農(nóng)產(chǎn)品物流中心建設(shè)與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，被看作是雨潤集團(tuán)獨(dú)特的發(fā)展模式。平安證券指出，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場準(zhǔn)入門檻包括強(qiáng)大資本金和融資渠道支持，良好政府關(guān)系，豐富的市場建設(shè)、招商和管理經(jīng)驗(yàn)，品牌知名度等，開發(fā)投入大，周期長，經(jīng)營管理要求高。然而，一旦市場成熟，可形成“交易傭金＋商鋪倉儲租金＋配套地產(chǎn)開發(fā)＋物流配送+物業(yè)管理、信息服務(wù)、供應(yīng)鏈金融等其他收入”的綜合收益模式，投資收益率穩(wěn)定；而且，商業(yè)配套開發(fā)銷售覆蓋建設(shè)成本，加快資金回籠，支持后續(xù)擴(kuò)張。
利安人壽的價(jià)值，一方面體現(xiàn)在保險(xiǎn)牌照的稀缺性，另一方面在于隨著其快速發(fā)展所顯露的巨大發(fā)展空間。在中央商場停牌期間，利安人壽還進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。8月24日，保監(jiān)會批復(fù)同意利安人壽第二大股東江蘇鳳凰出版?zhèn)髅?/span>集團(tuán)將持有的3.26億股股份分別轉(zhuǎn)讓給雨潤集團(tuán)、遠(yuǎn)東控股和紅豆集團(tuán)，匯鴻國際也將持有的2.5億股利安人壽股份轉(zhuǎn)讓給江蘇蘇匯資產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雨潤控股持股比例升至28.2353%，穩(wěn)居第一大股東之位，遠(yuǎn)東控股升為第二大股東。
零售與地產(chǎn)的行業(yè)屬性與保險(xiǎn)是天然的匹配。最近兩年，包括生命人壽、安邦保險(xiǎn)、前海人壽等在內(nèi)的險(xiǎn)資便頻頻舉牌零售上市公司和地產(chǎn)上市公司。零售業(yè)對上下游的占款較多，現(xiàn)金流往往比較充裕，行業(yè)屬性與保險(xiǎn)非常匹配。保險(xiǎn)資產(chǎn)特別是壽險(xiǎn)資產(chǎn)，其負(fù)債時(shí)長一般在5到10年，這使保險(xiǎn)資金投資偏愛像地產(chǎn)這樣的長線項(xiàng)目，以解決保單久期匹配問題。如果中央商場能夠牽手利安人壽，未來對盤活中央商場的零售和農(nóng)產(chǎn)品物流，將起到舉足輕重的作用。
戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)
在終止此次重大資產(chǎn)重組后，中央商場于10月30日下午召開了投資者說明會。有投資者問：推進(jìn)資產(chǎn)重組的目的是什么，終止對公司有影響嗎？中央商場高管回應(yīng)稱：“8月17日，公司董事會為了進(jìn)一步優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展符合新形勢下的創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，促進(jìn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的實(shí)施，籌劃了重大資產(chǎn)重組。經(jīng)過董事會審慎研究和論證，此次終止重大資產(chǎn)重組不會對公司正常經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。”
不過，必須指出的是，此次重大資產(chǎn)重組的終止不可避免地將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)生一定的影響。在6月29日公司召開董事會任命吳曉國為董事長的同時(shí)，中央商場同意公司轉(zhuǎn)型升級的方向?yàn)椋喊l(fā)揮雨潤控股A股平臺優(yōu)勢，以輕資產(chǎn)方式，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略，快速拓展大消費(fèi)業(yè)務(wù)規(guī)模，努力構(gòu)建滿足商業(yè)、流通、文化及金融等多層次消費(fèi)需求的業(yè)務(wù)生態(tài)圈。最終，中央商場的轉(zhuǎn)型被確定為三大方向：由傳統(tǒng)百貨向購物中心化轉(zhuǎn)型，由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并加快實(shí)施店聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略。
隨著此次重大資產(chǎn)重組的終止，將部分城市綜合體項(xiàng)目通過置換出去的方式加快瘦身的計(jì)劃由此流產(chǎn)，公司由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的速度將會受到一定的減緩。同時(shí)，公司原計(jì)劃募投的B2B平臺“優(yōu)潤網(wǎng)”急需資金的進(jìn)一步投入以加快其發(fā)展，在中央商場資產(chǎn)負(fù)債率高企的情況下，如何籌措資金投入“優(yōu)潤網(wǎng)”的運(yùn)營，是中央商場在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方面面臨的又一挑戰(zhàn)。
