中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也對記者表示：對于一個企業(yè)來說，如果沒有一定的資金來源，而只是依靠大量的融資來解決資金的話，不僅成本會提高，而且資金壓力也會變得很大。
真的高周轉(zhuǎn)嗎？
對于某些房地產(chǎn)企業(yè)而言，“高杠桿”、“高負(fù)債”并不是陌生而可怕的事情，只要周轉(zhuǎn)夠快，似乎一切都不是問題。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森亦曾表示：“90%的項(xiàng)目都要走高周轉(zhuǎn)路線，保證項(xiàng)目在7-8個月開盤，這是我們跟每一個團(tuán)隊(duì)鐵定的任務(wù)。”
但是事實(shí)真的如此嗎？2013年4月10日，泰禾以19.3億元的價格拍得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊(F3其他類多功能用地)、4-1-022地塊的使用權(quán)(F2公建混合住宅用地)，溢價率112%。
10個月過去了，記者來到該地塊時，卻發(fā)現(xiàn)這里依舊是雜草叢生，一片荒蕪，絲毫沒有要動工的跡象。然而就在該地塊北面500米外的東亞-印象臺湖卻是建設(shè)得熱火朝天（該項(xiàng)目2011年以不到5000元/平方米的樓面價格拿地，2012年開始銷售），工程完成了十之八九。
事實(shí)上，泰禾拿下該地塊的樓面地價為每平方米1.18萬元，僅僅兩天后，萬科首開聯(lián)合體就以約9722 元/平方米樓面地價競得容積率2.0的相鄰地塊；8月14日，萬科二次發(fā)力，以9810元/平方米的樓面地價拿下附近的高容積率商業(yè)用地。
雖然泰禾出手時的樓面地價并不算最高，但也絕對不便宜，而已經(jīng)開盤的東亞-印象臺湖，其住宅部分銷售均價只有每平方米15900元人民幣，辦公部分更是每套75萬元起，都給泰禾帶來了不小的壓力。事實(shí)上，即使這樣的定價，東亞-印象臺湖的銷售也并不理想，以至于住宅二期遲遲沒有開盤。
如果比照東亞-印象臺湖的定價，加上融資成本、宣傳成本等，泰禾肯定賠錢，泰禾當(dāng)然希望等待土地溢價，但是等下去其資金壓力又將變大，這是一個兩難的選擇。”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
另外一個備受關(guān)注的地王項(xiàng)目是位處朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的北京院子，該項(xiàng)目在2013年11月份已經(jīng)做好入市準(zhǔn)備，但是年前停批4萬元/平方米以上的高價房預(yù)售許可的“限高令”，打亂了泰禾的整個計(jì)劃，不僅耗費(fèi)了泰禾高昂的前期宣傳費(fèi)用，也讓泰禾借此項(xiàng)目回籠資金的計(jì)劃成空。
事實(shí)上，泰禾實(shí)在不算一個“高周轉(zhuǎn)”的典型，泰禾于2004年便已經(jīng)開賣的“運(yùn)河岸上的院子”，銷售至今已經(jīng)有近10年了，卻仍然有很大一部分房子沒有售出。而造成這樣的原因除了價格因素外，該項(xiàng)目所處的地段和與其價位不符的配套設(shè)施也占了極大的因素。
泰禾之所以瘋狂拿地，是源于泰禾集團(tuán)董事長黃其森布局全國的夢想。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，泰禾確實(shí)表現(xiàn)了過于樂觀的預(yù)期，管理層從某種程度上也需要反思。
瘋狂擴(kuò)張后前途堪憂
1月8日，泰禾公告稱擬在2014年度增加土地儲備，授權(quán)公司經(jīng)營班子在2014年度在總額不超過100億元額度內(nèi)決定并全權(quán)處理購買土地。而在2013年初該公司授予經(jīng)營班子買地金額的數(shù)字為50億元。
不止在住宅市場布局全國，在商業(yè)地產(chǎn)方面泰禾也可謂狂飆突進(jìn)。泰禾集團(tuán)2012年年報顯示，泰禾將“持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，未來3-5年內(nèi)開發(fā)10-20個地標(biāo)級超大綜合體”，泰禾董事長黃其森則對外宣稱，要在三到五年做20-30個泰禾廣場，甚至定下了“學(xué)習(xí)萬達(dá)，趕超萬達(dá)”的宏偉計(jì)劃。
黃其森曾經(jīng)公開表達(dá)：萬達(dá)在廣東準(zhǔn)備做30個萬達(dá)廣場，我想泰禾在那邊做10個也一點(diǎn)不為過。
殷旭飛告記者：受到政策的嚴(yán)格管制，以及房地產(chǎn)供給量的迅速擴(kuò)張，2014年樓市整體增速將趨緩。三四線城市房價甚至有下跌風(fēng)險，而一線城市由于人口吸引力較強(qiáng)，樓市的抗跌能力相對較高，但是增速同比將有所降低。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受記者采訪時也表示，目前正在建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)是已經(jīng)建成的4倍，而處在規(guī)劃立項(xiàng)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又是在建的商業(yè)地產(chǎn)的4倍，所以我們要警惕商業(yè)地產(chǎn)過度的同質(zhì)化和泡沫化。
記者采訪的業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，在未來樓市走勢十分不明確的情況下，泰禾以如此高昂的成本來拿地，是具備很大風(fēng)險的。一旦樓市發(fā)生動蕩，房價上漲速度趨緩，都會導(dǎo)致泰禾銷售額度的預(yù)期出現(xiàn)問題，一旦高周轉(zhuǎn)模式遇到挑戰(zhàn)，勢必會給泰禾的資金鏈造成極大的負(fù)擔(dān)。
泰禾集團(tuán)三季報顯示，截至2013年9月底，長短期借款總額為136.84億元，但期末的貨幣資金余額僅為24.05億元。
“閩派地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是逆經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行高杠桿率的融資。如果泰禾每個項(xiàng)目都如此激進(jìn)，那么，看似贏取了地盤，最后卻要丟了市場。”嚴(yán)躍進(jìn)最后表示。（來自：時代周報 趙卓）
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