紅商網(wǎng)訊：萬科雖然在商業(yè)地產(chǎn)上起步較晚，但它正嘗試以國際化的運(yùn)作方式快馬加鞭。

　　8月27日，有媒體報道稱凱雷投資集團(tuán)有限公司（下稱“凱雷集團(tuán)”）擬購買萬科9個商業(yè)物業(yè)的股權(quán)，交易金額介于60億元至70億元，或者達(dá)到了100億元。

　　萬科于28日早間發(fā)布公告稱上述報道部分屬實(shí)，公司擬于近日與凱雷集團(tuán)訂立一份合作意向書 （下稱“意向書”） ，內(nèi)容有關(guān)成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺 （下稱“平臺”），該平臺擬以收購股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購本公司部分商業(yè)物業(yè)。

　　萬科在公告中進(jìn)一步解釋，意向書僅為框架性備忘文件，目的在于記載雙方對合作的初步意向，以供進(jìn)一步洽談之用，目前合作金額存在不確定性，其他條款對雙方均不具有法律約束力（除保密、法律適用等一般性條款外）。該意向書中提及的合作內(nèi)容，在未來未必會發(fā)生；即便發(fā)生，最終的交易條款與意向書中的相關(guān)內(nèi)容也未必完全一致。若未來該平臺收購本公司任何商業(yè)物業(yè)，均會另行簽署具體的收購協(xié)議，有關(guān)具體條款將于收購協(xié)議中具體訂明。

　　雖然萬科沒有披露哪些商業(yè)物業(yè)會參與此次的股權(quán)出售，但從目前來看，萬科比較成熟的商業(yè)物業(yè)包括北京金隅萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場、東莞萬科生活廣場，以及蘇州的萬科美好廣場等。

　　一位接近萬科的人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示，萬科與凱雷集團(tuán)的合作模式可以參考“凱德模式”，而曾經(jīng)供職于凱德的萬科集團(tuán)高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在其中扮演著重要角色。

　　凱德模式是指新加坡知名零售房地產(chǎn)公司——凱德商用擁有的地產(chǎn)開發(fā) 資本運(yùn)作的一體化模式。凱德商用不僅擁有零售地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心運(yùn)營的能力，還擁有出色的資本管理能力，通過房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成資本退出機(jī)制，適時回收資本以作進(jìn)一步投資、擴(kuò)張之用。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報周期長，對開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高。如果開發(fā)商想要大舉擴(kuò)張，就必須保障充裕的現(xiàn)金流。

　　“國內(nèi)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，大部分在前期的融資成本很高，但沒有后期的退出機(jī)制，因而做不大。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利對《第一財經(jīng)日報》記者表示，凱德模式代表的是商業(yè)地產(chǎn)的國際運(yùn)作模式，說得簡單點(diǎn)，就是基金公司主要出資金，開發(fā)商主要出團(tuán)隊(duì)、負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，一起來博取商業(yè)物業(yè)未來的收益。

　　即便對于萬科來說，僅僅依靠住宅項(xiàng)目的現(xiàn)金并不足以支撐大批量商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，尋求外部資金支撐成為必然。

　　從去年開始，萬科大舉買入商業(yè)用地。去年2月，萬科參與哈德門純商業(yè)地塊競買，7月，在廣州以6億元總價拿下荔灣區(qū)珠江隧道口以西商業(yè)地塊，折合樓面價1.96萬元平方米，隨后的8月，又以2.18億元摘得北京順義新城商業(yè)金融用地。

　　萬科總裁郁亮在8月18日的中期業(yè)績說明會上表示，萬科在不斷在檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營思路，商業(yè)會像住宅一樣成為萬科的一個主要業(yè)務(wù)，未來大家可以看到成系列的產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　而凱雷集團(tuán)是全球最大的私人股權(quán)投資基金之一，萬科將部分商業(yè)物業(yè)的股權(quán)出售給凱雷集團(tuán)，便可獲得大量資金回籠，有利于進(jìn)一步擴(kuò)張。

　　此外，凱雷集團(tuán)豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)將幫助萬科這位商業(yè)地產(chǎn)新秀提升商業(yè)運(yùn)營管理能力。據(jù)了解，凱雷旗下的凱雷亞洲房地產(chǎn)基金著重于在中國、日本尋找投資機(jī)會，其團(tuán)隊(duì)會針對每一項(xiàng)投資制定一套完整的商業(yè)計劃和經(jīng)營策略從而達(dá)到對資產(chǎn)的收益和價值作最大限度的提升。

　　上述接近萬科的人士告訴本報記者，在合作的商業(yè)物業(yè)中，凱雷集團(tuán)控股的可能性比較大。

　　從凱雷集團(tuán)的角度來看，選擇與萬科合作或許意味著其對中國商業(yè)地產(chǎn)的看好。雖然凱雷集團(tuán)資產(chǎn)管理規(guī)模超過1990億美元，但其在中國的房產(chǎn)投資并不多，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)方面。從公開資料能夠獲知的是，凱雷集團(tuán)在去年4月斥資2.667億美元購買了位于上海黃浦區(qū)的中區(qū)，同年5月收購了蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權(quán)。
　�。ǖ谝回斀�(jīng)日報 作者 吳斯丹）

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