核心摘要： 在和電商淘寶合作賺足眼球之時(shí)，8月28日一大早，萬科擬出售商業(yè)項(xiàng)目的消息再次成為各大媒體關(guān)注的重點(diǎn)新聞。事件源于8月27日晚，有消息人士透露萬科正與凱雷磋商，擬收購萬科內(nèi)地9個(gè)購物商場，消息人士還指交易估值在60億至100億元。
紅商網(wǎng)訊：在與電商淘寶合作賺足眼球之際，8月28日一早，萬科擬出售商業(yè)項(xiàng)目的消息再次成為各大媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。
事件源于8月27日晚，有消息人士透露萬科正與凱雷磋商，擬收購萬科內(nèi)地9個(gè)購物商場，消息人士還指交易估值在60億至100億元。
對此，萬科隨即發(fā)布澄清公告，與凱雷投資集團(tuán)有限公司正在進(jìn)行磋商，并擬于近日與凱雷投資集團(tuán)有限公司訂立一份合作意向書，內(nèi)容有關(guān)成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺，該平臺擬以收購股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購公司部分商業(yè)物業(yè)。
不過，回應(yīng)中萬科并未透露更多的合作細(xì)節(jié)。但值得注意的是，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱相關(guān)資料顯示，二者之間合作至少接洽已三月有余。
根據(jù)萬科旗下@萬科TV微博透露的消息，2014年5月19日，美國凱雷集團(tuán)高管AdamMetz一行訪問萬科總部。萬科集團(tuán)總裁郁亮、集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官張旭、集團(tuán)高級副總裁毛大慶參與會晤，雙方就感興趣的話題交換了意見。同時(shí)，萬科商用地產(chǎn)管理部陳零向訪客進(jìn)行萬科項(xiàng)目介紹。
萬科之慮
就與凱雷進(jìn)行合作，萬科董秘譚華杰在回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)稱，為避免投資者看到相關(guān)媒體報(bào)道后，認(rèn)為與凱雷的合作是必然會發(fā)生的事情，所以選擇發(fā)布澄清公告。
譚華杰補(bǔ)充指，目前僅是要和凱雷簽署意向協(xié)議，記載雙方未來合作設(shè)想，但不具法律約束力。更多具體合作細(xì)節(jié)將在交易確定后再進(jìn)行討論。
關(guān)于合作，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體也第一時(shí)間致電統(tǒng)管萬科商業(yè)的副總裁毛大慶，其表示合作動(dòng)機(jī)是向國外先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)商學(xué)習(xí)。
在合作進(jìn)展上，目前萬科現(xiàn)主要是與凱雷共同探討商業(yè)管理方法，及商業(yè)運(yùn)營平臺今后的發(fā)展模式，至于今后合作事項(xiàng)如何落地，未來雙方還有很多工作要做。
市場分析認(rèn)為，做住宅出身的萬科，近年來雖然加大了商業(yè)的投入，但成效并不明顯，因此這在多位分析師看來或也是萬科考慮與凱雷合作的原因。
招銀國際分析師文干森認(rèn)為，萬科目前經(jīng)營的shoppingmall并不出眾，因此出售部分商業(yè)物業(yè)，對萬科而言也是比較好的選擇之一;同時(shí)，今年整個(gè)內(nèi)房銷售不好，如果將項(xiàng)目賣出獲得一定現(xiàn)金，安全程度自然也會更高。
一位長期跟蹤商業(yè)地產(chǎn)的分析師也指出，萬科目前運(yùn)營較為成功的商業(yè)物業(yè)并不是特別多，尤其跟華潤這種商業(yè)運(yùn)營成熟的企業(yè)來比，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也不是特別足，這或也是影響萬科如何考慮商業(yè)物業(yè)發(fā)展策略因素之一。
因?yàn)榕c其他企業(yè)相比，萬科旗下住宅項(xiàng)目數(shù)量龐大，排除已售出部分，其仍擁有一定量的社區(qū)商業(yè)，仍需萬科投入更多的人力物力去做管理，因此不管最終是否凱雷會來收購，減少一部分商業(yè)物業(yè)的沉淀，對萬科來說都不失為明智選擇。
與上述分析意見相當(dāng)，萬科董秘譚華杰亦表示，“低成本、足額資金都不是萬科的優(yōu)勢所在，所以萬科的商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)不會放在持有資產(chǎn)上，而是運(yùn)營上”。
譚華杰指出，萬科未來不會持有旗下商業(yè)資產(chǎn)主要的股權(quán)，而是將商業(yè)資產(chǎn)部分股權(quán)出讓給類似于凱雷這些資金實(shí)力強(qiáng)的合作伙伴;但同時(shí)，萬科會成立專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司，長期負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營。
凱雷陽謀
商業(yè)不是專長，所以選擇不靠持有資產(chǎn)謀取升值利益，而是從資產(chǎn)運(yùn)營的角度謀取盈利，是萬科運(yùn)營商業(yè)的策略。但為何出售的對象是凱雷，且凱雷也樂于接受，動(dòng)機(jī)何在?
對此，戴德梁行分析師張曉端認(rèn)為，投資機(jī)構(gòu)在實(shí)際收購項(xiàng)目的時(shí)候，涉及大宗物業(yè)類型多一點(diǎn)，且更加青睞于那些權(quán)屬更加簡單，同時(shí)收益相對較好的項(xiàng)目。而涉及住宅這種多業(yè)主、權(quán)屬較為分散的項(xiàng)目就不合適。
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