恒太商業(yè)管理有限公司董事長胡敏杰
那么，中小城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如何才能健康發(fā)展？恒太商業(yè)董事長胡敏杰認(rèn)為，首先政府層面要做好合理布局和規(guī)劃，避免無需擴(kuò)容導(dǎo)致過剩；其次，沒有運營經(jīng)驗的開發(fā)商應(yīng)找專業(yè)的公司合作，進(jìn)行前置調(diào)研再做規(guī)劃；再次，在運營商層面需要具備精準(zhǔn)定位、籌劃開業(yè)和持續(xù)運營的能力。因此，中小城市商業(yè)的有序展開，需要政府、開發(fā)商、運營商三方面的合力。
據(jù)了解，目前恒太商業(yè)已在浙江、安徽、江西、山東等10多個省運營34家城市商業(yè)綜合體，從前期定位到招商、運營等全流程進(jìn)行規(guī)劃，使開發(fā)商的費用成本降低20%的。截止目前為止，年交易筆數(shù)為1.8個億，商業(yè)體出租率以及租金收繳率遠(yuǎn)高于同業(yè)態(tài)項目，客流同比增長35%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在三四線城市開發(fā)購物中心，不能簡單照搬一二線經(jīng)驗，必須了解當(dāng)?shù)叵M者的購物需求。輕資產(chǎn)的運營管理看似簡單、門檻不高，但實際操作仍有很大難度。
本地消費模式倒逼中小商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級
從傳統(tǒng)的街區(qū)模式到90年代興起的百貨商場，再到近些年興起的購物中心，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的變革，實際上是跟隨時代和消費群體的變化。不可忽視的是，現(xiàn)如今購物中心在充分聚集之后開始走向個性化、特色化，而這并不是一二線城市專屬的顯著變化。目前，三四線城市的消費群體出現(xiàn)新的需求，相應(yīng)的商業(yè)體運營者不得不做出改變，從由商品為中心轉(zhuǎn)向消費者為中心成為趨勢。
萬科浙東公司總經(jīng)理宗衛(wèi)國表示，中小城市的商業(yè)發(fā)展本質(zhì)上是客流的聚集和相關(guān)服務(wù)問題。在探索實踐的過程中，從2B、2C的模式向B2B、B2C的模式轉(zhuǎn)換，商業(yè)地產(chǎn)商更要關(guān)注C端的變化，客戶端有更多的探索和發(fā)展著力點。所以，他認(rèn)為未來商業(yè)發(fā)展的模式，應(yīng)該是如何了解C端需求。
王永平進(jìn)一步表示，商業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)新方面，主要是抓住消費者的變化。近些年，90后、00后消費群體占成為消費的主力軍之后，其消費理念、消費方式都在發(fā)生很多的變化，商業(yè)運營者必須要與時俱進(jìn)，重點在社交場景、空間再造方面進(jìn)行重塑。
據(jù)恒太商業(yè)與艾瑞咨詢聯(lián)合發(fā)布《中小城市消費者研究報告》顯示，中小城市購物中心消費人群年齡在30到39歲之間，20到39歲之間是主要消費人群，教育背景超半數(shù)為大學(xué)本科，收入水平普遍為3千元－5千元。尤其，已婚人數(shù)占比達(dá)76%，形成以家庭為單元的消費新趨勢。同時，報告中還顯示，中小城市消費群體對國內(nèi)品牌認(rèn)可度提升，其選擇購物中心更加關(guān)注購物中心的通達(dá)性以及物業(yè)服務(wù)。
對此，胡芳園表示，因為小城市人口沒有較大流動性，其有較多的娛樂和消費時間。正是由于消費群體具有固定性，因此消費品類也相對較穩(wěn)定，同時還孕育著新的消費需求。例如，在中小城市消費品類中，金銀首飾、珠寶類和鑲嵌類的產(chǎn)品消費超過大城市，需求穩(wěn)定增長；傳統(tǒng)KTV仍有市場潛力。除了主導(dǎo)地位的服裝消費外，母嬰、電影等行業(yè)也正在快速增長，而兒童娛樂及體驗服務(wù)更是受到青睞。
