僅2項目運營 招商難度大
眾所周知的是，在商業(yè)地產(chǎn)跟風(fēng)而起的當(dāng)下，投資風(fēng)險也在急劇上升，而關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)是“紅海”還是“藍(lán)海”的爭論也一直不休。
那么，寶能集團(tuán)大規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的前景如何，似乎也存在太多不確定因素。
首先就寶能集團(tuán)的商業(yè)布局來看，除深圳以外，其絕大多數(shù)項目均位于二、三線城市，且體量都較大。
翻閱資料可知，寶能商業(yè)現(xiàn)在已啟動的項目有15個，位于深圳、沈陽、天津、無錫、揚州、蕪湖、合肥、贛州、南寧、韶關(guān)、惠州、云浮等城市，購物中心平均面積為15萬-20萬平方米。
對此，相關(guān)分析認(rèn)為，上述大部分地區(qū)的商業(yè)項目需具有良好的商業(yè)運營能力，才能保證今后的收益，這對寶能在商業(yè)地產(chǎn)的運營和人才方面無疑也提出了更高的要求。
另外，根據(jù)寶能集團(tuán)的計劃，所有商業(yè)項目的購物中心都將全部統(tǒng)一經(jīng)營，長期自持。但從目前國內(nèi)購物中心的現(xiàn)實情況來看，其中的投資風(fēng)險卻不容小視。
中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來曾分析，目前國內(nèi)的購物中心呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象。所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。也就是說，中國購物中心成功率大概只有1/8。
而從寶能集團(tuán)目前已開業(yè)項目的實際運營情況來看，其實并不理想。目前寶能集團(tuán)已建成并開業(yè)的購物中心有2個，包括深圳南山all city和深圳龍崗all city。
據(jù)深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，上述兩個項目其實整體運營效果并不佳，特別是招商方面存在很大難題，目前空置率不小，同時項目的定位也不明確。
此前寶能商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對外表示，在寶能的購物中心中，體驗業(yè)態(tài)將占70%的比重，傳統(tǒng)零售僅占20%-30%，并且體驗業(yè)態(tài)大多以自營商業(yè)品牌為主。
據(jù)了解，寶能集團(tuán)正在運營和籌建中的自營商業(yè)品牌包括：大型影院“中傳院線”、大型歐洲品牌集合店、頂級演藝秀場，兒童職業(yè)體驗館、室內(nèi)海洋館、室內(nèi)真冰場、藝術(shù)劇院等。
然而，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士卻指出，寶能旗下項目的體驗業(yè)態(tài)和自營品牌，如今市場認(rèn)可度和接受度都不高，不僅使成本上升，也間接導(dǎo)致了項目運營不佳，這或許有違寶能本身的初衷。
神秘寶能與姚氏兄弟
其實在此次公布商業(yè)地產(chǎn)大舉擴(kuò)張計劃之前，外界對于寶能的認(rèn)知，更多是來自于前兩年寶能的創(chuàng)始人姚氏兄弟，多次舉牌深圳老牌國企深振業(yè)。
熟悉寶能集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士曾透露，寶能集團(tuán)的創(chuàng)始人姚振華和姚建輝兄弟是潮州人，均屬于70后，有著潮州人骨子里的低調(diào)。
然而為人雖低調(diào)，在資本市場，以姚氏兄弟為代表的寶能系卻是十足的高調(diào)。
在2011年與2012年期間，寶能系曾三次舉牌深振業(yè)，從第一次增持后持股5%;接著再度增持到10%;最后是2012年3月又再次增持。
姚氏兄弟帶領(lǐng)寶能系持續(xù)大舉吃進(jìn)深振業(yè)股權(quán)，當(dāng)時在外界看來最為明確的目的就是，其通過收購控制深振業(yè)，然后向其注入寶能系擁有的地產(chǎn)資產(chǎn)，從而打造一個屬于自己的房地產(chǎn)上市公司平臺。
不過，寶能系這一愿景隨著之后深圳國資委增持深振業(yè)而落空，目前仍然位列深振業(yè)第二大股東。
除舉牌深振業(yè)外，姚氏兄弟率領(lǐng)的寶能集團(tuán)目前還控股寶誠股份，物流業(yè)則有深業(yè)物流集團(tuán)，同時在金融領(lǐng)域創(chuàng)辦前海人壽。
或許正是基于這些金融背景和資本運作能力，寶能集團(tuán)如今開始在全國范圍內(nèi)大力擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)，同時也涉入對資金要求極高的旅游地產(chǎn)。而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，其目前直接、間接的土地儲備已超過2000萬平方米。
但是，這也因此讓外界有更多擔(dān)憂，寶能的商業(yè)地產(chǎn)計劃看似更像大躍進(jìn)，其中的投資風(fēng)險不言而喻，同時多元化的運作對公司的治理、運營結(jié)構(gòu)也提出了更高要求。
（來源：時代周報 黃山）
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