時(shí)間定格在2015年10月5日，地點(diǎn)是美國紐約時(shí)代廣場，一則以“中國夢世界心”為主題的中國企業(yè)項(xiàng)目蘇寧睿城的廣告出現(xiàn)在廣場大屏幕上。
“此舉打開了讓世界看見南京的另一扇窗”，南京市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人如是評(píng)價(jià)。
就在蘇寧睿城將于上海香格里拉進(jìn)行全國首站路演的前一日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與蘇寧置業(yè)集團(tuán)總裁助理趙韞進(jìn)行了一場冬日里的對(duì)話，此時(shí)的上海已經(jīng)開啟了“速凍”模式。
在近六十分鐘的時(shí)間里，話題主角一直都是“蘇寧睿城”，并在此基礎(chǔ)上延伸至“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下“聯(lián)合辦公”的探討，以及“商業(yè)寒冬”來襲下對(duì)整個(gè)行業(yè)的思考。
據(jù)趙韞介紹，整個(gè)蘇寧睿城項(xiàng)目體量是超千畝，總建筑面積230萬平方米，共包括三個(gè)部分。其中住宅板塊的銀河國際社區(qū)一期工程已交付，而商務(wù)板塊則包含十棟甲級(jí)寫字樓，體量達(dá)70多萬平方米，稱之為慧谷，意為“智慧”與“集群”。
除了住宅和商務(wù)外，第三部分則是將于2016年全面開工建設(shè)的商業(yè)酒店配套板塊，名叫蘇寧廣場，由近30萬平高端輕奢購物中心、寫字樓裙房部分的休閑商業(yè)街及與凱悅集團(tuán)合作的酒店三部分組成。
在寫字樓運(yùn)營模式上，趙韞透露稱，去年及今年分別交付的兩棟都為銷售型，分別定位為當(dāng)?shù)爻砷L型企業(yè)的辦公基地、能源大廈及上下游機(jī)構(gòu)。
2016年初交付的那棟樓則是整體持有、整體租賃，目標(biāo)是做成“世界500強(qiáng)企業(yè)在南京的聚集地”。基于國際客戶這個(gè)定位，整棟樓在早期硬件規(guī)劃上就已經(jīng)做了很多調(diào)整，比如保持24小時(shí)供電。
“與其他開發(fā)商相比，蘇寧置業(yè)做寫字樓有兩點(diǎn)不一樣。第一，在規(guī)劃初期就界定了比較清晰的定位，銷售比較有針對(duì)性；第二，我們的寫字樓不賣給投資客，就賣給自用客。”說起蘇寧寫字樓的與眾不同，趙韞如是概括。
由于手中持有大量的寫字樓項(xiàng)目，順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”潮流的蘇寧置業(yè)“理所當(dāng)然”抓住了聯(lián)合（移動(dòng)）辦公的好時(shí)機(jī)，合作對(duì)象則是全球規(guī)模最大的靈活辦公空間提供商雷格斯。
顯然，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，住宅進(jìn)入白銀時(shí)代已是共識(shí)，而商業(yè)則一直在“黃金時(shí)代”與“寒冬降至”的爭論中徘徊。
在趙韞看來，商業(yè)地產(chǎn)的做法跟住宅不一樣，面臨的挑戰(zhàn)在于四五十年的生命周期中需要不停地調(diào)整，更考驗(yàn)開發(fā)商的綜合能力，尤其是招商和運(yùn)營。
“但某種程度上，商業(yè)地產(chǎn)在資本市場中的回報(bào)比住宅來得更高，因?yàn)橐揽康氖橇己眠\(yùn)營產(chǎn)生的效益及所帶來的物業(yè)增值，所以商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)一直都處在黃金時(shí)代。”
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)蘇寧置業(yè)集團(tuán)股份有限公司總裁助理趙韞女士的專訪實(shí)錄：
記者：蘇寧睿城項(xiàng)目進(jìn)展情況如何？