同時，國家重要智庫、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、原所長、著名商業(yè)專家任興洲分析稱，在商務(wù)部發(fā)布的今年前三季度消費形勢中有幾大亮點，包括品質(zhì)消費提高、服務(wù)消費提質(zhì)擴(kuò)容、農(nóng)村消費增長快于城鎮(zhèn)。“目前，中小城市的消費差異越來越明顯，中小城市商業(yè)運營者需要關(guān)注消費的結(jié)構(gòu)變化，注重消費分層，進(jìn)行商場的精準(zhǔn)定位，大城市如此，中小城市亦是如此。“他說。
胡芳園表示，目前公司關(guān)注的是目標(biāo)客群變化和與其匹配的產(chǎn)品定位，根據(jù)特定消費者的不同需求點去做商業(yè)的差異化，現(xiàn)在即使是同一個品牌在不同區(qū)域、不同類型的商業(yè)中，也是多模式運營。因為每個地區(qū)的消費心理不同，需要對用戶需求進(jìn)行全面的調(diào)研才能做好品牌組合。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原來以賣商品為中心的運營模式，必須徹底改變?yōu)橐灶櫩腕w驗為中心。原來的運營方式是短期促銷、中期與品牌談貿(mào)易合同、長期靠的是流動關(guān)系，而未來則是滿足特定區(qū)域、特定人群的個性化需求，從需求端來進(jìn)行商業(yè)定位和品牌引進(jìn)與更新。
傳統(tǒng)百貨公司向全產(chǎn)業(yè)鏈平臺轉(zhuǎn)變
目前，中小城市消費者對全新消費場景體驗的心理訴求和現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展軟硬件落后仍有沖突，如購物中心分布不均、模式過時、品牌不匹配、運營不專業(yè)。這意味著，未來商業(yè)地產(chǎn)的運營將無法規(guī)避和數(shù)據(jù)化管理、AI智能、證券等行業(yè)相關(guān)聯(lián)。
騰訊微眾銀行智慧零售發(fā)展業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊軍表示，商業(yè)地產(chǎn)競爭的重點將是數(shù)字化能力。根據(jù)來自于人貨場采集的數(shù)據(jù)，需要對品牌、顧客的服務(wù)和管理不斷調(diào)整，這就是智慧零售運營體系的智能化。傳統(tǒng)商業(yè)體轉(zhuǎn)型要以有效營銷為中心，即以互聯(lián)網(wǎng)思維來運營，包括對每天活躍的用戶數(shù)據(jù)進(jìn)行深挖。
而三四線市場傳統(tǒng)的百貨商店不得不面臨新的轉(zhuǎn)型。以恒太商業(yè)運營太平洋購物中心為例，于2014年開始由自主經(jīng)營向管理輸出轉(zhuǎn)型，并在2017年將中小城市商業(yè)綜合體全產(chǎn)業(yè)鏈平臺運營商作為企業(yè)新的戰(zhàn)略，進(jìn)入第三次轉(zhuǎn)型。業(yè)務(wù)突破浙江拓展至安徽、江西等10多個省，目標(biāo)預(yù)計2020年開設(shè)購物中心從34家增至60家。
胡芳園表示，目前恒太商業(yè)針對此前所介紹的四類開發(fā)商痛點均有具體的解決方案。其中，針對已開業(yè)項目的調(diào)整改造是今年新進(jìn)入的領(lǐng)域。她表示，目前進(jìn)入存量改造仍然比較慎重，因為品牌認(rèn)知已形成，所以該類項目的升級改造投入會很大。
數(shù)據(jù)顯示，截止2017年底，全國各類購物中心超過4500家，總體量超過4億平方米。同時，去年新增購物中心主要集中在三四線城市，占比接近60%。由此來看，雖然中小城市的購物中心存在巨大缺口，但是隨著增量的快速增長，未來不得不面對存量改造的行業(yè)趨勢。
王永平認(rèn)為，中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，的確應(yīng)該從過去大而全的商業(yè)產(chǎn)品，做一些小而美、定位清晰有調(diào)性的商業(yè)產(chǎn)品。但是需要注意的是，商業(yè)不能簡單量化，仍要重視業(yè)態(tài)之間的配比，形成購物中心的生態(tài)鏈。
（來源：《財經(jīng)》新媒體）
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