旗艦綜合體的紙上談“租”
同樣是帶返租期5年的銷售，期間承諾的回報(bào)率是4.4%。這一次的商業(yè)項(xiàng)目是壹海城。
由萬(wàn)科與招商聯(lián)手打造的該濱海綜合體，被視為鹽田中心區(qū)的旗艦綜合體。商業(yè)面積10萬(wàn)平方米，其中“集中式”購(gòu)物中心3萬(wàn)平方米，另有公園及海景商業(yè)街、16棟獨(dú)棟商House、藝術(shù)中心等。記者了解到，除了待定持有3萬(wàn)平方米的集中式購(gòu)物中心外，剩下的商業(yè)面積，萬(wàn)科全部用產(chǎn)權(quán)分割再返租經(jīng)營(yíng)的方式銷售。“一樓+二樓”的“組合鋪”，均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。
按照上述銷售價(jià)格和返租期的回報(bào)率，意味著當(dāng)萬(wàn)科將商鋪交還給業(yè)主時(shí)，物業(yè)租金應(yīng)該在400元/平方米以上，才能保證業(yè)主收益的平穩(wěn)。按照美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心區(qū)商業(yè)綜合體的次主力店，例如cocopark的二樓，或是新近人氣旺盛的連城新天地餐飲。
深圳萬(wàn)科方面對(duì)壹海城的散售持有比并未透露具體數(shù)字，只是稱“選擇最佳組合比例。”而對(duì)于項(xiàng)目返租期后的租金水準(zhǔn)，也持樂觀態(tài)度。理由是5年足夠培育該區(qū)域商業(yè)氛圍。然而，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹認(rèn)為，“很難預(yù)言5年后一個(gè)商業(yè)綜合體的具體租金水平。”商業(yè)與住宅最大不同在于，由運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)而不僅僅是地段決定未來(lái)價(jià)格走勢(shì)，“一旦商業(yè)體租金水平遞減，想扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)難度非常大。”
更直觀的比較來(lái)自壹海城周邊，附近某高端樓盤，開發(fā)商自持裙樓商業(yè)面積約5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因?yàn)樽饨鹛呖罩昧私?年。而壹海城北面的廣富百貨，定位社區(qū)商業(yè)，招攬的都是中端服飾和餐飲品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，經(jīng)營(yíng)狀況良好。
缺少的商業(yè)細(xì)胞
事實(shí)上，售后返租這一商業(yè)銷售模式并不新鮮。作為以銷售為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目，采取該模式能最大化保證商業(yè)部分的現(xiàn)金流回籠。對(duì)于業(yè)主而言，獲得的是返租期內(nèi)的穩(wěn)定回報(bào)，但是對(duì)于開發(fā)商而言，因?yàn)槠谙迌?nèi)的租金往往是一次性支付，就相當(dāng)于售價(jià)打折。
有從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，隨著返租進(jìn)入高峰，售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。“就像是一顆定時(shí)‘炸彈’。”然而，采取該模式后，如何保障業(yè)主的權(quán)益及防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，深圳萬(wàn)科方面至今也沒有更多表態(tài)。上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充，不光是萬(wàn)科，即使是綠地這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷，同樣也遭遇過(guò)售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于現(xiàn)在的萬(wàn)科而言，無(wú)論以何種方式涉足商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力始終是繞不過(guò)的環(huán)節(jié)。在今年的博鰲論壇上，論及國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式時(shí)，華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)與新鴻基被指是三種代表。這些房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，對(duì)租售比例、后期運(yùn)營(yíng)保證、投資者風(fēng)險(xiǎn)控制上，都有成熟操作體系。然而，萬(wàn)科從進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，給外界傳遞的信息卻顯得模糊且搖擺。甚至有跟隨萬(wàn)科的投資者評(píng)價(jià)：萬(wàn)科血液里缺少商業(yè)的細(xì)胞。
