“反思深圳萬(wàn)科”系列評(píng)論之四：
萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)路在何方？
由郁亮主導(dǎo)的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)模式似乎已步入漫漫歧途。
包括定位社區(qū)商業(yè)的萬(wàn)科紅生活廣場(chǎng)，以及位于鹽田區(qū)最核心地段的35萬(wàn)平方米城市綜合體項(xiàng)目萬(wàn)科壹海城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都采用的是“分拆銷售+售后返租”的粗放模式。
事實(shí)上，深圳商業(yè)地產(chǎn)史上的眾多失敗案例早已一再證明：這種“分拆銷售+售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，往往以徹底失敗而告終，眾多業(yè)主可能會(huì)陷入經(jīng)營(yíng)慘淡的絕境。這種幾乎被市場(chǎng)拋棄的運(yùn)營(yíng)模式，正被萬(wàn)科這家龍頭房企所大量采用。
壹海城這一總面積高達(dá)35萬(wàn)平方米的鹽田地標(biāo)項(xiàng)目，竟然也會(huì)以這種模式拆散銷售。如果說(shuō)這就是郁亮所主導(dǎo)的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)之路的話，我們不得不說(shuō)這是一種隱患重重的“偽商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”。
我們注意到，早在2009年，萬(wàn)科“新掌門”郁亮就試圖打破“精神領(lǐng)袖”王石“只做住宅”的桎梏，開(kāi)始計(jì)劃進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。2010年，萬(wàn)科先后在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物業(yè)管理有限公司，宣告正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成敗得失，似乎也成了業(yè)界判斷郁亮能否超越王石摸索出一條發(fā)展新路的重要標(biāo)準(zhǔn)。
然而，在幾年后的今天，北京萬(wàn)科大都會(huì)分拆后銷售遇冷，深圳萬(wàn)科紅經(jīng)營(yíng)慘淡陷入窘境，計(jì)劃自持經(jīng)營(yíng)的龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間也一再推遲，萬(wàn)科在全國(guó)至今依然沒(méi)有一個(gè)稍顯成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)樣板，意味著當(dāng)年由郁亮推動(dòng)的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)之路正遭遇重大挫折。而在不久前的年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮表示萬(wàn)科不看好商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)不會(huì)再增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，也從側(cè)面預(yù)示著萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)之路已陷入前途渺茫的重重困境。或許郁亮?xí)r代的萬(wàn)科依然只能遵循王石“只做住宅”的老路，而沒(méi)有能力進(jìn)行突破和創(chuàng)新。
有消息指，萬(wàn)科內(nèi)部討論時(shí)曾認(rèn)為持有商業(yè)項(xiàng)目會(huì)降低萬(wàn)科的資產(chǎn)回報(bào)率，并進(jìn)而影響萬(wàn)科股票市值。然而資本市場(chǎng)上的諸多案例早已證明，持有商業(yè)會(huì)影響股票市值的觀點(diǎn)站不住。放眼當(dāng)今香港股市，新鴻基、九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等大量持有商用物業(yè)的發(fā)展商市值一直位列股市前茅，而且其凈利潤(rùn)、資產(chǎn)收益率、市值表現(xiàn)一直也極為穩(wěn)定。近年來(lái)，由于華潤(rùn)置地在以萬(wàn)象城為代表的城市綜合體開(kāi)發(fā)上的輝煌戰(zhàn)績(jī)，其股票市值也已穩(wěn)步攀升至約1300億港幣，與萬(wàn)科市值不相上下。
至于商業(yè)地產(chǎn)會(huì)影響資產(chǎn)回報(bào)率的觀點(diǎn)更顯得片面。根據(jù)2012年度上市公司年報(bào)，持有海港城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的九龍倉(cāng)2012年股東應(yīng)占盈利高達(dá)470億港幣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越萬(wàn)科125.5億元人民幣的凈利潤(rùn)。其中僅海港城租金收入就高達(dá)75.08億港幣，營(yíng)業(yè)盈利57.57億港幣。無(wú)獨(dú)有偶，陳啟宗旗下恒隆地產(chǎn)2012年在香港和內(nèi)地的物業(yè)租賃總收入也已高達(dá)60.98億港幣，租賃溢利高達(dá)48.96億港元，與2011年相比出現(xiàn)了巨幅增長(zhǎng)。