此種情形下，中央商場由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和加快實(shí)施店聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略將如何進(jìn)一步推進(jìn)呢？
由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型看起來頗為急迫。2012年、2013年和2014年，中央商場的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)90.95%、87.12%和87.57%，顯著高于行業(yè)平均水平。這也是中央商場急于通過此次重大資產(chǎn)重組將部分城市綜合體項(xiàng)目置換出去，加快瘦身的重要原因。
“公司目前在建的12個項(xiàng)目中，有10個是城市綜合體項(xiàng)目。我們會對這10個項(xiàng)目進(jìn)行分類，有7個會朝著購物中心的方向做下去，還有3個資金投入比較大的項(xiàng)目，我們有意將其轉(zhuǎn)讓出去，優(yōu)化我們的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。雖然此次重大資產(chǎn)重組終止了，但我們還是可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式尋求戰(zhàn)略合作。這方面的工作也一直在進(jìn)行之中。”中央商場相關(guān)高管告訴中國證券報(bào)記者。
自持物業(yè)的百貨門店方面的輕資產(chǎn)化計(jì)劃則早已開啟。7月20日晚，中央商場公告稱，為盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率，公司計(jì)劃將淮安店等4個自有物業(yè)資產(chǎn)證券化，4家門店合計(jì)賬面價(jià)值7.6億元。公司將4家自有門店物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)及對應(yīng)的土地使用權(quán)分別出資設(shè)立全資子公司，預(yù)計(jì)總金額不超過人民幣30億元。
房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的一種重要手段，蘇寧云商就曾聯(lián)手中信證券創(chuàng)立了國內(nèi)首只商業(yè)地產(chǎn)REITS。鑒于今年5月11日中央商場控股股東地華實(shí)業(yè)向中信證券轉(zhuǎn)讓3.48%的股份，5月28日中央商場又與中信并購基金簽署《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，中泰證券等多家券商紛紛預(yù)測，中央商場也將仿照蘇寧云商，聯(lián)手中信證券，通過REITS計(jì)劃，盤活資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。
不過，公司方面表示，“考慮到REITS的稅收比較重，中央商場的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不一定仿照蘇寧云商的模式。我們完全可以讓合作方把物業(yè)拿走，然后我們反過來通過租賃它的物業(yè)來開我們的購物中心，這種方式的成本更低。我們也一直在跟潛在的合作方談判。”
目前，中央商場的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型正在推進(jìn)中。公司店聯(lián)網(wǎng)(B2B2C/O2O)平臺，包括“優(yōu)潤”網(wǎng)上批發(fā)平臺(B2B/O2O)以及“優(yōu)便利”社區(qū)綜合服務(wù)平臺(B2C/O2O)兩大核心。今年6月，公司的B2B平臺“優(yōu)潤網(wǎng)”上線試運(yùn)行，9月正式上線運(yùn)行。公司董秘劉宇袖告訴中國證券報(bào)記者，“優(yōu)潤網(wǎng)的客單價(jià)已經(jīng)做到了2068元/單，按照10月份的數(shù)據(jù)來計(jì)算的話，年化有望做到1億元的交易額。”
近日，中央商場一行高管對優(yōu)潤網(wǎng)進(jìn)行了調(diào)研。公司副董事長陳新生告訴中國證券報(bào)記者，“目前優(yōu)潤網(wǎng)的運(yùn)行非常良好，超出我們的預(yù)期。不過，優(yōu)潤網(wǎng)的發(fā)展仍然要進(jìn)一步加快，需要進(jìn)一步的資金投入。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然中央商場的重大資產(chǎn)重組終止后，復(fù)牌后的6個月內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，但這并不影響中央商場通過定增、發(fā)行債券等方式，繼續(xù)募集資金投入“優(yōu)潤網(wǎng)”的運(yùn)營。
中國證券報(bào)-中證網(wǎng) 記者 任明杰
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