紅商網(wǎng)訊：一直堅(jiān)持專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”)，其運(yùn)作的深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)10月份開(kāi)業(yè)，招商率已完成80%，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略即將小試牛刀。
而事實(shí)上，從1993年開(kāi)始，萬(wàn)科堅(jiān)持做減法，逐步走上了專(zhuān)業(yè)化的道路，專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)成了萬(wàn)科的專(zhuān)一業(yè)務(wù)。直至2011年6月，萬(wàn)科才對(duì)原先的策略稍有調(diào)整，宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。如今兩年過(guò)去了，萬(wàn)科的商業(yè)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入收獲期，一個(gè)隱形商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)即將面世。
梳理萬(wàn)科布局商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變歷程，從萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的堅(jiān)決反對(duì)，到萬(wàn)科總裁郁亮的審慎進(jìn)入，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路在搖擺中前行。
萬(wàn)科綜合體與社區(qū)型商業(yè)
萬(wàn)科廣東區(qū)域正在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目中，被譽(yù)為“千億龍頭”的第一個(gè)城市綜合體龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)，備受業(yè)內(nèi)的關(guān)注。深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理公司總經(jīng)理張強(qiáng)稱(chēng)，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)初步定于年底開(kāi)業(yè)。
龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)位于龍崗中心城龍翔大道與德政路的交會(huì)處(龍崗區(qū)政府對(duì)面)，該CBD綜合體的前身是新老西村的舊改項(xiàng)目，總占地面積23.6萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋了高端商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓。
作為大型舊改項(xiàng)目，該綜合體的誕生歷經(jīng)波折。據(jù)悉，2002年龍崗區(qū)政府就已對(duì)新老西村舊城改造項(xiàng)目立項(xiàng)，確定了改造的具體方案，由九州地產(chǎn)承建。2006年7月，萬(wàn)科公告稱(chēng)與九州地產(chǎn)簽署協(xié)議，萬(wàn)科支付九州地產(chǎn)10.97億元獲得該項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間是2007年3月，竣工時(shí)間是2009年10月。
但由于在項(xiàng)目拆遷、居民安置補(bǔ)償上的分歧較大，該綜合體的建設(shè)長(zhǎng)期擱淺。
2010年，為迎接深圳特區(qū)成立30周年，該項(xiàng)目重啟建設(shè)。在建設(shè)回遷房、完善多個(gè)公共服務(wù)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)將打造成建筑面積超100萬(wàn)平方米的大型城市綜合體，形成集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體的一站式購(gòu)物中心。
而萬(wàn)科在廣東區(qū)域的其他綜合體也即將面世。位于深圳鹽田的壹海城由萬(wàn)科與招商地產(chǎn)聯(lián)手打造，總建筑面積約35.7萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目集海景住宅、海岸街區(qū)式購(gòu)物中心、高端寫(xiě)字樓于一身，擁有多項(xiàng)市政配套。
今年5月，萬(wàn)科稱(chēng)廣州區(qū)域今年內(nèi)將推出三個(gè)商辦項(xiàng)目，包括一個(gè)商業(yè)綜合體、一個(gè)商業(yè)中心和一個(gè)度假酒店。其中的商業(yè)綜合體是萬(wàn)科云，總建筑面積為8.3萬(wàn)平方米，萬(wàn)科欲將其打造成進(jìn)軍廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)綜合體。
而萬(wàn)科布局佛山的商業(yè)項(xiàng)目也在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，大型綜合體南海萬(wàn)科廣場(chǎng)和佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)都預(yù)計(jì)2014年上半年開(kāi)業(yè)，佛山萬(wàn)科還推出了旗下社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品品牌“水晶坊”、“金域坊”，至今佛山萬(wàn)科商用系列產(chǎn)品規(guī)模共逾50萬(wàn)平方米。
相比于廣東區(qū)域的綜合體開(kāi)發(fā)，坐鎮(zhèn)萬(wàn)科北京區(qū)域的萬(wàn)科副總裁、主管商業(yè)地產(chǎn)的毛大慶更熱衷于社區(qū)商業(yè)的深耕。
近年來(lái)，北京萬(wàn)科增加了旗下樓盤(pán)的商業(yè)配套服務(wù)，逐漸形成了小區(qū)商業(yè)的全套“標(biāo)配”，即“五菜一湯”：“五菜”是指萬(wàn)科第五食堂、超市、銀行、洗衣店和藥店，“一湯”是指萬(wàn)科“幸福街市”。
毛大慶稱(chēng)，萬(wàn)科“五菜一湯”實(shí)際上是向香港領(lǐng)匯模式學(xué)習(xí)做社區(qū)商業(yè)，而萬(wàn)科的社區(qū)型購(gòu)物中心學(xué)的則是北京望京凱德Mall，這兩類(lèi)主流產(chǎn)品占了萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)的60%。
據(jù)了解，目前北京萬(wàn)科的商業(yè)體量已經(jīng)超過(guò)50萬(wàn)平方米，包括中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的18萬(wàn)平方米商業(yè)配套、金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的15萬(wàn)平方米商業(yè)中心、萬(wàn)科金第朗潤(rùn)園的12萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體，以及京投銀泰萬(wàn)科郭公莊項(xiàng)目的8萬(wàn)平方米商業(yè)面積。
國(guó)信證券首席地產(chǎn)分析師方焱告訴時(shí)代周報(bào)記者，商業(yè)綜合體往往伴隨地方政府的投資沖動(dòng)，投入太大，定位又太高端，遠(yuǎn)離了普通居民的消費(fèi)需求，租金回報(bào)不理想，而社區(qū)型商業(yè)貼近老百姓的生活，低投入且經(jīng)營(yíng)回報(bào)穩(wěn)定，發(fā)展起來(lái)具有較強(qiáng)的持續(xù)性。
時(shí)代周報(bào)記者致電萬(wàn)科方面，試圖進(jìn)一步了解萬(wàn)科的城市綜合體與社區(qū)商業(yè)各自的布局情況，未能得到萬(wàn)科公司的回應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，由于萬(wàn)科的商業(yè)物業(yè)在京、滬、粵、渝等地呈現(xiàn)遍地開(kāi)花的態(tài)勢(shì)，“很難統(tǒng)計(jì)目前萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)發(fā)和持有了多少的量”。
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