī)爆發(fā)之后，黑石同樣在2009年下半年在美國和歐洲大規(guī)模抄底收購資產(chǎn)。
國際零售巨頭也重金參與。最突出的就是瑞典家居巨頭宜家集團(tuán)。11月份，宜家宣布全球裁員7500個崗位，但同時將在全球的地產(chǎn)開發(fā)上投入58億歐元，包括更綜合的體驗中心、創(chuàng)意公寓、宜家酒店和辦公樓，其中相當(dāng)大部分將投入到中國市場的宜家購物中心“薈聚”。例如，宜家的上海購物中心項目預(yù)計2022年開業(yè)，總投資額約80億元人民幣。值得一提的是，零售業(yè)起家的宜家，其購物中心在中國基本采取的是購地自建模式。這屬于重資產(chǎn)的商業(yè)綜合體地產(chǎn)，投資回報周期很長，需要經(jīng)營得當(dāng)并且有穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。
零售起家的宜家能夠進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，主要得益于其強(qiáng)大的IP，使得它可以跨界延伸產(chǎn)品和服務(wù)，甚至進(jìn)入到地產(chǎn)業(yè)態(tài)。當(dāng)然這種做法早有鼻祖，美國的迪斯尼、日本的無印良品，都是依靠強(qiáng)大的IP，前者是從電影創(chuàng)作進(jìn)入到整個娛樂產(chǎn)業(yè)鏈條，主題公園和酒店配套，后者從家居服裝起家，延展到體現(xiàn)無印良品生活哲學(xué)的的整個生活場景，包括咖啡店、餐廳、酒店、家居設(shè)計。相比地產(chǎn)開發(fā)商來說，這些具有強(qiáng)大IP的零售巨頭，具有獨特的優(yōu)勢。如果說20年前，商業(yè)地產(chǎn)是做百貨商場的模式，后來被大型商業(yè)中心取代，再后來進(jìn)入到電商時代，那么今天的模式則更為綜合，是O2O（線上到線下）+IP內(nèi)容+體驗。
這也正是外資的另一個優(yōu)勢所在。它們除了在內(nèi)資企業(yè)資本寒冬時帶來真金白銀外，還利用其多資源的嫁接整合能力體現(xiàn)了自己的競爭優(yōu)勢。比如在強(qiáng)勢品牌租戶的引入上，鐵獅門旗下尚浦領(lǐng)世項目引入耐克大中華區(qū)總部、英國高富諾（Grosvenor）管理長風(fēng)景畔廣場（現(xiàn)為大悅城）時引入中國首家樂高探索中心等。
展望2019年，我認(rèn)為中國商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)外資和內(nèi)資企業(yè)齊頭并進(jìn)，優(yōu)勝劣汰，頭部效應(yīng)更為突出的格局。
對于國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的參與者——無論是開發(fā)商、融資方，還是運營方——外資機(jī)構(gòu)的一些方法和策略，都值得國內(nèi)同行的學(xué)習(xí)：
第一，長線投資，長線持有。
第二，加強(qiáng)資產(chǎn)管理的能力，釋放額外的價值。
第三，注重資產(chǎn)組合，穩(wěn)中求進(jìn)。
第四，打造IP， 跨界經(jīng)營。
以上是我對當(dāng)下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的觀察和總結(jié)，期望在國內(nèi)資本寒冬之際，多一份溫暖、光明和期待。
作者簡介
戴俊凱先生在金融、投資及基金管理領(lǐng)域已擁有20多年經(jīng)驗，目前任景城置業(yè)總裁。曾在多家大型金融集團(tuán)擔(dān)任高級管理職務(wù)，包括太盟投資集團(tuán)（亞洲最大的另類投資管理公司之一）和歐洲音樂集團(tuán)（世界最大的音樂產(chǎn)品品牌投資控股公司之一）。
來源：陸家嘴雜志
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