昨日（5月13日），雅居樂發(fā)布公告稱，5月12日，本公司及附屬公司擔(dān)保人與匯豐、渣打銀行、法國巴黎銀行及工銀國際訂立購買協(xié)議，發(fā)行于2020年到期5億美元的優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣約31億元，票面利率為9%；雅居樂計劃將所得款項凈額用作現(xiàn)有債務(wù)再融資。

　　截止2014年底，雅居樂銀行借款、優(yōu)先票據(jù)及其他借款分別為200.26億、131.55億和91.41億元，合計雅居樂債務(wù)423.22億元，同比增長53.22億元。

　　隨著對外借款“節(jié)節(jié)攀升”，雅居樂的利息支出也“水漲船高”，從2008年不過8.03億元，飆升至2014年36.53億元，相當(dāng)于2014年盈利水平的85.21%。

　　毛利六年來首次下滑

　　《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2008年到2014年，雅居樂營業(yè)額分別約為93.26億、133.31億、205.2億、229.45億、298.92億、354.36億和383.18億元，連續(xù)六年同比增長。

　　然而，2008年到2014年，雅居樂毛利分別約為34.36億、49.54億、93.89億、123.54億、124.36億、126.15億和124.31億元；2014年毛利下滑1.5%，也是雅居樂毛利六年來首次下滑。

　　雅居樂的毛利率從2013年41.6%下滑至2014年32.4%，但其仍自稱“仍處于行業(yè)較高水平”。

　　對于毛利率下滑的原因，雅居樂給出的理由是，各城市或地區(qū)占其確認(rèn)銷售比例的改變及毛利率相對較低的項目所占份比的增加；同時，單位銷售成本有所增加，尤其是單位土地成本較高的新項目。

　　北京龍湖營銷總監(jiān)李亮就對媒體表示，高價地推高了房價，市場也會進(jìn)行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環(huán)外、品質(zhì)上無特色的項目將面臨去化速度下降的問題。

　　雅居樂的銷售成本主要是指因本身房地產(chǎn)開發(fā)活動而產(chǎn)生的成本，包括建筑、裝飾及設(shè)計成本、土地使用權(quán)成本、資本化利息和營業(yè)稅。

　　2014年，雅居樂銷售成本約為258.87億元，相較于2013年228.22億元，增長13.4%，超過營業(yè)額8.1%的增幅。

　　對此，雅居樂方面給出的解釋是：“一是年內(nèi)確認(rèn)銷售總金額增加；二是單位銷售成本上升，尤其是建筑、裝飾材料及土地使用權(quán)。”

　　成本不斷上漲，但銷售均價卻在下滑，2014年雅居樂預(yù)售均價為9625元/平米，相較于2013年11577元/平米，下滑1952元/平米。且2011年到2013年，雅居樂預(yù)售均價都在萬元以上，2014年是其四年來預(yù)售均價首次跌破萬元，。

　　在盈利指標(biāo)上，2014年雅居樂盈利水平下滑幅度更大。2008年到2014年，雅居樂本公司股東應(yīng)占利潤分別約為13.22億、18.65億、59.76億、41.05億、50億、48.27億和42.87億元。這已經(jīng)是雅居樂盈利水平連續(xù)兩年同比下跌，且尚未恢復(fù)2010年的最高水平。

　　對于2015年，雅居樂方面認(rèn)為，鑒于中國房地產(chǎn)市場將會持續(xù)受惠于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)及國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，對自用及改善型產(chǎn)品剛性需求龐大。“公司將持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以開發(fā)剛需及改善型產(chǎn)品為主，輔以迎合市場需求的高端產(chǎn)品。”

　　2015年，多家上市房企火拼豪宅產(chǎn)品成為市場的一大看點。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，將有包括西宸原著、中赫萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項目和保利首開東壩項目等在內(nèi)的近20個豪宅項目入市，未來售價均將超過10萬元/平米。

　　然而，多家上市房企都涌入北上廣深等特大城市開發(fā)“豪宅”和“別墅”，供求關(guān)系正在發(fā)生微妙變化；同時，特大城市核心城區(qū)供地在大幅萎縮，且地價在大幅飆升。

　　”以北京為例，近兩年，五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《地產(chǎn)金融視界》表示，目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套。

　　雖然西宸原著營銷負(fù)責(zé)人李昂反復(fù)向媒體強調(diào)，從實際的高端客戶接觸情況來看，購房者對內(nèi)城別墅的需求十分強烈，但也承認(rèn)：“隨著豪宅項目不斷增多，2015年北京豪宅市場將會出現(xiàn)一定程度的競爭。對于頂級豪宅而言，地段和產(chǎn)品兩個元素都不能少。”

　　36.53億利息：相當(dāng)于同期盈利85.21%

　　筆者發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致雅居樂盈利指標(biāo)下滑的一個重要原因就是，資本化利息增加較多，且不僅沒有錄得財務(wù)收益凈額，反而還產(chǎn)生了財務(wù)費用。

　　粗率統(tǒng)計一下，2008年到2014年，雅居樂的利息開支分別約為8.03億、6.52億、12.95億、17.81億、24.46億、26.82億和36.53億元，2014年同比增幅約為36.2%；利息開支很大一部分都進(jìn)行了利息資本化，計入雅居樂的銷售成本，這也是導(dǎo)致其2014年營業(yè)額增長，但毛利卻下滑的原因之一。

　　對此，雅居樂方面表示，利息支出增幅主要是由于2014年平均銀行借款結(jié)余增高。其實，雅居樂有息負(fù)債呈現(xiàn)“火箭式”躥升趨勢。

　　2008年到2014年，雅居樂借款金額分別約為47億、120.8億、207.58億、198.3億、246.45億、370億和423.22億元，除了2011年略有下滑之外，其它年份都是處于大幅度增長狀態(tài)。

　　但2008年到2014年，雅居樂的現(xiàn)金及銀行存款合計金額分別約為43.7億、61.28億、106.81億、73.28億、96.29億、130.34億和114.3億元，2014年“縮水”16億元。

　　截止2014年底，雅居樂一年內(nèi)到期的銀行借款高達(dá)114.48億元，超過同期末現(xiàn)金及銀行借款余額114.3億元；同時，值得關(guān)注的是，2014年雅居樂53.62億元現(xiàn)金還是受限制的。（來自：董來孝康）

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