早些年，做不做商業(yè)地產(chǎn)一度被媒體解讀為王石與郁亮的微妙較勁，認(rèn)為后者對(duì)于萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型更積極。然而，就在2011年王石開始游學(xué)哈佛，萬(wàn)科“郁亮?xí)r代”開始后，萬(wàn)科的商業(yè)進(jìn)程也一直保持低調(diào)，涉及的商業(yè)業(yè)態(tài)也僅限于舊城改造、社區(qū)商業(yè)配套等。直至過(guò)去一年，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)才加速擴(kuò)張，嘗試獨(dú)立操作商業(yè)項(xiàng)目。
有接近萬(wàn)科的消息人士指，萬(wàn)科對(duì)于做商業(yè)地產(chǎn)仍然覺得“不多靠譜”，或許你能保證10年的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，但是20年甚至更遠(yuǎn)以后呢？深圳中信城市廣場(chǎng)的興衰就是擺在萬(wàn)科眼前最好的例證。
郁亮在公開場(chǎng)合的最新表態(tài)是，不看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不得不做，為的是滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能。但未來(lái)萬(wàn)科不會(huì)再增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)面臨供應(yīng)量過(guò)剩和電商的雙重沖擊。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶也曾表示，“服務(wù)住宅一直是萬(wàn)科給商業(yè)地產(chǎn)的劃線。”
后年萬(wàn)科商業(yè)“迎考”？
為了更好地做住宅而做商業(yè)，能否成為萬(wàn)科未來(lái)獨(dú)樹一幟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式？萬(wàn)科方面的說(shuō)法是，目前公司商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。商業(yè)資源的占比大約在5%左右，未來(lái)會(huì)逐步提高，但中期不會(huì)超過(guò)20%，預(yù)計(jì)達(dá)到20%也需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。本著和城市同步發(fā)展的原則，萬(wàn)科在一些核心城市會(huì)展開探索，提高商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力。
事實(shí)上，就萬(wàn)科在深圳的商業(yè)地產(chǎn)而言，包括萬(wàn)科紅和萬(wàn)科金域華府裙樓在內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，目前都面臨挑戰(zhàn)。前者除了商業(yè)氛圍培育不善，還可能需要應(yīng)付返租期后業(yè)主投資回報(bào)率縮水的風(fēng)險(xiǎn)，后者的空置率居高不下也急需解決。而記者觀察到，盡管在萬(wàn)科三大商業(yè)產(chǎn)品線中，萬(wàn)科廣場(chǎng)與萬(wàn)科紅分別定位是“一站式家庭品質(zhì)生活目的地”和“社區(qū)生活全案”，但從深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)和布吉萬(wàn)科紅的入駐商戶來(lái)看，都是側(cè)重餐飲連鎖店、服侍快銷品牌，只是根據(jù)項(xiàng)目不同的住宅檔次，來(lái)提供差異化的商業(yè)配套。
公開數(shù)據(jù)顯示，從2014年開始，全國(guó)范圍內(nèi)萬(wàn)科即將開業(yè)的購(gòu)物中心將達(dá)到18個(gè)。其中，廣東區(qū)域6個(gè)，總體量約42萬(wàn)平方米；北京區(qū)域4個(gè)，總體量約46萬(wàn)平方米；上海區(qū)域4個(gè)，總體量約29萬(wàn)平方米；成都區(qū)域4個(gè)，總體量約34萬(wàn)平方米，合計(jì)體量約151萬(wàn)平方米。深圳萬(wàn)科廣場(chǎng)有望成為萬(wàn)科全國(guó)首個(gè)開業(yè)的購(gòu)物中心。即便如此，該項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間也幾乎押后了一年。
無(wú)論被動(dòng)或主動(dòng)，無(wú)論是拿地需要或服務(wù)住宅，有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家指，萬(wàn)科都必須要邁過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的這道坎。換言之，公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，都將接受進(jìn)一步的市場(chǎng)考驗(yàn)。而該專家認(rèn)為，在萬(wàn)科商業(yè)模式未落地成功前，依然會(huì)以產(chǎn)權(quán)分割、散售回籠資金為主，其背后的風(fēng)險(xiǎn)，值得投資者關(guān)注。
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