“單干王”萬(wàn)達(dá)為何彎下腰，與一眾金主合作投建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)？剔除高大上詞匯，樂(lè)居記者千字文揭示錢的意圖與流向。
1月14日下午，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公告，將與光大安石、嘉實(shí)資本、快錢成立合作投資消費(fèi)平臺(tái)。在2015—2016年擬投資240億建20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、建設(shè)、冠名、招商、運(yùn)營(yíng)和管理，日后與各投資者按比例分享租金收益。
一向“單干”的萬(wàn)達(dá)為何改了口味？?jī)H僅在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市兩個(gè)月前，樂(lè)居記者曾向萬(wàn)達(dá)一副總裁詢問(wèn)，萬(wàn)達(dá)為何很少在項(xiàng)目中引入合作伙伴。
“合作開(kāi)發(fā)都是為了降低負(fù)債率。大多是因?yàn)槿卞X、缺產(chǎn)業(yè)鏈、缺土地、缺政府關(guān)系等，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有這種煩惱。如果項(xiàng)目?jī)?nèi)部的投資資本回報(bào)率可以覆蓋成本，何必給別人分一杯羹？”上述高管說(shuō)。
言猶在耳，此次合作耐人尋味。萬(wàn)達(dá)聲稱，這是企業(yè)朝輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邁出的新一步。這并非全部理由。合作關(guān)乎多方利益，萬(wàn)達(dá)與各大金主各有所圖。
一、交易本質(zhì)是一次大手筆“合作型融資”，可提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，減少財(cái)務(wù)壓力。效仿萬(wàn)科商業(yè)變現(xiàn)路徑，志在為電商謀利。
此番合作，萬(wàn)達(dá)引入的投資方中，光大安石、嘉實(shí)資本以資金運(yùn)維為主業(yè)，已被萬(wàn)達(dá)收編的快錢或僅充當(dāng)支付工具。運(yùn)營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資金占?jí)狠^大，天底下沒(méi)有不缺錢的房企，萬(wàn)達(dá)獲得一個(gè)合作方大資金池，是冬天里的一把火。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)意圖從以售養(yǎng)租的模式中變得更輕。此前，銷售住宅與部分商業(yè)的現(xiàn)金流為萬(wàn)達(dá)自持性商業(yè)物業(yè)提供血液。但根據(jù)可見(jiàn)的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金流凈額為-89.5億，同比下降94.4%。“萬(wàn)達(dá)銷售型業(yè)務(wù)現(xiàn)在提供不了太多錢去蓋購(gòu)物中心。”一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
盡管去年萬(wàn)達(dá)租金收益占總業(yè)績(jī)比例上升到約20%，但銷售業(yè)績(jī)?nèi)哉即蠖鄶?shù)，且需用來(lái)償還目前700余億債務(wù)。這導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)在有限現(xiàn)金回流外，只有不斷增加新債務(wù)融資，才能供養(yǎng)新的購(gòu)物中心。
這讓萬(wàn)達(dá)對(duì)資金的饑餓感越來(lái)越大。2014年上半年，萬(wàn)達(dá)融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~高達(dá)351.35億元，年底上市籌資更接近40億美元。
此番合作，萬(wàn)達(dá)與投資方共出資240億建20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，等于每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)耗費(fèi)12億。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)將在合作平臺(tái)中所占股權(quán)較小。這意味著，萬(wàn)達(dá)借“合作性融資”春風(fēng)，預(yù)備用較少的資金撬動(dòng)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，自身風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。
“萬(wàn)達(dá)的酒店不太掙錢，新購(gòu)物中心租金需要5—6年才回本。” 一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。“因此現(xiàn)在必須依靠外力，與投資方合作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，降低財(cái)務(wù)壓力，提高市場(chǎng)占有率。”香港投行分析人黃立沖說(shuō)。
據(jù)樂(lè)居記者了解，此番合作將只限于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分。“萬(wàn)達(dá)把住宅利潤(rùn)吃走了，將商業(yè)這塊丟出來(lái)，等于變相把部分商業(yè)賣掉。獲得品牌收益，還能提高萬(wàn)達(dá)總體利潤(rùn)和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率。” 北京漢博商業(yè)管理股份有限公司董事長(zhǎng)朱友軍說(shuō)。
醉翁之意不在酒。除了占投資方的資金便宜，增加現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)此舉還意在拓展電商公司，在轉(zhuǎn)型路上繼續(xù)奮進(jìn)。
“萬(wàn)達(dá)做了109個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，租金收益只占近20%。因此，這次股權(quán)比例稀釋，租金收益分流，對(duì)它來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大影響。用少量資金管控購(gòu)物中心后，萬(wàn)達(dá)的目的是深化轉(zhuǎn)型，把客流等會(huì)員大數(shù)據(jù)植入線上，導(dǎo)進(jìn)電商公司，從電商方面獲取收益。”朱友軍說(shuō)。
據(jù)樂(lè)居記者了解，這一合作方式萬(wàn)科早有先例。2014年8月，萬(wàn)科與美國(guó)投資集團(tuán)凱雷聯(lián)手，成立資產(chǎn)平臺(tái)公司收購(gòu)萬(wàn)科原有商業(yè)物業(yè)。萬(wàn)科借此將商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)，增加銷售收入。這或成為萬(wàn)達(dá)此番合作的更深一步動(dòng)作。
二、光大安石、嘉實(shí)資本不缺利益退出管道。但一個(gè)“合作版”的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或限制萬(wàn)達(dá)系關(guān)聯(lián)交易。
萬(wàn)達(dá)此番合作伸手姿態(tài)明顯，光大安石、嘉實(shí)資本、快錢何以買賬？其中，快錢已歸萬(wàn)達(dá)麾下，合作阻力較小。光大安石與嘉實(shí)資本又打何算盤？
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