地方政府在房地產(chǎn)問題上分城施策，但總體顯示為對住宅用地出讓更審慎，對帶來商業(yè)、文旅、產(chǎn)業(yè)先行的復(fù)合型地產(chǎn)卻持開放態(tài)度。無論從政策層面還是消費需求而言，相比逐漸面臨天花板的傳統(tǒng)住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)前景更加廣闊。
雖然城市發(fā)展、消費能力增長給了商業(yè)蓬勃發(fā)展的機會，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)的運營是一個對專業(yè)性要求極高的系統(tǒng)性的復(fù)雜工作，如何順應(yīng)機遇，面對挑戰(zhàn)，成功運營商業(yè)地產(chǎn)項目是每一家房企都需要思考的問題。
在2018觀點商業(yè)年會上，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司商業(yè)管理事業(yè)部副總經(jīng)理王俊標(biāo)向觀點地產(chǎn)新媒體介紹：“目前招商蛇口在商業(yè)板塊大力布局，已經(jīng)遍布全國二十多個城市，預(yù)計到2020年，開發(fā)運營的商業(yè)項目達(dá)30個以上，持有的商業(yè)面積近300萬平方米。”
王俊標(biāo)介紹，從2006年第一個花園城項目開業(yè)，招商蛇口致力于打造全生態(tài)的三大商業(yè)品牌：包括城市大型綜合體“海上世界”、區(qū)域商業(yè)中心“花園城”及藝術(shù)商業(yè)品牌“匯港”。其中，花園城系列商業(yè)產(chǎn)品，涵蓋區(qū)域購物中心“花園城”、社區(qū)生活中心“花園里”及特色商業(yè)街區(qū)“花園坊”。
線上與線下，顯然是商業(yè)地產(chǎn)永恒的話題。事實上，近年電商的快速發(fā)展，消費者獲取商品的信息和渠道更便捷，避免了一些不必要的交易成本，確實對實體商業(yè)造成了一定的影響。
“但有一點不可否認(rèn)，除了住宅和辦公室外，人們有對第三空間的需求，要到商業(yè)空間里進行社交體驗，包括聚餐、看電影、兒童娛樂等。”王俊標(biāo)說到。
王俊標(biāo)指出，電商的出現(xiàn)，會倒逼傳統(tǒng)商業(yè)重新思考商業(yè)的價值，商業(yè)構(gòu)造的模型。但電商永遠(yuǎn)無法代替實體，電商是一種渠道，在便捷性上是對實體商業(yè)的有效補充。目前，電商在發(fā)展上也遇到了瓶頸，很多電商品牌都開始將流量從線上引入線下。
“線上、線下是互相包容，是共生的關(guān)系，面對越來越激烈的競爭，市場會促使大家重新思考未來的商業(yè)價值，挖掘更多消費者的需求。”
不過，隨著消費升級，帶來的是消費者對實體商業(yè)更多的體驗要求，如何運營好商業(yè)也是企業(yè)必須考慮的問題。
對于招商蛇口而言，商業(yè)地產(chǎn)要考慮的是長期優(yōu)質(zhì)運營，持有發(fā)展的思路。“我們摒棄租賃的思維，而以客群思維，做到養(yǎng)客、養(yǎng)氛圍，把商圈培育成熟，租金收益自然會相應(yīng)提升。”
他指出，商業(yè)經(jīng)營的主要目的當(dāng)然包括租金回報，但是租金回報有時間上的先后順序，不能一下子把租金潛力全部挖掘出來，而不考慮未來長遠(yuǎn)的持有和業(yè)態(tài)規(guī)劃。
“租金和經(jīng)營是共生體，有好的經(jīng)營才有好的租金回報。很多時候會把租金回報率算得很高，但是短期的高租金收益和長遠(yuǎn)優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃并不對等，或者說當(dāng)下的高租金并不代表有持續(xù)強勁的生命力。”
王俊標(biāo)表示，招商蛇口商業(yè)目前是一種運營服務(wù)思維的轉(zhuǎn)變，通過經(jīng)營發(fā)揮項目應(yīng)有的價值，實現(xiàn)和租戶共生、共榮的生態(tài)關(guān)系，最終達(dá)到高租金和高回報率的指標(biāo)。
對于未來要如何發(fā)展，王俊標(biāo)表示，招商蛇口在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域沉淀了很多寶貴的經(jīng)驗，一方面開發(fā)自持，另外也會根據(jù)實際情況發(fā)展品牌輸出管理模式。
招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，是招商局集團在國內(nèi)重要的核心資產(chǎn)整合及業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。招商蛇口商業(yè)秉承“以商為勢，承載美好生活”理念，依托招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)板塊的資源優(yōu)勢，持續(xù)打造多元美好商業(yè)空間。
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