趙韞：睿城項(xiàng)目體量是超千畝，總建筑面積230萬平方米。第一板塊是住宅項(xiàng)目，銀河國際社區(qū)一期已交付；第二板塊是商務(wù)板塊，即在推的寫字樓項(xiàng)目，共有10棟，達(dá)70多萬平方米，稱之為慧谷，意為“智慧”與“集群”。
寫字樓中有兩棟去年已交付，有兩棟今年交付，還有一棟將在2016年初交付。除開工交付部分外，未來還有五棟寫字樓將在后期建設(shè)。第三板塊是將在2016年全面開工建設(shè)的商業(yè)酒店配套板塊，名叫蘇寧廣場，主要由三部分組成。一部分是近30萬平高端輕奢購物中心，將成為蘇寧廣場的模板店、示范店；第二個(gè)是寫字樓裙房部分的休閑商業(yè)街，會(huì)引進(jìn)一些特色餐飲休閑業(yè)態(tài)；還有一個(gè)就是與凱悅集團(tuán)合作的酒店，一部分規(guī)劃為五星級(jí)酒店，品牌應(yīng)該為君悅，另一部分則是由凱悅集團(tuán)管理的270套酒店式公寓，主要服務(wù)上面提及的10棟商務(wù)寫字樓。
此外，我們擬將貫穿整個(gè)項(xiàng)目的下圩河打造成一個(gè)濱水、休閑商業(yè)帶，河流清淤工作都已做完，但植被工作則需要分批培養(yǎng)。
記者：寫字樓是準(zhǔn)備自持租賃還是出售？
趙韞：去年已交付的兩棟寫字樓定位較清晰，專門做當(dāng)?shù)爻砷L型企業(yè)的辦公基地，基于這樣的特性，物業(yè)形態(tài)也是輕松式的，已經(jīng)有600多家企業(yè)進(jìn)駐。
今年10月交付的兩棟也是銷售型的，其中有一棟專門做能源大廈，比如江蘇國電、中廣核、大唐電力等電力龍頭公司，同時(shí)還輻射上下游的機(jī)構(gòu)，類似于電力設(shè)計(jì)院、電力研究所。
與其他開發(fā)商相比，蘇寧置業(yè)的寫字樓有兩點(diǎn)不一樣。第一，在規(guī)劃初期就界定了比較清晰的定位，且銷售比較有針對(duì)性；第二，不賣給投資客，就賣給自用客。
至于明年初交付的這棟樓，我們想做世界500強(qiáng)企業(yè)在南京的聚集地，是整體持有、整體租賃的。基于國際客戶這個(gè)定位，整棟樓在早期硬件規(guī)劃上就已經(jīng)做了很多調(diào)整，比如保持24小時(shí)供電。
另外，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、定位過程中，我們也得到了鼓樓區(qū)政府鼎力支持，寫字樓已納入鼓樓區(qū)政府重點(diǎn)打造的濱江樓宇總部經(jīng)濟(jì)帶中，成為政府轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要驅(qū)動(dòng)力。
記者：對(duì)于寫字樓的出售或是自持，有沒有嚴(yán)格的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)？
趙韞：出售或是自持肯定是影響寫字樓品質(zhì)好壞的一個(gè)因素，對(duì)我們來講，可能也選擇銷售，但會(huì)瞄準(zhǔn)規(guī)劃當(dāng)中的客戶，而不完全是選擇持有這種形式，但像睿城這種大項(xiàng)目肯定會(huì)有部分自持。
總的來說，賣與不賣其實(shí)并不能直接影響寫字樓的好與差，持有并不見得是唯一好的東西，同樣賣也不見得是全差的，關(guān)鍵看賣給誰。
記者：聯(lián)合辦公是當(dāng)下市場熱議話題，蘇寧置業(yè)在這方面有沒有明確計(jì)劃？
趙韞：因?yàn)槲覀兪种谐钟休^多的寫字樓，理所當(dāng)然必須要考慮這個(gè)問題�，F(xiàn)在出現(xiàn)了多種辦公模式，辦公形式也會(huì)越來越多，而我們?cè)谶@一塊采用的是整合資源的方式。目前南京睿城項(xiàng)目已經(jīng)跟雷格斯有合作，已經(jīng)全部裝修竣工，下個(gè)月就要開業(yè)。
此外，我們?cè)谑仪f、無錫的項(xiàng)目也都是和雷格斯合作的，其中石家莊項(xiàng)目剛剛裝修完，預(yù)計(jì)明年招商開業(yè)，而無錫的蘇寧廣場項(xiàng)目還未交付，正在裝修階段，明年也要實(shí)現(xiàn)運(yùn)營。
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