紅商網(wǎng)訊：當華潤選擇退出深國投商置的緣由，隨著時間后移，成了個謎時，接手深國投商置的新東家龍柏商置，卻已將深國投商置推向了更大的發(fā)展平臺。
11月4日，深國投商用置業(yè)有限公司宣布，世界最大的房地產(chǎn)機會投資管理人黒石，與中國工商銀行旗下香港全資子公司工銀國際控股有限公司，將購入公司40%及6%的股權。
而據(jù)外媒報道，此項交易中黑石投資了4億美元左右。并稱這筆交易正值中國許多房地產(chǎn)集團遭到貸款限制之際，尤其是融資買地受到限制，從而讓黑石這樣的境外投資者有了機會。
深國投商置公告顯示，深國投商置投資來自于黑石房地產(chǎn)亞洲基金，公告另外也顯示，于交易完成后，深國投商置的總資產(chǎn)值將超過20億美元。
吸納黑石
對于是次吸納戰(zhàn)略投資者黑石與工銀國際控股有限公司，深國投商置董事兼CEO丁力業(yè)表示，此項交易別具意義，黒石作為戰(zhàn)略合作伙伴，可以憑借其經(jīng)驗的廣度與投資的深度幫助深國投商置提升業(yè)內(nèi)地位，加速在中國的業(yè)務網(wǎng)絡擴張。
不過，對于深國投商置此次吸納戰(zhàn)略投資者，光大證劵分析師謝皓宇認為，作為主力發(fā)展商業(yè)的深國投商置來說，吸納動作會對其今后在資本運作方面大有裨益。
“商業(yè)地產(chǎn)對于資金的運用包括資金的來源、資金的退出都比較考究的，否則規(guī)模做不大，而此次深國投商置吸納戰(zhàn)略投資者，意圖主要或是助力其擴大其商業(yè)的發(fā)展規(guī)模”。
同時，吸納戰(zhàn)略投資者，對主打商業(yè)的深國投商置而言，也為其今后退出商業(yè)項目套現(xiàn)，奠定了基礎。
謝皓宇舉例分析補充稱，在國外做商業(yè)地產(chǎn)，都需要找一個Reits來接手，項目做完后開發(fā)商再選擇退出，否則開發(fā)商前期投入的資金很難收回。
“靠獲取租金收益的方式謀擴張的速度比較慢，所以一般情況下，會采取售后返租的行為”。據(jù)謝皓宇介紹，真正成熟的商業(yè)運作模式，發(fā)展商會先找好可以接管項目的基金公司或者投資者，等項目運作完成后，開發(fā)商會考慮先將項目賣出去，然后再返租回來。
“這個中間，開發(fā)商可以從租金方面去收取差價，再賺取相關物管費，如此一來，可在前期迅速回籠資金，進而做大整個商業(yè)規(guī)模”。
謝皓宇認為，商業(yè)地產(chǎn)的資本運作水平會比住宅運作的水平更高，而深國投商置此次之所以會引入黑石，或也是出于黑石在商業(yè)項目運作方面擁有豐富的操盤經(jīng)驗。
資料顯示，黒石房地產(chǎn)基金創(chuàng)立于1991年，是世界最大的房地產(chǎn)機會投資管理人，管理超過640億美元投資資金。
黒石的投資組合包括位于美國、歐洲以及亞洲的酒店、辦公樓、零售、工業(yè)及住宅地產(chǎn)。持有的主要物業(yè)包括希爾頓酒店集團、EquityOfficeProperties、Brixmor購物中心和倫敦Broadgate綜合辦公大樓。
深國投商置除此次引入戰(zhàn)略投資者助力其規(guī)模外，于早前5月份，全球另類資產(chǎn)管理公司凱雷投資集團，也曾以收購深國投商置旗下蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權為依托，與深國投商置建立了戰(zhàn)略合作伙伴關系。
而這兩宗吸納戰(zhàn)略投資者的案例，在外界看來，均為深國投商置為其年底擬赴港IPO準備的“槍支彈藥”。
據(jù)戴德梁行相關分析師透露，對于擬上市IPO的企業(yè)來說，于上市前可以吸納戰(zhàn)略投資者，但也可以不用吸納戰(zhàn)略投資者，主要根據(jù)企業(yè)自身的需求及性質(zhì)而定。
