明確住宅與商業(yè)八二配比
對于萬科商業(yè)地產(chǎn)如今的橫空出世，顯然已經(jīng)超出了王石的預(yù)料。
還記得2009年8月，王石在中山大學(xué)的演講中宣稱：“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。”
王石時代的萬科對于專業(yè)化的堅持不容他人質(zhì)疑。
萬科創(chuàng)業(yè)之初曾瘋狂多元化而困境重重，1996年萬科開始壯士斷腕地“賣掉輔業(yè)，專心發(fā)展主業(yè)”，向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略傾斜。王石以美國最大的住宅開發(fā)商帕爾迪為偶像，堅持住宅產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化戰(zhàn)略，以快速拿地開發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q勝市場，經(jīng)過了多次的區(qū)域擴張，十多年后發(fā)展成為“地產(chǎn)一哥”。
但是2008年之后市場形勢的變化，已經(jīng)讓萬科不得不正視，住宅開發(fā)的下一步走向何方。
首先是城市化進程的演變下，市場對物業(yè)配套的新需求，純粹的住宅將不再是房地產(chǎn)市場的主流。方焱告訴時代周報記者，“近些年地方政府的土地出讓，商業(yè)地塊的比重越來越大，居住用地和商業(yè)用地的混合搭配，要求開發(fā)商必須將兩種業(yè)態(tài)結(jié)合起來做，這是地方政府出于經(jīng)營城市的需要設(shè)定的規(guī)則，萬科必須適應(yīng)。”
由于缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，萬科在拿地上跟其他房企相比已沒有優(yōu)勢。2009年在北京房山，萬科拿到的土地要比一街之隔的首創(chuàng)集團貴一倍，僅僅因為首創(chuàng)集團向政府承諾做一個大型的“奧特萊斯”。
方焱對時代周報記者說，“萬科作為大型企業(yè)，發(fā)展到一定階段后，也應(yīng)該適當?shù)爻恋硪恍┥虡I(yè)物業(yè)來抵御和分散風(fēng)險”。
對于是否該改變住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，涉足商業(yè)地產(chǎn)，萬科內(nèi)部曾有過激烈的爭議，經(jīng)過郁亮等人的爭取，萬科內(nèi)部逐漸達成一致，2010年3月，王石公開表示，“萬科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢，在繼續(xù)堅持主流住宅開發(fā)業(yè)務(wù)模式的基礎(chǔ)上，嘗試與住宅相配套的其他物業(yè)類型，提升在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭能力”。
2010年3月，萬科首次與商業(yè)地產(chǎn)“約會”：以10.04億元拿下東莞市長安鎮(zhèn)長青路的商業(yè)地塊，即東莞長安萬科中心，該項目總建筑面積25萬平米，規(guī)劃打造成集購物中心、情景街區(qū)、住宅、寫字樓的綜合體。
此后，萬科加速了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進程，“計劃未來住宅與持有物業(yè)的開發(fā)比例為8:2”。
2011年6月，萬科正式宣布進入商業(yè)地產(chǎn)，將從社區(qū)商業(yè)擴展為城市商業(yè)，未來進入城市綜合體的開發(fā)，并確定了商業(yè)地產(chǎn)的三大產(chǎn)品線，包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”。
對于萬科近年來的地產(chǎn)多元化戰(zhàn)略，有 “民間地產(chǎn)分析師”之稱的尹香武對時代周報記者說，“萬科光做住宅并不是真正的專業(yè)化。做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，都屬于房地產(chǎn)的專業(yè)化，而且很有必要把商業(yè)、住宅、工業(yè)的空間關(guān)系進行融通，構(gòu)建真正的專業(yè)化”。
單純散售或喪失分散風(fēng)險意義
盡管在開發(fā)建設(shè)上如火如荼，由于定位的搖擺，萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略也是在搖擺中前行。
在2010年的一個內(nèi)部會議上，郁亮曾經(jīng)坦言不看好商業(yè)地產(chǎn)，“做一個10萬平米的城市綜合體，資金占用之大，相當于少開一個地方分公司”。
因此，“萬科做的商業(yè)完全是為住宅服務(wù)的，是以社區(qū)商業(yè)為主”。
而在社區(qū)商業(yè)開發(fā)成規(guī)模后，2013 年1 月，萬科成立了商用地產(chǎn)管理部，稱未來將整合旗下各類商業(yè)地產(chǎn)資源，圍繞住宅來發(fā)揮商住協(xié)同效應(yīng)，逐步探索適合的商業(yè)地產(chǎn)模式。
2013年8月，萬科稱，商業(yè)地產(chǎn)模式整合的方向是成長為城市服務(wù)配套商，郁亮稱，“配套商的概念內(nèi)容非常廣泛，我們還需要持續(xù)探索，這是一個未來前瞻性的東西，我們在主要城市都在做一些嘗試”。
萬科商業(yè)地產(chǎn)的定位是什么?開發(fā)模式是什么?一切都還在探索中。
業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為三大類，第一種，持有型，所有的項目資產(chǎn)都由自身持有，通過精細的管理讓租金持續(xù)遞增，從而實現(xiàn)資產(chǎn)升值。第二種，以售養(yǎng)租型，即以銷售物業(yè)部分的回款來支撐持有物業(yè)的經(jīng)營，實現(xiàn)資金的循環(huán)，國內(nèi)的城市綜合體多以此法運作。第三種，散售型，快進快出，通過銷售獲益，不參與后續(xù)運營。
時代周報記者試圖采訪萬科董事會秘書譚華杰，了解其中有多少采取了散售模式，有多少是持有型物業(yè)，開發(fā)的城市綜合體以何種模式運作，但截至記者發(fā)稿時，未能得到萬科方面的回應(yīng)。
而一個可以確認的事實是，萬科一線公司由于業(yè)績考核的壓力和招商運營能力的不足，商業(yè)物業(yè)常常以住宅開發(fā)的慣性運作，散售了事。
贏嘉中心位于北京東三環(huán)CBD核心區(qū)，萬科2010年8月以11.5億元從中信地產(chǎn)手中收購贏嘉中心的B座，接手后有意將其改造成高檔商住樓。北京萬科為了平衡資金壓力，決定經(jīng)過2年的物業(yè)改造后，采取散售模式對外出售贏嘉中心。
高力國際董事陳厚橋告訴時代周報記者，散售導(dǎo)致業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一，經(jīng)營主題難以實現(xiàn)，后續(xù)運營管理常常受到影響，很多散售的項目后續(xù)容易陷入經(jīng)營困境。萬科作為商業(yè)地產(chǎn)的后發(fā)者，如果沿用住宅的開發(fā)模式，快進快出，快速銷售變現(xiàn)，長久下去，很可能失去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)分散風(fēng)險的意義。
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