恒隆地產(chǎn)董事會(huì)主席陳啟宗在年報(bào)中更再度闡述了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，一針見(jiàn)血地質(zhì)疑和批評(píng)分拆銷售商業(yè)模式。他說(shuō)：“人們對(duì)于內(nèi)地的購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)，普遍存在著一個(gè)誤解，值得商榷。慣常的說(shuō)法是：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，日益擁擠的市場(chǎng)將更難應(yīng)付。即使最歷練的機(jī)構(gòu)投資者亦信服于這個(gè)謬誤，反映了人們對(duì)市場(chǎng)和業(yè)界運(yùn)作缺乏常識(shí)。事實(shí)上，約九成半稍具規(guī)模的商場(chǎng)都擁有多重業(yè)權(quán)。主要礙于資金不足，幾乎所有發(fā)展商都把商場(chǎng)分拆成為小型商鋪出售，有時(shí)甚至在商場(chǎng)落成前就已經(jīng)這樣做了。此等商場(chǎng)因而變得難以管理，質(zhì)量亦無(wú)可避免地劣化。沒(méi)有人可以控制鄰家商鋪賣什么商品，項(xiàng)目幾乎從開(kāi)業(yè)第一天起便每況愈下，更何況其設(shè)計(jì)往往乏善可陳，兼且施工倉(cāng)促及地段普通。若有人把此等物業(yè)與擁有黃金地段、單一業(yè)權(quán)并且設(shè)計(jì)完善的購(gòu)物商場(chǎng)相提并論，并視之為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，坦白說(shuō)實(shí)在是荒謬絕倫。”
或許最令萬(wàn)科難以漠視的是華潤(rùn)置業(yè)近年來(lái)在中國(guó)樓市的突飛猛進(jìn)。中國(guó)地產(chǎn)界的資深人士大多知道，最終令華潤(rùn)置業(yè)一戰(zhàn)成名并開(kāi)創(chuàng)全新城市綜合體擴(kuò)張模式的深圳萬(wàn)象城，是一塊曾經(jīng)被萬(wàn)科拒絕的土地。截至2012年底，華潤(rùn)已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城共5個(gè)，已運(yùn)營(yíng)的持有投資物業(yè)總建筑面積達(dá)220.83萬(wàn)平方米，其中深圳華潤(rùn)中心平均出租率高達(dá)99.5%，租賃營(yíng)業(yè)額高達(dá)11.11億元，而杭州萬(wàn)象城市、沈陽(yáng)華潤(rùn)中心等租金收入也出現(xiàn)了巨額增長(zhǎng)。更為重要的是，萬(wàn)象城商業(yè)運(yùn)營(yíng)的巨大成功極大增強(qiáng)了華潤(rùn)在中國(guó)一二線中心城市核心地段獲取項(xiàng)目的能力，從而也推動(dòng)了華潤(rùn)置地銷售業(yè)績(jī)的迅猛飆升。而在萬(wàn)科的起家之地深圳，華潤(rùn)已在前海、后海、大沖、湖貝、銀湖等核心地段布下了一局好棋，而因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)上的乏力，萬(wàn)科隱約有被邊緣化的危機(jī)。
自2009年首度提出進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，郁亮?xí)r代的萬(wàn)科已在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打了近四年之久。然而我們遺憾地看到，從北京到深圳，從萬(wàn)科紅這種社區(qū)商業(yè)到壹海城這種大型城市綜合體，萬(wàn)科的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式竟然依然停留在“分拆返租”的粗放水平�；蛟S，以郁亮為首的萬(wàn)科現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)仍不具備做好商業(yè)地產(chǎn)的先進(jìn)理念和能力；或許，郁亮?xí)r代的萬(wàn)科依然只敢呆在王石畫好的“圈圈”里固步自封，眼睜睜地看著華潤(rùn)、中糧、萬(wàn)達(dá)、凱德、卓越、九龍倉(cāng)等企業(yè)借著商業(yè)地產(chǎn)的“東風(fēng)”，巧妙實(shí)現(xiàn)彎道超車。
紐約、東京、中國(guó)香港等城市的發(fā)展史已一再表明，當(dāng)一座城市已進(jìn)入深度城市化發(fā)展階段時(shí)，其對(duì)中高端商業(yè)、城市綜合體等物業(yè)形態(tài)的需求也將隨之爆發(fā)。新鴻基、恒隆、太古、九龍倉(cāng)等香港名企當(dāng)年正是由于巧妙把握住了這一契機(jī)，順利地實(shí)現(xiàn)了由住宅開(kāi)發(fā)向城市綜合體運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，才成就了今日之超卓領(lǐng)袖地位�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)一段時(shí)間里，北京、上海、深圳、廣州、杭州、武漢、重慶等我國(guó)核心城市都將相繼進(jìn)入以城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的全新時(shí)代，萬(wàn)科如果不能盡早探索出一條可持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路，很可能只能在上述城市開(kāi)發(fā)中，充當(dāng)無(wú)奈的“看客”。
當(dāng)中海、保利、恒大、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等企業(yè)都在向著萬(wàn)科“地產(chǎn)龍頭”的地位發(fā)起強(qiáng)勁沖擊時(shí)，已對(duì)住宅開(kāi)發(fā)形成路徑依賴的萬(wàn)科，在郁亮?xí)r代能否保住“龍頭寶座”，且讓我們拭目以待。
共4頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] [3] [4] 下一頁(yè)
萬(wàn)科54億首獲產(chǎn)業(yè)用地 溢價(jià)率高達(dá)93％
萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略搖擺中前行 商住比二八開(kāi)
萬(wàn)科多地樓盤被曝質(zhì)量糾紛
萬(wàn)科落子余杭良渚 6.8億獲永旺夢(mèng)樂(lè)城邊商住地
萬(wàn)科北京被曝拆分精裝修提售價(jià) 疑打限價(jià)擦邊球
搜索更多: 萬(wàn)科