而據(jù)謝皓宇分析，發(fā)展商之所以引入基礎投資者，一方面可以保證配售股份的架構處于理想狀態(tài)，另一目的則是為鎖定控股股東，保證足夠的股東權益。“這個權益就是說，基礎投資者比例超過一定數(shù)量后，能進駐董事，而這對包括未來項目退出等方面的操作會更便利”。
商業(yè)引擎
于早前9月份，曾有市場消息指，深國投商用置業(yè)計劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，預計最快今年第四季度于港交所掛牌。
不過，對于擬融資的金額10億元，相關分析師認為，對于主打商業(yè)的深國投商置而言，意義不大，因為10個億都不夠做一個商業(yè)項目。
“如果是住宅項目，你可以開發(fā)一棟樓的住宅，但做商業(yè)項目的話，你不能只開發(fā)一小片的商業(yè)，你還要做周邊的一些配套”。
由此可以看出，深國投商置意在率先建立一個融資平臺，而一旦上市，深國投商置在某些條件方面會更符合融資的要求。
那么深國投商置是否能如愿完成IPO，順利實現(xiàn)上市呢？對此，光大證劵分析師謝皓語認為問題不大。謝皓語表示，看好深國投商置上市最主要因素就是其主業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)。
“在上市公司里面，擁有商業(yè)地產(chǎn)標記的公司不多，做純商業(yè)的更是少，而這樣的標記還是比較受投資者青睞的”。
資料顯示，深國投商置于2003年成立于深圳，是一家專業(yè)專注的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商。目前累計開發(fā)及管理的購物中心建筑面積已超過400萬平方米，旗下品牌有印象城、新一城和深國投廣場。
其中，印象城系列籌備于2006年，最初由美國西蒙地產(chǎn)集團、摩根士丹利房產(chǎn)基金與深國投商用置業(yè)有限公司，共同出資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司投資及運營。而在金融風暴后，美國西蒙地產(chǎn)集團、摩根士丹利房產(chǎn)基金相繼退出印象城，此后，華潤集團一度成為深國投的主要股東，隨著華潤的退出，印象城再度重歸深國投獨家投資運營。
目前已開業(yè)的印象城系列項目包括：常熟印象城、杭州古墩印象城、蘇州印象城、佛山印象城、鄭州印象城，其中規(guī)模最大的為杭州印象城，總建筑面積為14萬平方米，規(guī)模最小的為杭州古墩印象城，總建筑面積為為5.3萬平方米。
同時，新一城系列定位于社區(qū)的、大眾化的家庭型區(qū)域購物中心。已開業(yè)的項目包括惠陽新一城、順德新一城、北京新一城、馬鞍山新一城、江陰新一城等。
另外，深國投廣場則主要是作為商務配套存在，包括深圳福田深國投廣場、深圳寶安深國投廣場等。
截至目前，深國投商置已開業(yè)購物中心12家，項目重點分布在珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海等地。而到2014年，深國投商用置業(yè)預計開業(yè)的購物中心數(shù)將達到20家，深國投方面更希望至2016年，這一數(shù)字能達到50家。
�。ㄓ^點地產(chǎn)網(wǎng) 陳業(yè)）
希爾頓擬創(chuàng)酒店業(yè)最大IPO 黑石6年投資有望變現(xiàn)
黑石4億美元收購深國投商置股權 變成大股東
黑石4億美元收購中國購物中心SCP40%股份
范思哲股權收購首期投標結束 黑石赫然在列
美國私募巨頭黑石收購荷蘭購物中心Multi
搜索更多: 黑石
