除上述三個(gè)項(xiàng)目，我們這次跟雷格斯戰(zhàn)略合同另簽了4個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是徐州蘇寧廣場(chǎng)，第二個(gè)是連云港蘇寧廣場(chǎng)，第三個(gè)是淮安蘇寧廣場(chǎng)，第四個(gè)是汕頭蘇寧廣場(chǎng)。
此外，南京蘇寧總部旁邊有一個(gè)研發(fā)二區(qū)產(chǎn)業(yè)園，里面還有另外一種WEWORK的使用者，這種公司可能就是兩三個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，這些公司目前的雛形只需要兩三個(gè)辦公座位，或是企業(yè)稍微大一點(diǎn)則需要一個(gè)小房間。
記者：今年是蘇寧置業(yè)提出的上市元年，有沒(méi)有時(shí)間表？
趙韞：第一，如果要上，需要選一個(gè)最好的資本市場(chǎng)，因?yàn)樵谀睦锷线�是蠻關(guān)鍵的；第二，關(guān)鍵是哪個(gè)點(diǎn)上市最合適，前面的準(zhǔn)備工作做得怎么樣；第三，以前有很多人上市會(huì)選擇美國(guó)、新加坡、香港這樣的市場(chǎng)，其實(shí)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的環(huán)境越來(lái)越寬松，以后中國(guó)肯定也是全世界的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，所以這方面我們之前就有規(guī)劃，現(xiàn)在隨著時(shí)間的推移，會(huì)進(jìn)行更好的調(diào)整。
記者：如何評(píng)價(jià)蘇寧置業(yè)這一年的表現(xiàn)？有沒(méi)有達(dá)到年初預(yù)期？
趙韞：從事地產(chǎn)行業(yè)20多年，自己感覺(jué)前十幾年是在學(xué)習(xí)摸索中，找來(lái)前面的參照物慢慢學(xué)。但現(xiàn)在變化太快，年初想的事情年底再不刷新的話，可能就有點(diǎn)落伍了。
作為地區(qū)性公司，是一個(gè)執(zhí)行主體，也是一個(gè)盈利主體，所以每個(gè)地區(qū)公司都有所謂的年初指標(biāo)和年底指標(biāo)的對(duì)照，其實(shí)對(duì)集團(tuán)層面更多的是針對(duì)年初的戰(zhàn)略，到年底會(huì)有重新的自我定位和審視。
記者：在住宅進(jìn)入白銀時(shí)代的當(dāng)下，有觀點(diǎn)認(rèn)為寫字樓或恰好進(jìn)入黃金時(shí)代，您怎么看？
趙韞：地產(chǎn)永遠(yuǎn)會(huì)有一些過(guò)程的，在住宅市場(chǎng)的前十年想不賺錢都難，不掙錢的個(gè)案才是新聞。但到現(xiàn)在，我們更多時(shí)候都會(huì)替地產(chǎn)公司捏把汗，因?yàn)榕牡氐膬r(jià)格某種程度上已經(jīng)接近或者是高過(guò)當(dāng)前房?jī)r(jià)。以后住宅地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)更密集的產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)細(xì)分化，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才能生存。
商業(yè)地產(chǎn)的做法跟住宅地產(chǎn)不一樣，無(wú)論是寫字樓、商場(chǎng)還是酒店式公寓都比住宅難做。因?yàn)樽≌ㄔ焱旰�，只要后期物業(yè)服務(wù)做好，基本算得上是一個(gè)成功項(xiàng)目。但自持的寫字樓和商場(chǎng)在第一波招商完成后，說(shuō)不定過(guò)幾天就有新的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目出來(lái)。
要想做好商場(chǎng)或?qū)懽謽堑淖杂蒙虡I(yè)，就需要不斷服務(wù)好里面的客戶。這里面客戶的黏性一方面來(lái)自有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)鏈，第二個(gè)是有沒(méi)有吸引客戶的服務(wù)，而不光是租金或售價(jià)。
此外，商業(yè)項(xiàng)目比住宅項(xiàng)目更多的挑戰(zhàn)還在于在四五十年的生命周期中，需要不停地調(diào)整，更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合能力，尤其是招商和運(yùn)營(yíng)能力。
但某種程度上，商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)中的回報(bào)比住宅地產(chǎn)來(lái)得更高，真正的回報(bào)模式不是通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而是通過(guò)良好運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的效益及所帶來(lái)的物業(yè)增值。
所以我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)一直都處在黃金時(shí)代，關(guān)鍵是難度系數(shù)要比做住宅更大。
記者：恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗此前提出過(guò)“商業(yè)寒冬”，您覺(jué)得商業(yè)寒冬來(lái)了嗎？
趙韞：商業(yè)地產(chǎn)以后跟住宅是一樣的，一小波人活了，另外一波人會(huì)比較辛苦，一波人就沒(méi)了，商業(yè)地產(chǎn)接下來(lái)估計(jì)也是這個(gè)方向。
但在商業(yè)地產(chǎn)這一塊，第一個(gè)轉(zhuǎn)變是大部分人搞清楚商業(yè)地產(chǎn)該怎么做了。越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始從散售思維轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營(yíng)，因?yàn)橥ㄟ^(guò)資本市場(chǎng)表現(xiàn)的收益會(huì)比自己散售更好。
第二，大部分人還搞清楚了另外一個(gè)問(wèn)題，就是商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不是身兼開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商多職，而是一個(gè)整合資源的主體。
總而言之，我認(rèn)為以后的市場(chǎng)大家都已經(jīng)想得很明白了，就看怎么樣做得更好，競(jìng)爭(zhēng)更加快速化、激烈化。另外，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越成熟，要求也會(huì)越來(lái)越高，對(duì)會(huì)做的人來(lái)講是更好的機(jī)會(huì)，對(duì)不會(huì)做的人來(lái)講，衰退的速度會(huì)比以前更快。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 付慶榮、張常旺）
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